不動産投資の目的とキャッシュフロー

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、不動産投資の目的を考える上でのキャッシュフローについて書きます。

財産が減少するのは投資か

自分の財産を減らしたいと考えて、不動産投資をする人は少ないと思います。（世の中には、自分の財産を減らしたという人はいるのかも）結果として、自分の財産の減少することはあるにしても、投資をするときは、自分の財産が増加することを前提に投資をすると思います。

投資の目的が、相続税対策であっても、一時的に自己資金が減少するようでも、相続税の節税額などを考慮すれば、トータルのでプラスになるように考えるのが当然だと思います。

ローンが借りられるから

物件の購入資金をローンで調達できるのは、不動産投資の魅力の一つです。ローンで借り入れた資金で投資することで、より大きなリターンを期待できます。

貸してもらえるからと言って、物件からの収入より、ローンの返済額が多いというような金額を借り入れて物件を購入する人がいます。なぜ、このような物件を購入するかというと、
　ローン完済後は家賃収入が全額自分のものになる
　生命保険の代わりになる
　節税になる
　物件を売却すれば現金化できる
などのセールストークを鵜呑みにしているからだと考えられます。

実際には、セールストークのようにうまくいくケースは稀です。

値上がりする物件は稀

不動産の価値を土地と建物に分けて考えると、土地は動きませんが、周辺の環境の変化によって価値が変動します。値上がりするケース少数で、現状維持か下落するのが、ほとんどです。

一方、建物は、新築時の価値が一番高く、経年劣化していくため、価値は下がっていきます。築年数が法定耐用年数を超えると、場合によっては、建物としての価値がなくなり、その建物の解体費用分のマイナスとなる場合もあります。

不動産の価格が、値上がりする場合もあります。しかし、値上がりといっても価格周辺の価格相場が上がるので、購入の価格が周辺相場より高い場合には、周辺の相場が上がっても購入価格より高くならない場合もあります。

購入価格で売れても

値上がりしないまでに、購入時と同じ値段で売れても、売却経費や税金の支払いがあるため、実際に手元にの残る現金は、売却価格より少なくなります。

ローンの残債が残っている場合には、残債の精算があり、更に少なくなります。

まとめ

不動産投資をやる目的は人それぞれです。どんな目的であるせよ、キャッシュフローが出ない不動産投資はあまりやらない方が良いと思います。収益物件を購入する前に、自分の目的にあっているかもさることながら、キャッシュフローがきちんと出るのかを検証するようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。