不動産投資に自己資金が必要な理由

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

「自己資金なしで不動産投資ができる」というような広告を以前はよく目にしました。最近は、金融機関の融資姿勢の変化（？）にともない少なくなってように思いますが、今でもワンルールマンションの販売会社の広告などで見かけることがあります。

今回は、収益不動産の購入をする時の自己資金について書いていきます。

広告のとおり、自己資金なしで収益不動産を購入資金の全額を借入金で充当し、収益不動産を購入することは可能だと思います。
しかし、自己資金なしで購入することは避けた方がよいと考えています。特に始めて収益不動産を購入する場合は、自己資金の準備が必要だと思います。

借入金のリスク

不動産投資は、借入金を使って高額な物件に投資し、大きなリターンを得られるというのは、不動産投資のメリットの一つでもあります。
借入をすると当然ですが、毎月の返済が発生します。しかし、家賃が一定額毎月入ってくるという保証はありません。空室や滞納などで家賃収入がない場合もあります。家賃収入がなくても、借入金の返済は待ってもらえないため、自己資金を返済に充てる必要があります。このケースで自己資金がなく、借入金の返済ができなくなると、自身の信用を毀損することになる可能性があります。

物件の売却リスク

借入金の残債が残っているうちに、物件を売却しようすると物件の売却額より借入金の残債の方が多い場合、自己資金と投入しないと借入金の精算ができません。（不動産購入という用途で借りているので、物件を売却する場合、原則　借入金を精算することになります）
物件の売却価格は一般的に、物件の購入後の経年で下落していく方向にあります。購入時と同額で売却できたとしても、仲介手数料や不動産譲渡税が必要で、売却価格の全額が手元に現金として残る訳ではありません。

突発的な修繕費

物件から毎月家賃収入を得られたとしても、修繕費などの突発的な費用負担が必要になるケースがあります。
たとえば、給湯器が故障すると、１０万円程度の修繕費が発生します。
このような費用も家賃とは関係なく発生します。修理期間が長くなると、その期間に応じて家賃を減額されることもあります。故障の連絡があったら、即座に対応しないと費用がかかるだけでなく、家賃の減額にもつながります。

リスクを回避するために

不動産投資のリスクのうち、自己資金がないと回避するのが困難なリスクを書きました。（不動産投資のリスクは他にもあります）
これらのリスクを回避するためにも、自己資金を準備することが必要です。
購入時に自己資金によって借入額を少なくし、毎月の返済額を少なくすることで、家賃が入らない場合や売却時に手出しする金額を軽減することができます。
また、突発的な修繕費に対しても自己資金があれば対応が可能になります。

自己資金が必要な本当に理由（まとめ）

不動産投資の様々なリスクに対応するめに、不動産投資を始める前に自己資金を確保することが必要な理由を書いてきました。
自己資金が必要と考えているのには、もう一つの理由あります。
それは、自己資金を貯めるということは、お金をコントロールするトレーニングになるからです。以前からここの記事でも書いていますが、不動産投資は、賃貸経営ともいわれ、経営の要素も含んでいます。経営である以上、お金のコントロールができなと成り立ちません。
毎月入ってくる家賃のすべて使ってしまうと、当然固定資産税や所得税の支払いにも困ることになります。適切にコントロールできれば、突発的な修繕費にも対応可能になります。

これから不動産投資を始めようと考えているあなた、自身の収入を把握し、支出を見直し、自己資金を貯めることをお勧めします。

今日はこの辺で、次回また。