不動産投資／賃貸経営と税金

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

不動産投資は節税になる？！
不動産投資のメリットとして、「節税」とい言われています。すべての場合で節税も効果あるわけではりませんが、節税の効果を享受するためには、税金の関する正しい知識が必要になると思います。
そこで、今回の記事では、不動産投資／賃貸経営でどんな税金がかかるかを書いて行きます。

いつどんな税金がかかるのか

不動産投資の不動産を購入　運用　売却という一連の流れの中で、かかる税金は下表で、様々の税金がかかります。不動産投資や賃貸経営は税金との闘いという人もいます。

これらの税金を理解することが重要です。

印紙税

不動産の売買をする時、売買契約書、領収書、金銭消費貸借契約書などの課税文書に課税されます。物件の購入時、売却時にかかる税金です。
収入印紙を契約書、領収書の購入し貼付することで納税します。
税額は、売買金額、領収額によってかわります。税額表は国税庁のHPなど確認できます。
　　　　　　　印紙税額一覧表
不動産売買契約書以外に、建築工事、リフォーム工事などの請負契約書にも課税されます。

消費税

物件売買する時には、土地の関しては消費税は課税されませんが、建物は、消費税の対象となり課税される場合があります。
また、家賃収入の内、居住用以外の家賃は消費税課税対象となります。
全体の売上の内消費税の課税対象売上が一定の基準に達すると、消費税の課税業者として、消費税の納税義務が発生します。（詳細は、税理士さんに確認してください。）

登録免許税

物件を購入し、その所有権を登記するときに支払う税金です。また、抵当権を登記する時にも発生します。税額は、固定資産税評価額に税率をかけて算出し、登記申請時に現金で支払います。
登記手続きを司法書士さんに依頼すれば、登録免許税と手数料をまとめて請求してくれます。

不動産取得税

不動産の取得した時（相続で取得した場合は課税されません）に課税される税金で、取得後、数カ月～１年後ぐらいのタイミングで、都道府県から”納税通知”が送られてきます。納税通知の税額を支払います。
取得してからかなり時間が経過してから、通知書が送られてくるため、支払いに苦慮してという話をよく耳にします。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年１月１日の所有者に課税さいる税金で、毎年４～６月ごろ市区町村より納税通知書が送られてきます。支払いは1年分を４回に分けて支払います。
固定資産税・都市計画税は所有している限り毎年課税されます。

支払った固定資産税・都市計画税は、不動産所得の計算上、必要経費として計上できます。

年の途中で、不動産を売買した場合は、決済日（残代金を支払う日）を基準に、決済日以後の固定資産税・都市計画税は買主が負担するのが一般的です。しかし、その年の税金は、１月１日の所有者である売主が支払う為、決済日以降の税額を日割りで計算して決済時に精算します。

所得税・住民税（不動産所得）

所得税・住民税は、毎年１月１日～１２月３１日の１年間の所得に課税される税金で、毎年課税されます。
翌年の２月１６日～３月１５日の間に確定申告をして納税します。

　　　　　所得＝収入ー経費

経費は、税法上認められたものです。現金を支出しても経費にならなかった、支出していないのに経費になるものがあるため、手元に残って現金残高（キャッシュフロー）とは、イコールになりません。

不動産以外に給与所得がある場合は、合算して課税所得を計算します。課税所得によって、税率が変わってきます。（現在は、復興特別所得税が加算されます）不動産による所得が赤字で、給与所所得がある場合は、合算することで、税金が下がることがあります。

所得税・住民税（不動産譲渡所得）

不動産を売却して、利益が出た場合は、不動産譲渡所得として、翌年の２月１６日～３月１５日にほかの所得と一緒に確定申告します。

　　　不動産譲渡所得　＝　譲渡価格　ー（取得価格費（簿価）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋　譲渡費用）

不動産譲渡所得の税率は、所有している期間によって変わります。譲渡した年の１月１日時点で、５年を超えて所有している場合は長期譲渡、５年までは短期譲渡となります。

　　　　短期譲渡の税率　　３９％（所得税＋住民税）
　　　　長期譲渡の税率　　２０％（所得税＋住民税
　　　　（現在は上記の復興特別所得税が加算されます）

不動産譲渡所得に関しては、他の所得と合算できないので、譲渡所得が赤字なっても、合算が認められないので、他の所得を減らす効果はありません。

個人事業税

家賃収入などの不動産所得が、一定規模以上の規模になると、課税される税金で、毎年課税されます。
２９０万円の所得控除があり、不動産所得が２９０万円までは課税されません。
支払った個人事業税は、不動産所得の計算上、必要経費として計上できます。

まとめ

不動産投資・賃貸経営を個人事業としてやってる場合の基本的な税金の仕組みを書きました。記事には書きていませんが、税金ごとに優遇税制など税金が軽減される制度があります。詳細はネットで検索してください。

不動産投資・賃貸経営では、税金について正しく理解していないと、節税できるチャンスを逃すことなります。
また、税制は毎年変わっていきます。常に最新の情報を確認しましょう。

２０２１年４月時点の情報で書きました。もし、違っていたらご指摘いただければと思います。

最後までお読みいただきありがとうございます。
今日はこの辺で、次回また。