ローン完済後のワンルームマンション
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
「ローン完済後の家賃は全部あなたのものになります」という投資用ワンルームマンションの販売会社のセールストークがあります。ローンのへ返済年数は、２０～３０年というのが、一般的では無いでしょうか。そこで、今回の記事では、ローン完済後のワンルームマンションについて書いていきます。
家賃はどうなっているか
家賃は、新築時が一番高く、その後経年変化とともに下落していきます。
新築～１０年目までは、年１％程度下落し、その後下落度合いは、ゆるやかになって行きます。
ローン返済後の２０～３０年経過した物件の家賃は、当初の家賃から１５～２０％下落していると考えられます。
ローンの返済はありませんが、引き続き管理費や修繕積立金の支払いがあるため、家賃の１００％が手元に残り訳ではありません。
また、築年数の経過の伴い、設備など修繕や更新のために費用が発生するため、手元に残る現金は更に少なくなります。
物件を売却したら
不動産の価格は、土地と建物で分けて考えると、土地の価値は変動は少なく、建物は、時間の経過に伴い下落して行くのが一般的です。
物件の周辺環境の変化によって、購入した価格より高く売却できる可能性が無いとは言いませんが、稀なケースです。
収益物件価格は、収益還元法によって考えるため、家賃の下落した分、購入価格より安くなります。
ローン完済後の物件を売却する場合は、購入価格より安くなると考えられます。また、ローンの精算の必要なないものの、売却経費、税金とを考慮すると手ものに残る現金は更に少なくなります。
まとめ
ワンルームマンション投資が危ないということではなく、ローン完済後の物件の状況について書きました。このことを考慮して、ワンルーマンションに投資すべきかどうかの参考になればと思います。
最後までお読みいただきありがとうございます。
今日はこの辺で、次回また。