家賃保証、滞納保証、空室保証の違い

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

サブリース契約（特定賃貸借契約）管理委託契約のなかで、家賃保証、滞納保証、空室保証という３つの家賃変動をヘッジするサービスがります。今回の記事では、この３つのサービスの違いについて書いていきます。

家賃保証

家賃保証とは、入居者の有無関わらず、一定額の家賃を大家さんに支払うサービスを言います。サブリース契約では、家賃保証が付帯しているが一般的です。

家賃保証は、家賃の金額を保証するのではなく、支払われる家賃の額は変動します。（減額されることがほとんどです）また、新築からの一定期間、入居者の退去後一定期間は家賃を支払わないという免責条項が付帯している契約がほとんどです。つまり、家賃保証で、空室のリスクを１００％回避できるものではありません。

家賃保証の保証料として、家賃の１０～３０％が必要になり、料率は、物件に立地によって変ります。

サブリース契約で、問題となるのは、サブリース契約の中で、この家賃保証の部分でです。

家賃債務保証
入居者が加入する家賃債務保証サービスも、「家賃保証」と言われたいます。保証料は、入居者さんが負担します。

滞納保証

入居者が滞納した場合は、滞納分の家賃を入居者変わって管理会社などが、大家さんに立替えるサービスです。空室は保証対象ではありません。保証する期間が１～数ヶ月までと限定されているのが一般的です。

管理会社の管理委託契約の中に含まれていることがあります。

滞納保証の保証料は、管理会社の場合、管理委託料に含まれていることが多いです。

入居者さんが加入する家賃債務保証は、この滞納保証に類似したサービスです。保証料を入居者さんが支払うのが一般的です。

空室保証

空室が発生した場合に、その期間の家賃を保証するサービスです。保証される金額は、家賃額の１００％ではなく、８０～９０％です。

空室保証は、管理委託契約に含まれていない場合がほとんどで、管理委託手数料とは、別に保証料を負担するになります。

自分の取って必要な保証を考える

ここまで書きてきた３つのサービスの内容に違いをよく理解することが大切です。

また、保証範囲と合わせて、免責条項や保証される、金額、期間などを把握し、自分に取って有利なもの選択するようにしましょう。

まとめ

家賃の変動リスクをヘッジするサービスについて書いてきました。完全に家賃の変動リスクをヘッジするサービスはありません。物件の状況を考慮して、家賃変動リスクをヘッジする必要があるか判断するしょうにしましょう。

いずれのサービスも、保証料がかかります。保証料を空室損失を比較して有利な方を選択するべきだと思います。たとえば、好立地にある物件は、空室のリスクが低く、想定される空室損失より、保証料のほうが高い場合もあるかも知れません。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。