表面利回りの適正値は？

こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

「どのぐらいの表面利回りが必要ですか？」という趣旨の質問を受けることがあります。そこで今回の記事では、表面利回りの適正値について書いて行きます。

表面利回りとは

収益物件の販売広告には、「利回り○○％」というように、表面利回りの数値が表示されています。表面利回りは、年間想定家賃額を物件価格で割った数値で物件の収益性を判断するための指標です。
表面利回りの詳細は、次に記事を見てください。

表面利回りの変化要因

表面利回りは、いろいろな要素で変化します。当然ですが、表面利回りの変化に伴い、販売価格も変化します。下表に表面利回りの変化要因をまとめてみました。

表面利回りとキャッシュフローの関係

表面利回りが、高ければ、より多くにキャッシュフローを稼ぐかというと、必ずしもそうではありません。物件が生み出すキャッシュフローの関しては、次の記事を見てください。

表面利回りは、家賃収入と物件価格の関係を示した数値です。一方　手ものとの残るキャッシュフローは、家賃収入を得るための経費（管理費、修繕費など）を支払った残りから、借入金の返済額を引いた数値になりなす。

つまり、同じ利回りの物件でも、経費の金額、借入金の返済額によって、キャッシュフローは変わってきます。

表面利回りで物件の良し悪しを判断できる？

表面利回りは、物件の収益性を判断する一つに指標であるが、表面利回りだけでは、物件の良し悪しを判断することはできません。

相続税対策を目的に、現金で購入する人と、キャッシュフローえお目的に、借入金で購入する人とでは、物件の良し悪しは変わってきます。相続税対策で購入する人は、多少利回りが低くても、購入後の価値が下落しない物件が良い物件と判断します。一方、キャッシュフロー目的の人は、利回りの高い物件を重視します。

そもそも、物件の良し悪しは、購入する人の目的によって変わってきます。表面利回りに関しても、適正値はありません。

まとめ

表面利回りは、物件を選定する基準として、使える指標だと思います。しかし、表面利回りだけでは、物件の良し悪しは判断できません。まして、誰にでも当てはまる表面利回りの適正値はありません。物件の特性や個人の目的、資金調達などによって許容できる表面利回りに数値は変わってきます。

物件の特性や個人の目的資金調達を考慮して、判断することが重要です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。