立退きの実務

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、立退きについて書いて行きます。

普通借家契約の場合の退去

普通借家契約の入居者（賃借人）さんを、大家さん（賃貸人）から、契約を解除して、退去してもらうには、契約期間満了の１年前から６か月前までに、契約の更新拒絶を通知することと正当事由が必要と借地借家法で規定されています。（機関の定めのない場合は、解約申し入れから6か月経過と正当事由）

借地借家法上の普通借家契約は、賃借人が保護されており、賃貸人からの解約のハードルが高くなっています。

正当事由とは

大家さんと入居者さんの物件を使用する必要性や契約の経緯などで、判断されます。建物の老朽化でけでは、正当事由として認められないケースがほとんどです。

正当事由を補完する上で、立ち退き料を支払うことになります。立ち退き料は、決まって相場がある訳ではありません。判例でも様々です。一般的に、居住用に物件より、店舗、事務所などの物件の方が、立ち退き料は高額になる傾向があるようです。

定期借家契約なら大丈夫か

定期借家契約の場合、契約更新がないので、期間満了で契約は終了します。（１年前から６か月前までに契約終了の通知は必要）立ち退き料なども必要ありません。しかし、定期借家契約は普及していないためが、定期借家契約を受け入れてもらえないケースもあるようです。また、契約時の不備で定期借家契約と判断されないケースもあるので注意が必要です。

実際には

立ち退きに関してネット上は、高額な立ち退き料がかかったとか、裁判で大変だってとか、ネガティブな情報であふれています。

しかし、必ずしも高額な立ち退き料の支払いが発生しないで、立ち退きが完了するケースもあります。入居者さんとの話し合いでお互いに合意がえられれば、比較的スムーズに退去してもらえます。そのためには、代替え物件の案内や引っ越し費用に負担など、それなりの金額は必要になると思います。

まとめ

大家さんにとって、立ち退きは、頭の痛い問題ではあります。しかし、立ち退き交渉ですべてに入居者さんがもめる訳では、むしろ、揉め事を起こす入居者さんは少ないと思います。

また、揉め事になりそうな曲目面では、弁護士へ依頼するのが良いと思います。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。