高嶺の花！？マイホーム！"重説編！？"
今回のテーマはマイホームです❗️
最近は物価高の影響で身の回りの大半の物が根上がりする中、不動産価格も例外ではありません。
ここに来て日銀の政策転換により金利も少しずつ上昇し始め、これからマイホームの購入を検討している方からすると色々と考える事も多いはずです。
今後、住宅関連に関する記事を書いていこうと思います。
住宅(戸建て)を購入しようと考えてる方の参考になる様な記事になればと思います。
#はじめに
そもそもマイホーム購入の決断は勇気がいります。
先の事なんて誰にも分からないから尚更です。
私もマイホーム購入当時、かなり悩みに悩んだ記憶があります。
"悩んだ内容"
住宅メーカー(耐震・住み心地・メンテナンス)
住むエリア(土地)
お金(ローン・固定資産税・修繕費)
マイホームの購入は、夢や希望が膨らむ一方、契約段階となると不安や悩みが出てくるかと思います。
実際に私はそうでした。
イメージ的に「夢・希望」と「不安・悩み」の割合が> = <とその時々で変わっていました。
※>=<が顔文字みたいですが、不等号で読んで下さい…
さらに契約に向かい話が進みだすと、分からない事がいっぱい出てきます。
気づけば、営業さんの言われるがままにあれよあれよと事が進みます。
そこで、今回は契約に至るまでに知っておく方がいいポイントをいくつかまとめて行こうと思います。
＊あくまで個人的な見解です。
#重要事項説明書とは！？
この重要事項説明書(以下、重説)とは、住宅(宅地含む)を購入する際、契約を締結する前に売主(宅建業者)が買主へ重要事項説明を行います。
※説明は宅建士が行います。
この重説には契約の判断に重要な事項がたくさん記載されています。
にも関わらず、買主はただ説明を聞くも、何を質問していいのか分からないといった状況になる可能性が高いと思います。※当時の私です。
重説には登記に関する事項・都市計画法・建築基準法・ローンのあっせん・ハザードマップなど他にもたくさんの重要事項が記載されており、情報量も多くややこしいのです。
そんな大事な重説による説明は売買契約書による契約の締結とセットで行われるケースが多いのです。
となると重説を受ける前にある程度そこに記載される内容を理解しておかないと、そのまま契約を結び、後に問題が起きて、売主に「そんな話聞いてないです。」と訴えても「重説に記載されており、説明もさせて頂いております。」
と言われてしまうと何も言えません。
※例えばの話です。
そうならない様にしたいですよね。
今回はその中でも土地選びの判断材料になりうる、重説の項目をいくつかピックアップしたいと思います。
#都市計画法
まずは都市計画法についてです。
これはまちづくりに関する決まりを定めた法律です。
はじめに、日本の国土は5つのエリアに分ける事ができます。
市街化区域(人が住み町を発展させるエリア)
市街化調整区域(農作物を育てる為の田畑が締めるエリアで原則、建物は建てられない)
非線引き区域(市街化区域・市街化調整区域以外の区域で都市計画区域内に属す)
準都市計画区域(将来的に発展させる予定のエリア)
都市計画区域外(山林など)
※都市計画区域とは市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の3エリアを指します。
これら決められた区域によって、人が活動するエリアと農地や自然を残すエリアのバランスが取られています。
さらに、都市計画区域内の市街化区域には用途地域と言われる地域を定める事になっていて、
これが13種類あり、大きく3つに分けられています。
1. 住居系(8種類)
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
田園住居地域
第一種中高層専用地域
第二種中高層専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
2. 商業系(2種類)
近隣商業地域
商業地域
3. 工業系(3種類)
準工業地域
工業地域
工業専用地域
