不動産投資の罠？デットクロスとは

サラリーマンでサーフィンを愛し不動産投資家を目指しているさるです！！笑　いつなれるのかわかりませんが！ＷＷ

今日は、不動産投資の罠？であるデットクロスについて解説したいと思います。こんなことがあるんだ～と本を読んだときにはびっくりしました。これを知らないと絶対失敗するな、、と思い自分の整理のためにも記事にしました。わかりづらかったらすいません、、

デットクロスとは、建物の減価償却費用が段々少なくなり、元本返済額が減価償却費を上回った時のことを言います！　減価償却費＜元本返済額

ちなみにデットクロスという言葉は最近Youtuberとしても活躍している浦田健さんが作った言葉のようです。
脱線しますが、浦田健さんの不動産投資の動画はホントわかりやすいのでオススメです！

そもそも減価償却とは？？

時間の経過や使用により価値が減少する固定資産（不動産でいうと建物・設備）を取得した際に、取得するための支払い額を耐用年数に応じて費用をて計上していく会計処理のことです。実際にキャッシュの支払いはないのに費用計上できるというのがポイントです。

※ちなみに土地については、価値が減少していくものではないので減価償却資産ではありません。

（例）築25年　3000万円のアパートで1000万円が建物代、土地代が2000万円とすると、築25年だと償却期間が4年（償却期間の計算方法は割愛します。）となるので、1000÷4＝250　毎年250万円を4年間経費として計上できます。

減価償却とは反対に会計上経費にできない元本返済額

ローン返済は、毎月利子＋元本金額を返済していきますが、経費にできるのは、利子部分のみで元本金額については、実際にキャッシュとして支払いがあるのに会計上経費計上できません。（二重経費に該当するため、元金分は経費にすることはできない）　

そこで何が問題かというと築25年のアパートの例だと4年間は減価償却費が計上できるので会計上は経費が多く、利益が少なく見せることができ、支払う税金が少なくなります。減価償却費がなくなった5年後には、減価償却は０となり、元本返済金額が減価償却を上回り会計上は利益が出ていることになってしまい、税金がその分多くとられ、税引き後の手残り（キャッシュ）が少なくなってしまいます。そのため黒字倒産のような状態になってしまうこともあります。

これを解決する方法は、下記のような方法があるようです。

①追加で物件を購入する。（新しい物件の減価償却費を費用計上できる）

②物件を売却する。

③ローンの繰り上げ返済

④キャッシュを積立て、税金が増えたときのために蓄えておく。

対策を考えると②～④は現実的ではないので①が一番良い方法かな～と私は思っております。そもそも資産を拡大したいと思っているので一石二鳥！笑笑

てか机上の計算や理屈ばっかりじゃなくてで早く物件かえよ！って感じですよね～～泣