トホホな結果！？投資用新築マンションの購入　～ＣＦシミュレーション～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、販売されている投資用の新築マンションをフルローンで購入した場合のキャッシュフローシミュレーションをしてみました。その結果について書いていきます。

シミュレーションの条件

投資用マンションの販売資料を元に、条件設定をしました。

鉄筋コンクリート造　4階建　４階の１室　エレベーターなし
東京２３区内　私鉄駅　徒歩５分
間取り　１K　専有面積　約２５㎡
販売価格　３３５０万円
想定家賃　１１３、０００円／月　表面利回り　４．０％
管理費＋修繕積立金　１０，０００円／月

ローン
借入額　３３５０万円　金利１．８％　返済期間　３０年
元利均等返済

シミュレーション結果

税引き後のキャッシュフロー（手残り）のシミュレーション結果は下のグラフの通りです。

税引き後のキャッシュフロー初年度から１５年目まで年間約３７万円のマイナス、その後マイナス額が増え、３０年目のマイナス額は年間５５万円のとなります。３０年間でマイナス額の累計では、約１３００万円になります。

１５年目までは、設備に減価償却費が計上できるため、課税所得がマイナスとなり、税金は０になり、１６年間から税額が発生します。

３１年目からはローンの返済が終了するため、税引き後のキャッシュフローは、プラス約８９万円に転じます。累計手残りは、４５年目にプラスに転じます。４７年目の手残りに累計はプラス約２００万円となります。

他の投資をしたら 

新築マンションをフルローンで購入した場合、初年度から年約３７万円（月額約３万円）の資金と投入する必要があります。
この資金を、新築マンションではなく、リートや投資信託などで運用するとどうなるか試算すると

投資額　毎月３万円　３０年間（３６０か月）　総額　１，０８０万円
　　２％で　複利で３０年運用すると　　　　約１４７０万円
　　３％で　複利で３０年運用すると　　　　約１７３０万円　
　　４％で　複利で３０年運用すると　　　　約２０５０万円　

となります。　　

まとめ

３０年目までに、累計で約１３００万円資金の出費があり、３１年目から年間約８９万円のキャッシュフローは得ることができ、累計キャッシュフローが、プラスになるの４５年目です。

新築で購入して、４７年間で手元に残る金額がプラス約２００万円となります。この結果をどのように受け取るか人それぞれだと思います。もちろん、このマンションを売却すると更に現金収入が期待できます。

今回のシミュレーションは、ある条件を設定して行ったもので、すべてのケースに当てはまる訳ではありませんが、傾向は理解していただけると思います。

シミュレーションの詳細条件は次の通りです。

減価償却
建物価格　＝　販売価格　×　７０％
建物本体　＝　建物価格　×　７０％　４７年　定額法　
設備　＝　建物価格　×　設備３０％　１５年　定額法
空室損　＝　想定家賃　×　５％
運営費　＝　想定家賃額　×　１５％　＋１万円（管理費修繕積立金）
税率　＝　課税所得　×　３０％　（所得税＋住民税）

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。