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Photo by yaginosanpo

FP試験　要点まとめ　不動産

ししゃも189円さん 
Siriに読み上げてもらったり、試験を検討中の人が要点を見渡す用です

土地

  • 土地の価格は４つ

  • 土地取引の価格の目安として基準となる公示価格

    • 国土交通省

    • 毎年１月１日を基準日で、発表日は３月下旬

    • 評価水準は基準１００％

  • 土地取引の価格の目安として基準となる基準値標準価格

    • 都道府県

    • 毎年７月１日を基準日で、発表日は９月下旬

    • 評価水準は１００％

  • 相続税・贈与税の計算の基礎となる相続税評価額

    • 国税庁

    • 毎年１月１日を基準日で、発表日は７月１日

    • 公示価格の８０％

  • 固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの計算の基礎となる固定資産税評価額

  • 市町村

  • ３年に１度評価替えで、前年１月１日が基準日、発表は３月～４月

  • 公示価格の７０％


不動産の鑑定評価

  • 不動産の鑑定評価は、複数の手法で鑑定が推奨される

    • 不動産の再調達原価に原価修正を行い、積算価格を求める原価法

    • 類似した複数の取引事例を参考に、取引価格を修正して比準価格を求める取引事例比較法

    • 不動産が将来生み出す期待純収益の現在価値を計算んして収益価格を求める収益還元法

    • 単年度の純収益を還元利回りで除して収益価格を求める直接還元法

  • 保有期間中に生み出される複数年の純収益の現在価値の総和と保有期間終了時における対象不動産の売却価格の現在価値を合計して、収益価格を求めるＤＣＦ法

  • 純収益とは、賃貸収入から経費を差し引いたもの

不動産登記

  • 土地や建物の所在・面積・構造や所有者の住所・氏名などを法務局の登記簿に記載し、一般公開することを不動産登記

  • 不動産登記は、第三者に対して「自分がその不動産の権利者」であることを主張できる抵抗力がある

  • 借りている土地の借地権者は、借りている土地の上の建物を登記すれば、借地権と登記しなくても第三者に対抗できる

  • 賃貸物件は、建物を借りている人がカギの引き渡しを受けていれば、借地権を登記しなくても第三者に対抗できる

  • 登記の順位を保全するために行う仮登記は抵抗力はないが、将来の登記上の順位を保全するには有効

  • 登記記録は、手数料を納付して申請すれば誰でも調査できる

  • 登記事項の全部または一部を証明した登記事項証明書

  • 登記事項の概要を記載した登記事項要約書

  • 不動産登記には公信力がなく、偽の登記記録を信じて取引したとしても、原則として法的には保護されない。

  • 登記記録は、一筆の土地または１個の建物ごと

  • 表題部と権利部に区分されている

    • 表題部は、土地・建物に関する物理的状況

    • 表題部は、建物を新築した場合に、表示に関する登記を１か月以内に申請

      • 土地は、所在・地番・地目・地積など

      • 建物は、所在・家屋番号・床面積など

      • マンションなどの区分所有建物の床面積は内法面積で記載される

      • 戸建てなど、マンション以外の建物の面積は壁芯面積で記載される

    • 家屋番号は、実際の住居表示と一致する必要あなし

    • 権利部は、権利に関する登記

      • 権利部の甲区は、所有権の保存・移転・差し押さえなど所有権に関する事項を記録

      • 権利部の乙区は、抵当権・賃借権など所有権以外の権利に関する事項を記録

  • 不動産登記の代表例は下記

  • 登記されていない新しい建物について、初めて表題部分を登録する表題登記

  • 建物の新築時や新築マンションの購入時など、最初に所有権を登録するための所有権保存登記

  • 不動産の売買や相続により、所有権を移転するときの所有権移転登記

  • 不動産の購入時など、ローンを組む際に抵当権を設定したときに行う抵当権設定登記


登記記録以外

  • 地図に準ずる図面で、精度は低い公図

  • 現地を測量して作成され、精度は高い１４条地図

不動産契約

  • 不動産の売買契約を結ぶ際に買主が売主に渡すお金を手付金

  • 民法上、買主が売主に手付金を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主が手付金を放棄すれば契約を解除できる

