事故物件とは
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
今回は事故物件のついて書いて行きます。
事故物件とは
事故物件とは、物件の室内や共用部で何らかの理由で入居者が死亡した物件のことです。事故物件には、明確な定義なくその扱いは、宅建業者のよって違うケースもあります。
物件で死亡事故が発生すると、原因によっては心理的瑕疵物件として扱われ、重要事項事項で内容を説明したり、募集広告に「告知事項あり」といような文言を入れる必要があります。
事故物件になると
事故物件になると、家賃を減額しないと、入居したもらえないため、通常の家賃から２０～５０％程度減額することになります。物件の売買するときに当然価格は下がってきます。
事故物件の定義
死亡した原因によって、事故物件かどうかを判断するのが一般的です。死亡の原因に事件性（自殺、殺人など）がある場合は、事故物件となります。それに対して、病死などの自然死の場合は、事故物件としないのですが、死体が放置され腐敗して状態で発見された場合は、事故物件として扱われます。
いつまで事故物件として扱われるのか
いつまで、事故物件として扱われるのか、これに関しては明確な基準がなく、悩ましい問題です。賃貸住宅の場合、１～２回程度入居者が入れ替わったら告知しないとか、言われていますが。判例でも告知する必要がある期間に関してはばらつきが多く、そのほかの状況によっても違うため、明確な期間がはっきりしないのが現状です。
告知しないとどうなるのか
事故物件である事実を告知せずに、賃貸契約や売買契約を締結し、借主、買主が後から事故物件であることを知った場合は、損害賠償請求されることがあります。
告知するのは、宅建業者が重要事項説明の一部として行いますが、宅建業者が、調査しても、貸主、売主が事故物件である事実を告げなかった場合は、貸主、売主の責任を問われることになります。
事故物件の告知の指針
このように、事故物件の取り扱いは、明確な定義がなく、その取扱いに困るっていました。その影響が、孤独死のリスクのある高齢者の入居を良しとしないオーナーが増え、高齢者の住宅確保が困難な原因を一つになっていました。
このような事態を受け、国土交通省が、事故物件取扱いにかんする指針（ガイドライン）の制定に向けて動き出しました。
指針案の中で、自然死に関して、特殊清掃が必要ない状況であれば、告知義務がないことや、発生後、告知義務の期間が３年間とされています。
まとめ
事故物件になることで、家賃や売却価格が下がることは問題です。今まで、曖昧で取扱いが難しかった事故物件に関して、取扱いの指針が制定されることは喜ばしいことと思います。
この指針の制定で、高齢者の入居が促進されればいいと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。