建替えのポイント

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

建物は物理的限界があり、いずれ建替えを検討する時期が訪れます。もちろん、物件自体を手放す選択肢もありますが、今回の記事では、建替えを実施する場合のポイントについて書いていきます。

現状分析～建替え企画

建替えを検討する第一段階として、現状の立地に関して客観的に分析する必要があります。周辺の変化によって賃貸需要がどう変化したかを確認します。

現時点での賃貸需要はあるが、今後、大学や企業に移転が予定されているため、賃貸需要が低くなる可能性があるなど、先々の賃貸需要がどう変化するのかを予測することが大切です。

今後の賃貸需要が期待できるが、その需要の詳細を予測した上、建替え後の建物を企画を考えます。居住用で良いか、居住用なら単身用か、ファミリー用かなどを検討します。

既存の入居者の立ち退き

次の問題として、現時点での物件の入居者の立ち退きです。普通借家契約での入居者の場合、契約に解除に関した大家さんがの正当事由が必要になるため、多額な立ち退き料が必要になりケースがあります。

立ち退き料の相場は、ネット上では高額になっているような記述があるように、高額になっている傾向にあるとは思います。ある程度の支出を覚悟しておく必要があります。しかし、立ち退き料の金額は、あくまでも、入居者さんとに個別の交渉となるため、一概に家賃の何ヶ月分というような相場が決まっている訳ではありません。

数年後に建替えをようてしているであれば、普通借家契約ではなく、定期借家契約を採用することにより、立ち退き料の軽減になります。

資金の準備

建替え計画を実行するには、当然ですが、現状の入居者の立ち退き料、既存建物解体、新しい建物建築費など多額の資金が必要になります。資金をどの様に調達するかを検討しておくことが重要です。

借り入れが必要は場合は、有利は条件で借りられるように、金融機関の交渉が大切です。

まとめ

建替えの検討するポイントに書きました。建替えは、少なくても実施の３年前から計画的に進めることが大切です。特に、現状の入居者も、建替えの予定があれば、新規の入居者から、定期借家契約を採用するなどの対策がとりやすくなります。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。