  • 売主は、手付金の倍額を提供することで契約を解除することができる

  • 契約締結後引渡し前に、売主の責めによらない事由でその建物が滅失してしまった場合は、その危険は売主が負担する

  • 売主が買主に引き渡した物件等の目的物に欠陥があり、その目的物が契約の内容に適合しない場合には、修理や不足部分の引き渡しを求める追完請求や代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除などを請求できる

  • 債務不履行には履行遅滞と履行不能の２つがある

  • 債務昼項になると、債権者は債務者に損害賠償請求や契約の解除を求めることができる

  • 履行遅滞のときは、債権者は債務者に履行を催告し、催告期間内に履行がない場合には、債権者は契約を解除することができる

  • 履行不能は、債権者はただちに契約の解除ができる

  • １つのものを２人以上で共同して所有する共有

  • 各共有者の共有物に対する所有権割合や所有している部分を、持分という

  • 修繕などの各共有者が単独でできる保存行為

  • 賃貸借契約の解除など、各共有者の持分価格に基づいて持分価格の過半数の同意が必要な管理行為

  • 売却・立替・増改築など、共有者全員の同意が必要な変更・処分行為

  • 登記簿上の面積にもとづいた公募取引

  • 公募売買は、売買対象面積は登記面積とし、後日測量した実測面積が登記面積と異なっていても、売買代金の増減額清算は行わない

  • 実測売買は、登記面積で契約するが、後日測量した実測面積が登記面積と異なっていた場合、売買代金の増減額清算を行う

  • 未成年者との売買契約は、未成年者本人または父母は売買契約を取り消すことができる

不動産広告

  • 徒歩表示は道路距離８０ｍを徒歩１分で、端数切り上げ

  • 最高・万全・完璧など誇大広告は禁止

宅地建物取引業法

  • 宅地建物取引業の免許が必要なものは下記取引

    • 土地・建物を自ら売買・交換する

    • 土地・建物の売買・交換・賃借の代理をする

    • 土地・建物の売買・交換・賃借の媒介をする

  • 事業所ごとに、業務に従事する者５人に対して、１人以上の専任の宅地建物取引士を置く

  • 宅地建物取引士は、重要事項の説明、重要事項説明書への記名・押印、契約書への記名・押印が独占業務

  • 重要事項の説明は契約前に行うこと

  • 宅地建物取引業者の報酬限度額は下記で、依頼者との合意があってもNG

  • 売買の場合は、売買価格＊３％＋６万円＋消費税が上限

  • 賃借の場合は、賃料の１か月分＋消費税

  • 買主は一定期間、書面によるクーリング・オフができる

  • クーリングオフは必ず書面で行い、８日以内

  • 事務所で契約した場合や、購入した土地や建物の引き渡しを受け、全額代金を支払った場合はクーリングオフはできない

  • 手付金は、宅地建物取引業者と一般の取引の場合、売主は売買代金の２割を超える手付金を受け取ることができない

  • 手付金は、宅地建物取引業者同士の取引の場合は制限がない

媒介契約

  • 不動産業者に、土地や建物の売買・賃借の仲介を依頼する場合は、宅地建物取引業者と媒介契約を締結する

  • 一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の３つがある

  • 一般媒介契約は、同時にほかの業者に依頼できるが、専任と専属専任はほかの業者には依頼できない

  • 依頼者が見つけた相手と直接取引する自己発見取引は、専属専任の場合はできない

  • 専任と専属専任は、契約は３か月の有効期間

  • 専任と専属専任は、依頼者への業務報告義務があり、専任は２週間に１回、専属専任は１週間に１回

  • 専任と専属専任は、指定流通機構への物件情報の登録義務があり、専任は７日以内、専属専任は５日以内

借地借家法

  • 借地借家法は、土地や建物の賃貸借契約に関するルールで、借主側を保護するための法律

  • 建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を、借地権

  • 普通借地権は契約期間の満了後も更新できる

  • 普通借地権の存続期間は３０年以上

  • 定期借地権は存続期間終了後、借主は土地を必ず返す

  • 定期借地権には、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権がある

