所得税の節税効果を検証
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
以前に記事で、不動産投資に節税効果について書きましたが、今回の記事では、所得税の節税効果について検証してみました。
課税所得とキャッシュフロー
所得税は、１年間の家賃の総額に対して課税される訳ではなく、受け取った家賃から、税法上認められた経費や各種所得控除額を引いて算出される課税所得に税率を掛けて計算します。
課税所得 ＝ 家賃総額 ー 税法上認められた経費
所得税 ＝ 課税所得 ✕ 税率
一方、キャッシュフロー（以下ＣＦ）は、受け取った現金から支払った現金を引いて計算します。
ＣＦ ＝ 受け取った現金 ー 支払った現金
税法上認められた経費は、減価償却費や所得控除のように、その年に現金を支出していいないの、経費になるものと、借入金返済額のうち、元本分は、現金を支出するが経費とならないものがあります。その結果、課税所得とＣＦは差異があります。課税所得がマイナスでも、ＣＦがプラスであったり、その逆の場合があります。
課税所得がマイナスとなった場合、不動産所得以外に、給与所得がある場合は、給与所得から不動産の課税所得のマイナス分を引きことができ、所得税が節税できます。
節税額 ＝ 不動産の課税所得のマイナス分 ✕ 所得税に税率
シミュレーション結果
実際に以前にＣＦのシミュレーションした結果に当てはめて、節税効果について検証してみました。
以前のシミュレーションはこちらの記事を見てください。
節税効果の検証結果は下のグラフのとおりです。
折れ線グラフ（左側目盛）が、不動産の課税所得（青）、税引き後ＣＦ（オレンジ）、節税効果額を加味したＣＦ（黃）で、棒グラフが（右側目盛）節税効果額です。
グラフが示すとおり、１５年まで、不動産の課税所得がマイナスになり、その分の所得税を節税することは可能です。しかし、節税効果額を加味した税引き後ＣＦはマイナスです。
節税効果のある１５年間のトータルで、節税効果額は、約６８万円に対して、税引き後ＣＦのトータルは、約５５６万円になります。つまり、１５年目まで節税効果があっても、なお、約５４９万円ほど現金を支出することになります。
まとめ
不動産投資での、所得税の節税効果について検証してみました。所得税の節税効果は確かにあります。しかし、節税の効果を享受できる期間は限定的で、その後、効果はなくなり、不動産所得をプラスに転じ、所得税が課税されるようになり、結果ＣＦは悪化していきます。
個人的な考えですが、所得税の節税効果は、不動産投資の大きなメリットとは言い難いと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。
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