運営費①

こんにちは。大家兼不動産やの廣田です。

実質利回りを算出すすためには、家賃収入を運営費を把握する必要があります。そこで今回の記事では、運営費について書いていきます。

運営費とは

運営費は、家賃収入を得るために必要な経費です。一般的には、家賃額の１５～３０％と言われています。所在地、構造、間取り、築年数によって、管理費の金額は物件ごとに決まってきます。もちろん、運営の巧拙によっても変化します。

運営費にどんな費用が含まれるか

運営費には、定期的に支払われる費用と、発生都度支払われる費用があります。

定期的に支払われるものは、管理委託費、水道光熱費、保険料などと、固定資産税などの税金（所得税は別途）があります。定期的に支払われる費用は、金額に変化が少なく、予測しやすいです。

発生都度支払う費用として、リフォーム工事費など修繕費、交通費、広告宣伝費、交際費などがあります。

管理委託費

管理委託費は、管理会社に毎月支払う費用で、家賃額の３～８％で相場です。自主管理の大家さんは発生しない費用です。

管理費には、清掃など作業費は含まれていないケースが多く、日常の清掃を管理会社へ依頼する場合は、別途費用が発生します。

区分所有建物を所有している場合は、管理組合に支払う管理費、修繕積立金があります。管理組合に支払う修繕積立金は、所得税を計算する際に、経費として計上できます。

水道光熱費など

共用部の照明や水道にかかる費用です。季節的な変動はありますが、金額的な変動が少ない費用です。物件にエレベーターが設置されている場合は、電気料金が高くなります。

エレベーターのメンテナンス費

エレベーターが設置されている場合は、電気料金に他に、メンテナス契約によって、メンテンス費用が発生します。メンテナンス費用は、エレベーターの種類、メンテナンス契約に内容によって金額は変わってきます。また、メンテンスを依頼する業者によってもメンテナス費用は変わってきます。

エレベーターにかかる費用は、電気料金、メンテナンス費の他に、故障が発生した場合は、修繕費もかかります。エレベーターの規模にもよりますが、金額的には年間、一基あたり数十万円以上になり、キャッシュフローへに影響は大きいです。エレベーターが設置された物件を検討する場合は、注意が必要です。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺りで、続きは次回