空室率を見込んで検討する

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、空室率について書いて行きます。

空室率とは

空室率の詳細は、以前の記事を見てください。

空室率の計算は、ある時点を捉えたもの、ある期間を捉えたものの2種類あります。また、家賃の収入をベースに計算されたものあります。空室率と言っても、どのように計算されたかによっても意味合いが変わってきます。

広告に掲載されている稼働率

収益物件を販売する会社のホームページには、
「平均の稼働率　９９％」というように、自社の物件の稼働率が１００％近い数値が記載されています。つまり、空室率は、ほぼ０％ということになります。

しかし、このように広告には、
「リフォーム期間を含まず」とか、
「1か月以上の空室を空室とカウントする」といようような、注意書きが小さく記載されています。実際の稼働率ではなく、リフォーム工事期間などの、一定の条件の空室期間を除外した数値になっています。
この数値を鵜呑みして、空室はほぼないと考えるのは危険です。

空室率０％になるのか

事務所、店舗、住居なの、物件の用途によっても違ってきますが、居住用の物件で長期間　入退去がないという物件は稀です。

住み替えが容易にできるというのも、居住用の賃貸物件の特徴でもあるため、長期間住み続けるケースは少ないと思います。

特に、単身用の物件は、入居期間は短く、多くの入居者は２～４年で退去すると思います。つまり、４年に１度は退去が発生します。

入居期間が４年で、退去があると、次の入居者が入るまで、最低でも１カ月程度かかるものとして空室率を計算すると、２％の空室率となります。

　１か月　÷（４８カ月（４年）＋１か月）≒　２％

退去から次の入居者が決まるまでの期間は、物件の立地によって１か月以上かかる場合もざらにあります。空室率２％という数値は、かなり良い数値で、実際には、もっと高い数値になることが予想されます。

まとめ

収益物件の収支を検討する時は、必ず、空室による損失も見込んでおくようにします。空室率は、物件の用途や立地によっても変化しますが、最低でも５％程度見込んで、収支を検討するようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。