売却できない　～不動産投資のリスク～

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、物件の売却について書いていきます。

売却に時間がかかる

物件を売却して現金化するのに時間がかかるというのは、不動投資にデメリットの一つです。「流動性が悪い」というように言われています。

不動産は、株式や債券のように公開された取引市場がないため、物件を売却する場合には、個別に買主を探す必要があります。また、取引金額が高額になるため、買主の資金調達の為の時間も必要になります。そのため、買主が決まっても、実際に現金化できるまでには、すくなても１ヶ月程度かかります。

売却価格

売却価格は、ある程度の相場はあものの、基本的には、売主、買主双方の合意により決定します。収益物件の価格は、期待利回りによって検討されます。期待利回りは、経済情勢、その地区の需給状況、建物構造・築年数などによって変化します。築年数が進むにつれて安くなっていくのが一般的です。稀に、購入金額より高く売れる物件のあります。

見過ごせない売却経費と税金

不動産を売却する時には、売却の為の仲介手数料や税金がかかるため、売却額がそのまま、現金として手元に残るわけではありません。

ローンの残債があり売却できない

売却時にローンの残債がある場合は、ローンの残債を精算することができないと売却できません。売却によって手元に残る現金で、ローンの残債を精算できれば、問題ありません。

しかし、ローンの残債より、手元に残る現金が少ない場合は、不足分を自己資金で補填できなければ、売却することはできません。

購入時のＬＴＶ（物件価格に対するローンの比率）が高く、収入に対する返済額の比率が高い場合は、ローンの精算ができず売却できなるなる可能性が高くなります。

まとめ

投資を始める前から、物件の売却する可能性があることを想定し、投資規模やローンにより調達する金額を検討することが重要です。ＬＴＶを高めることで、レバレッジの効果が増し、より多くのリターンが期待できる反面、ローンによるリスクが増加することも考慮するようにしましょう。

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最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。