不動産投資のトラブル
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
ここnoteに記事をアップし始めて、1か月とちょっとが経過しました。記事の今のところ毎日アップしており、数も30本を超えました。
また、記事を読んでいただいた方から”すき”をいただきありがとうございました。
今回は不動産投資のトラブルについて書いて行きます。
シェアハウス投資問題
数年前に起きた、シェアハウス投資問題では、
①市場価格よりかなり高い金額で物件を販売したいた。
②収支計算上の家賃も市場価格より高くなっていた。
③書類を偽造して、高額のローンを組ませた。
の3点が主なトラブル内容だったと思います。
販売会社がすべて悪いのか
購入者は販売会社に騙されて契約してしまったという主張をしていますが、少し違う気がします。
この物件の価格は数千万円~1億円以上のもので、当然、長期間のローンを組んで購入します。家電などの、数千円~数十万円のものを買い時には、ネット等で価格を調べるのに、このような、高額な買い物をするのに、価格の相場とかを調べなっかのでしょうか。このことは、購入した人にも責任があると思います。
購入前に、ネットで調べるとか、別の不動産業者の聞いてみれば、かなり高い金額であることに気づき、購入と思いとどまったのではないでしょうか。
不動産は物件ごとに唯一無二で、同じものがないので、価格の相場を把握するのは困難ですが、価格が、適正かどうかわからに状態でローンを組んで購入するというのはどうかと思います。
一部の投資物件の販売会社だけだとは思いますが、購入する人に知識がない前提で、高額は価格設定や無理な家賃設定で収取計算をみせてい勧誘しているようです。これも問題ですが、このような会社の勧誘を疑いもせず、購入する人も問題があると思います。
家賃収入と返済額
シェアハウス投資問題のように、書類を偽造して本人の与信枠※以上の金額のローンを組ませるのは論外ですが、
金融機関が貸してくれるから物件を買える、といような考えがあるようですが、これもどうかと思います。
※与信枠 本人の属性、資産状況、他の借入残高などを加味し、設定された貸付可能な限度額
不動産を購入する時にローンの返済は、20~35年と長期になる場合がほとんどです。その返済の原資は、物件から得られる家賃収入です。家賃収入は、長期間安定的に入ってくるという保証はありません。サブリースだから大丈夫というかも知れませんが、サブリースの場合でも、家賃額が下がっていくこともあります。
そこで、問題になるのが、家賃収入と返済額のバランスです。
「20~30年後のローン完済時には家賃は100%あなたの収入になります。」といようなセールストークで、毎月の家賃額より、毎月の返済額は多いローンを組んだという話も聞きます。
家賃収入に対して、毎月ローンの返済のために、自己資金がら補填するような状態が、20~35年間を続く訳です。ローンの返済以外にも、管理費・修繕積立金・修繕費などの支出もあります。これはいかがなものでしょうか。
やはり、ローンの返済額は、毎月に家賃収入以内にしないと、後々苦しむことになります。家賃収入に対する返済額の比率を50%以内にするのが目安になります。特に最初の購入する物件は、返済額の比率をできるだけ低くして方がいいと思います。
ローンの返済比率を下げるためには、収益性の高い物件を探すことと、自己資金を準備し、借入額を少なくすることです。
不動産投資自体は危険ではない
「不動産投資は危険だからやめた方がよい」という趣旨でここの記事を書いている訳ではありません。自分でも物件を所有し賃貸経営をしています。自身の体験でも、不動産投資自体は危険だと思っていません。むしろ、少ない労働力の投下で収入は得られるのは素晴らしと思います。現に、不動産投資のほかに、不動産屋の仕事もできています。
まとめ
不動産投資自体は、危険なものではなく、ある程度安定的な収入をもたらしてくれるもです。しかし、投資である以上リスクはあります。
収益不動産の販売会社のセールトークを鵜呑みにしていまわれるがままに、ローンを組んで物件を購入すると後々様々の問題に遭遇します。
このような、問題を避けたり、遭遇しても対処できるようになるために、不動産投資や賃貸経営に関する勉強をすることが大切です。
ここでは、できるだけ不動産投資や賃貸経営に実態について書いて行きます。不動産投資、賃貸経営の参考になれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。