物件情報の囲い込み
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
「囲い込み」という言葉を聞いたことがある人は多いと思います。今日は、「囲い込み」について書きます。
囲い込みとは
不動産業者が、売主から依頼された物件の販売情報に対する、他社（宅建業者）から持ち込まれる買付情報を売主に伝えることなく断り、自社に直接問い合わせをした買主からの情報で売買契約をまとめる行為です。自社で直接見つけて買主と契約をまとめると売主、買主そい双方から手数料を受領できるからです。
「囲い込み」は、不動産業者を利益を優先した行為です。「この囲い込み」をやっているとされる不動産会社の実名を出した記事が経済誌に掲載されたことがあります。このときに出された会社は、ほとんど、誰でに知っているような会社ばかりでした。
「囲い込み」はどうやってやるのか
囲い込みを行うには、売主との間で、専任媒介契約をすることが前提です。
他の宅建業者から、囲い込んでいる物件情報に関して問い合わせがあった場合は、さまざまな理由をつけて、物件の取り扱いを断ります。このとき、買主から問い合わせがあったという情報は、一切売主には伝えません。
その後、自社に直接問い合わせてきた来た買主と商談を進め、売買契約を成立させます。
宅建業法では、専属媒介契約を締結した場合は、その物件情報を５日または７日（専任媒介か専属専任媒介かで違う）以内にレインズへ登録することが義務付けられています。しかし、レインズは、宅建業者以外は、閲覧することができないので、一般の売主は、掲載されているかを確認することはできません。
囲い込みの問題点
不動産業者の「囲い込み」に会うと、物件の販売情報は広く拡散しないため、売却に時間がかかります。
長期間売却できなと、
「価格に高いからです」といような理由で、販売価格の値下げを提案し、結果的に売却価格が安くなってしまいます。
他社経由の買主からの情報が伝わらないために、売却のチャンスを逃すことになります。
たとえば、１０００万円で売却している物件に対して、他社からの買主が、満額の１０００万円での購入申し込みがあっても、この情報は売主には伝わりません。次に、自社に直接問い合せて来た買主が、９００万円の指値を希望している場合は、この情報をもとに、売主と交渉して売買契約をまとめます。
売主から見ると、満額の１０００万円で売れた方が良いのですが、宅建業者からみると、１０００万円の片手取引より、９００万円の両手取引の方が手数料の総額がアップします。
「囲い込み」という行為事態は、宅建業法上は、違法行為ではないとされいます。また、一般の売主には、囲い込みさているのがわかりにくなっています。
囲い込み防止対策
囲い込みは、専任媒介契約を締結した場合に発生します。不動産業者は、専属媒介契約を獲得するために、売却査定額を、相場より高い価格提示する場合があります専任媒介契約をする時は、複数の不動産業者に売却価格に査定を依頼するとともに、高い査定額を提示する会社は注意が必要です。
専属媒介契約を締結したら、レインズ（指定流通機構）から発行される登録証明書を受領し、登録証明書に記載されているID、パスワードで自分の物件の情報が掲載されているか確認します。
専属専任媒介契約はなく、一般媒介契約で売却するの囲い込みの防止にはなります。
また、選任媒介契約の契約期間は最長3カ月です。「囲い込み」が疑われる場合は、3か月後の他の不動産業者との媒介契約を締結することができます。（選任媒介契約で、契約期間の自動更新は認めららていません）
物件の売却をする時は、「囲い込み」されないよう、優良な不動産業者を探すようにしましょう。（とは言ってもそれが一番むずかしいのですが・・）
まとめ
「囲い込みは」、売主には、不利益を及ぼしますが、多くの不動産業者で行われている行為だと思います。（大手の不動産会社だから安心とは言い切れません）宅建業法の他に、レインズの規定などで取り締まるようにはしていますが、売主買主と双方の媒介を１社で担当できる、レインズという業者間のみに情報が流通しているなど、構造的な問題もあり、「囲い込み」はなかなかなくならないと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。