  • 一般定期借地権の存続期間は５０年以上で、建物の用途は制限なし、契約方法は公正証書などの書面

  • 事業用定期借地権の存続期間は１０年～５０年未満で、建物の用途は事業用建物のみ、契約方法は公正証書に限る

  • 建物譲渡特約付借地権の存続期間は３０年以上、建物の用途および契約方法は制限なし、契約期間終了後は建物付きで返還

  • 借地権は、登記がなくても、土地の上に借地権者の名義で登記された建物を所有していれば、第３者に借地権を主張することができる

  • 借地権には、普通借家権と定期借家権の２つ

  • 普通借家権の存続期間は１年

    • 普通借家権の契約期間を１年未満とした場合は、期間の定めのない契約とみなされ、いつでも解約の申し入れができる

    • 普通借家権の契約期間が満了する場合、借主は更新を請求でき、貸主が拒絶するには正当な事由が必要

  • 定期借家権は、契約期間が終了した場合は契約更新されず終了する

    • 定期借家権の契約時は、契約の更新がない旨を書面交付で説明が必要

  • 契約期間が１年以上の契約で、貸主は契約期間満了の１年前から６か月前までの間に契約期間終了の旨を通知する必要がある

  • 定期借家契約は中途解約できないが、床面積２００㎡未満の居住用建物の場合は、借主にやむを得ない事情があれば中途解約可能

  • 借主が貸主の同意を得て取り付けたエアコンなどの造作は、借家契約終了時に時価で買い取り請求できる造作買取請求権

  • 造作買取請求権を排除する特約をつけることは可能

  • 貸主と借主はいずれも、契約で定めている賃料が近隣の相場と比較して不相当となった場合は、将来に向かって賃料の増減を請求できる借賃の増減額請求権

  • 定期借家権は、借賃の増減額請求権を排除する特約をつけることは可能

  • 普通借家権の「一定期間減額しない」特約のみ無効


区分所有法

  • 区分所有法は、集合住宅で生活する際のさまざまなルールを定めた法律

  • 集合住宅には、購入者が専用で使うことができる専有部分と他の購入者と共同で使用する共有部分がある

  • 専有部分を所有する権利のことを区分所有権

  • 建物において、構造上・利用上の独立した空間で、区分所有権の対象となる専有部分

  • 建物において、専有部分以外の部分を共用部分

  • 共用部分は、専有部分の床面積の割合で持分が決まる

  • 共用部部分の共有持ち分は、原則、専有部分と分離処分できない分離処分の禁止

  • 区分所有権は登記によって、第三者に対抗できる

  • エントランス・廊下・階段・エレベーター・バルコニーは法定共有部分

  • 本来は専有部分となるが、集合住宅の規約により共用部分とした規約共用部分

  • 規約共用部分は、登記がなければ第三者に対抗できない

  • 集合住宅の土地を利用するための検知を敷地利用権

  • 集合住宅の管理をするための管理組合

  • 集合住宅に関するルールの規約は、毎年１回の集会が必要

  • 集会の決議事項は下記

  • 一般的事項は、区分所有者と議決権の過半数の賛成

  • 規約の設定、変更、廃止などは区分所有者と議決権の４分の３以上の賛成

  • 建替え決議は、区分所有者と議決権の５分の４以上の賛成

都市計画法

  • 契約を立てて街づくりを行うための都市計画法

  • 都市計画法によって、都道府県知事や国土交通大臣が指定した地域を都市計画区域

  • 都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に区分され、２つを合わせて区域区分という

  • 市街化区域は、すでに市街地か、１０年以内に優先的に市街化する区域で、用途地域を定めている

  • 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域で、原則として用途地域を定めていない

  • 市街化調整区域は建物を建てられない

  • それ以外は非線引き区域

  • 用途区域は３分類の全１３種類

  • 住居の環境を保護する住居系

  • 商業の利便性を増進する商業系

  • 工業の利便性を増進する工業系

  • 開発行為は、建築物または特定工作物の建築のために行う土地の区画形質の変更

  • 開発行為をしようとする場合は都道府県知事などの許可がいる

  • 許可が不要なものは下記

  • 準都市契約区域は、３０００㎡未満の開発行為は許可が不要

  • 市街化区域は、１０００㎡未満の開発行為は許可が不要

