「新築ワンルームマンション投資」って大丈夫？⓶

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今日は、前回の「新築ワンルームマンション投資」の２回目です。

「新築ワンルームマンション投資」って大丈夫？⓵

セールストークのポイントにはいろいろ突っ込みどころがあります。

まずは、毎月の支出が１．６万円というところですが、この１．６万円の根拠は、支出は、ローン返済額＋管理費・修繕積立金＝８．６万円に対して、家賃が７万円入ってくるから差し引き１．６万円の支出というとです。
　　　　　　８．６万円　－　７万円　＝　１．６万円

しかし、現実には、ローン返済額や管理費・修繕積立金のほかに、固定資産税、火災保険料、修繕費などが発生するため、支出する金額は８．６万円以上になります。

マンションなどの賃貸住宅を運営する経費は、ローンの返済額を除いて、家賃額の１５～２０％かかるのが一般的に言われています。
今回の場合、１～１．４万円程度の費用がローン返済額以外に発生します。
（今回は、管理費・修繕積立金は、１５～２０％に含まれるいつことで試算します）

また、家賃額が７万円でも、常に入居者がいる状態であれば、毎月７万円に収入が入ってきますが、実際には数年に一回入居者が入れ替わることがあり、入居者は入れ替わるタイミングで、1ヶ月程度の空室の状態　つまり、家賃が入ってこないことがあります。特に、ワンルームマンションの様な単身者用の物件では、入居期間が短いので、空室による損失が発生する頻度は高くなります。

空室による家賃の損失は、５％程度と言われており、今回の場合では、この損失を加味すると収入額が７万円から６．７万円になります。

支出と収入を現実の数値に見直してみると、毎月の支出額は、２．３万円～２．７万円になります。
 　　　　　９～９．４万円　－　６．７万円　＝　２．３～２．７万円

という感じで、セールストークで伝えられた毎月の支出額が実際には多くなります。

今日はこの辺で　続きは次回また。