不動産の共有
こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。
今回の記事では、不動産、特に収益物件の共有名義について書きます。
不動産の共有とは
共有とは、一つのものを２人以上の人で所有することです。不動産の場合、共有者とその持ち分の割合が登記されます。
区分所有マンションでは、敷地の所有権は、共有名義となっています。
不動産の固定資産税に関しては、共有者全員に負担義務はありますが、固定資産税の課税明細等は、代表者に送られて来るようです。
共有名義が発生する原因
不動産の所有権の名義は変更されるのは、不動産を購入した時と、相続で不動産を承継した場合があります。
たとえば、自宅を購入する場合、住宅ローンとの関係で夫婦で共有とする場合があります。また、相続では、相続人間の公平性の為、共有名義のする場合がります。
共有名義の問題点
不動産が共有名義となった場合は、さまざまな問題が発生します。
不動産の管理処分が難しい
特に収益物件が共有名義となっていると、賃貸経営上必要な処置、たとえば、修繕工事、売却などを実施する上で、共有名義人同士で合意が必要になり、必要は処置がタイミングよくできなくなります。
収益物件の場合、修繕や改造工事ができないために、物件の価値がさがり、収益が下がってしまうことにもなりかねません。
権利関係が複雑になる
共有名義の状態で、相続が発生すると、共有名義人が多くななり、なおさら意思決定が困難になります。
不動産を共有するメリット
不動産の共有することによるメリットは
・税金の控除額が、共有者それぞれが受けられる
・相続時の公平感がある
の２点です。
税金上のメリット
不動産の購入や売却に関連する課税額を計算する場合の控除額は、物件に対してではなく、個人別に控除が可能なので、トータルでは税金を抑えることが可能になります。
相続時の公平感がある
収益物件を共有名義し、持ち分の合わせて収益を物件すれば、相続人感の公平感があり、揉め事を回避できる可能性はあります。
共有名義の解消
共有名義を解消する方法は次の通りです。
・共有持分の売買
共有持ち分を他の共有者が買い取る
・共有持分の放棄
共有者が持ち分を放棄すると、その持ち分は他に共有者に
帰属します。
登記申請は、共有者全員で行いう必要があります。
・分割（土地の場合）
持ち分の合わせて分筆する方法がありますが、一つの土地を公平に
分筆するのは現実的には困難です。
・家族信託の設定
家族信託を設定し、対象の不動産を信託財産とする。
家族信託に関しては別の記事に書きます。
まとめ
不動産を共有名義にすることで、メリットはあるものの、問題となることも多々あります。特に、収益不動産に関しては、共有名義にならないようするほうが、良いと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。