用途と付くだけあり、エリア別に建築できる建物に制限がされています。
ポイント①
市街化区域内の土地選びは用途地域をチェック！
先に書いた様に用途地域は13種類あります。
私たちが住む、住宅に関しては工業専用地域以外は基本的にどの用途地域でも建てる事ができます。
となれば、勤務先の工場に近い分譲地やスーパーや繁華街に近い分譲地を選ぶ事も可能性です。
ただ、今挙げた例は自ら好んで選ぶ場合は何の問題もないかもしれませんが、先程とは逆に閑静な住居街に憧れ、分譲当時は周辺に工場やスーパーなど無かったのに、工業系や商業系の用途地域を選んでいると、後から家の周辺にそれらの建物が建つ可能性がある為、注意が必要です。
※閑静な住宅街を求める方は第一種低層住居専用地域がその理想に1番近い地域になるかと思います。
#ハザードマップ
建物を建てようとしている所在地の概ねの位置を記したハザードマップの説明が数年前に義務化されています。
これから新居を建てるのに災害リスクの高い場所かどうかを知らずに契約を行う事は、後に後悔する事になりかねません。
ポイント②
ハザードマップをチェック
ここ最近の各地で起きている災害を見ても、土地選びに於いてハザードマップの確認は絶対に外せないと思います。
各市町村のホームページに防災ハザードマップがあるはずなので、購入を考えている地域のハザードマップを確認する事をオススメします。
⚠️ハザードマップには津波や洪水の浸水エリア、土砂災害警戒区域などの表記がされています。
#建築基準法
建築基準法は建物を建てる際のルールが定められています。
この土地にはどれぐらいの大きさのお家が建てられるかと言った点がこの法律に関係してきます。
それに影響してくるのは、建蔽率と容積率になります。
建築率とは
敷地面積に対する建築面積の割合
例)建蔽率50% 敷地(土地)の面積 100㎡
100㎡×(50÷100)=50㎡
建築面積は50㎡までとなります。
※分譲地の角地は建蔽率の10%緩和等の特例も
あります。
容積率とは
敷地面積に対する延床面積の割合
(例)容積率200% 敷地(土地)の面積 100㎡
100㎡×(200÷100)=200㎡
延床面積は200㎡までとなります。
※敷地の前面道路が12m未満の場合、指定容積率(例の場合200%)と土地に隣接する道路(広い方)の幅に特定(住居系4/10・その他6/10)の数値を掛けた値と比べて小さい方の数値がその土地の容積率となります。
この二つは用途地域別の中でも異なる為、購入を検討している土地の情報をよく確認する事が大事になります。
でないと、敷地(土地)は広いのに思っていたサイズのお家が建てられないといったケースも発生してしまいます。
#登記簿
登記に関しては土地と建物で別々となります。中身は表題部(所在・地番等)と権利部(所有者・抵当権者)に分かれています。
その中でも購入を検討している土地が元々は何に利用されていたのか、田畑・沼地・宅地(工場なども含まれる)色んな用途で使われていた可能性があります。
これら土地の利用履歴は登記簿を見ればある程度分かりますが、宅地として利用され続けている場合でも元はどんな用途の建物が建っていたのかまでは判断が難しいので、そこはしっかりとクリアにしておかないと、地盤改良が必要であったり、工場の跡地に関しては土壌汚染などは無いのかなどは気になるポイントです。
まとめ
今回はマイホーム購入時の重説に記載されている内容の一部を紹介してきました。
他にもまだまだ重要な記載事項がありますが、今回はこの辺にしておきます。
重説に記載されている内容は大事なんだと知ってもらえたでしょうか。
これから、家の購入を検討されている方は重説を受ける前に、前もって中身を確認してから臨めるのが理想かもしれません。
そこで、分からない箇所を事前にピックアップし確認を取るなどしてから、重説を受けられる事をお勧めします。
今回、紹介した内容は私の個人的な主観です。マイホーム購入の経験者としてもう一度、家を購入するなら何に気をつけるかを考えてまとめてみました。
長くなりましたが、ここまで記事を読んで頂きありがとうございました😊