ローンの返済方法の選択

2021年10月17日 17:00

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、元利均等返済と元金均等返済の選択について書いて行きます。

元利均等返済と元金均等返済

二通りの返済方法に関しては、以前の記事を見てください。

収益物件を購入するためのローンは、元利均等返済しかないローン商品もあるようです。

どちらの返済方法でも、物件購入後返済を開始する時が、金利の負担が高く返済が進むにつれて金利の負担が軽くなり、建物の減価償却額との関係でデッドクロスが発生します。

元利均等返済は毎月の返済額が一定であるため、税引き前のキャッシュフローも、ある程度一定になります。

物件を購入後（ローンの返済開始後）数年間は、元金の返済は進みません。一方、経費となる金利の負担が多いため、所得税額が少なくなり、税引き後のキャッシュフローが増えます。

投資規模を拡大していきたい場合は、キャッシュフローが出やすく、次の物件購入の為の資金を確保しやすくなるため、元利均等返済が向いています。

元利均等返済は、返済が開始した当初の返済額（元金返済＋金利）が一番高く、返済が進むと返済額が少なくなっていくため、税引き前のキャッシュフローは返済が進むと増加する傾向にあります。

元金が毎月一定の割合で減少するので、売却時のキャッシュフローが残りやすくなります。

将来のキャッシュフローが増えるので、将来の年金として不動産投資を検討している人に向いていると思います。

支払う金利の総額が、元利均等返済の方が高くなりますが、最近は低金利なので大きな差は出ませんが、好景気になり金利が上昇すると差額はより大きくなります。

収益不動産は、２０年超の長期のローンで資金調達をしますが、２０年間の景気動向を正確に予測するのは難しいので景気動向に予測して返済方法を選択するのは難しいかも知れません。

元利均等返済、元金金と返済それぞれの特徴をよく理解し、不動産投資の目的に合わせて選択するようにしましょう。

個人的には、返済が進むに毎に、返済額が減少する元金均等返済が好きです。これは、ラーメンのチャーシューを最後に食べるタイプだからかもしれません。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。