再建不可　　～販売広告の見方～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、「再建不可」について書いていきます。

再建不可とは

現状で建物が存在しますが、その敷地が、接道義務は果たしていないため、その敷地に、新たに、建築したり、確認申請は必要なリフォームができない物件を「再建不可」と言われています。

再建不可物件であっても、建物を利用することは問題ありません。

接道義務とは

敷地に建物を建てる場合は、建築基準法で接道義務が求まられます。
接道義務とは、建物を建築する敷地は、建築基準法上の幅員４ｍ以上の道路２ｍ以上接していなければなりません。
接道義務は、消防車、救急車のような、緊急自動車の通行に支障がなく、消火活動ができるよにするための規制です。

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは、第42条に規定されています。この道路の種別は、市町村で確認することができます。

道路の幅員は４ｍとされていますが、市町村によっては、６ｍとしているとこともあるので注意が必要です。

特に、「２項道路」と呼ばれている、第４２条２項で規定している道路は、建築基準法施行時にすでにあった幅員４ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。
２項道路に接した敷地で再建築する場合は、道路の中心線より２ｍのところまでを道路と見なされます。これをセットバックと言われています。

セットバックして部分面積は、建ぺい率、容積率の計算時は除外されます。また、敷地と反対側の道路が、崖、川などの面している場合は、中心線から２ｍではなく、反対側から４ｍセットバックが要求されます。
※市町村によっては、道路幅員の基準が４ｍではなく、４ｍ以上の設定になっている場合があります。

再建不可物件のメリット

再建築ができななどの制約があるため、再建築不可物件は、相場より安く売りだされている場合が多いです。また、固定資産税なども安くなっています。この辺りが、メリットとなります。

再建築不可物件は、確認申請を出す必要のないリフォームで貸し出しが可能であれば、収益物件としてもよい物件ということになります。

また、周辺の土地を買い進め、まとめることで、接道義務は果たし、再建築が可能になると、価格アップが期待できます。

再建築不可物件のデメリット

デメリットとしては、災害などで消失しますと、再建築ができないリスクがあります。また、金融機関の融資付けが困難になります。

まとめ

再建築不可物件は、相場より安く購入できるので魅力ある物件です。購入費が安い分高利回りが期待できます。
しかし、建物状況の把握や、リフォームの知識がないと、上手く利用できません。初めて購入する物件としてはあまりお勧めできません。

最後までお読みいただきありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。