  • 市街化調整区域は、農林漁業用の建築物には許可が不要

  • 非線引き区域は３０００㎡未満の開発行為は許可が不要

  • いずれにも該当しない区域は、１００００㎡未満の開発行為は許可が不要

建築基準法

  • 建物を建築するときの基本的なルールを建築基準法

  • 都市計画法で区分した用途地域ごとに建築できる建物を具体的に定めている用途制限

  • 2つの用途地域にわたる場合は、敷地の過半に属する方（面積の広い方）の用途制限が全体に適用される

  • 第一種と第二種の低層住居専用区域は、大学・病院・カラオケボックス・ホテル・旅館はNG

  • 住宅・図書館・老人ホームは工業専用地域以外には建築OK

  • 工業専用地域は診療所・攻守浴場・保育所・神社・教会・派出所はOK

  • 建築基準法上の道路は、幅員が４ｍ以上の一定の道

  • 幅員４ｍ未満の道は、特定行政庁が指定した場合は２項道路として建築基準法上の道路として認められる

  • ２項道路は、その道路の中心線から水平距離で２ｍ下がった線が道路の境界線で、セットバックという

  • セットバック部分は道路とみなされ、建蔽率や容積率の計算では、敷地面積に参入されない

  • 建築物の敷地は、建築基準法上の道路に２ｍ以上接する必要がある接道義務

  • 敷地面積に対する建物の建築面積の割合を建蔽率

  • 建蔽率＝建築面積/敷地面積

  • 建蔽率の緩和措置

  • 特定行政庁が指定する角地等は、指定建蔽率＋１０％の緩和措置

  • 防火地域内にある耐火建築物等で、指定建蔽率が８０％の地域外は、指定建蔽率＋１０％の緩和措置

  • 準防火地域内にある耐火建築物等は、指定建蔽率＋１０％の緩和制限

  • 複数の条件を同時に満たしている場合は、指定建蔽率＋２０％の緩和制限

  • 指定建蔽率が８０％の地域内で、防火地域内にある耐火建築物等は、建蔽率１００％で制限なし

  • 指定建蔽率の異なる用途地域にわたって建築する場合は、建蔽率は加重平均して計算する

  • 敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を容積率

  • 容積率＝延べ床面積/敷地面積

  • 前面道路の幅員が１２ｍ未満の場合は、住居系地域は１０分の４、その他の地域は１０分の６のいずれか低い方が容積率の上限

  • 建築物の敷地が容積率の異なる地域にまたがる場合、面積で加重平均した容積率が敷地全体に適用される容積率になる

  • 火災による被害から守るための防火地域や準防火地域指定地域

  • 建築物が防火規制の異なる地域にまたがる場合は、厳しい方の規制が全体に適用される

  • 建築物の絶対高さ制限は、第一種・第二種低層住居専用区域および田園住居地域では、建物の高さは都市計画で定められている１０ｍもしくは１２ｍを超えてはならない。

  • 建築物の高さ制限に、斜線制限がある

  • 高い建築物間の空間を確保するための隣地斜線制限

  • 高い建物のない低層住居専用地域や田園住居地域には適用なし

  • 住宅地における日当たりを確保するための北側斜線制限

  • すべての地域に適用され、道路および道路上空の空間を確保するための道路斜線制限

  • 高い建築物の周りに生じる日影を一定以内にとどめて日当たりを確保する日影規制

  • 日影規制は、商業地域・工業地域・工業専用地域には適用されない

農地法

  • 農地を確保するために、農地の売買や転用を規制して農地や耕作者を守るための農地法

  • 農地を売買したり、農地を農地以外の用途に転用する場合は許可が必要

  • 権利移動は、農地を農地のまま売買することで、農業委員会が許可し、市街化区域内の特例なし

  • 転用は農地を農地以外のものに転用することで、都道府県知事などが許可し、市街化区域内の農地は農業委員会へ届け出すれば許可不要

  • 転用目的の権利移動は、農地を農地以外のものに転用するために売買し、都道府県知事などが許可し、市街化区域内の農地は、農業委員会へ届け出をすれば許可不要

不動産の税金

  • 不動産の税金がかかるタイミングは主に４つ

  • 不動産取得税・登録免許税・消費税・印紙税など、不動産を取得したとき

    • 不動産所得税は、都道府県が課税

    • 相続による取得や、法人の合併による取得は課税されない

    • 不動産所得税の額＝固定資産税評価額＊税率

    • 宅地等の課税標準の特例で、宅地等の固定資産税評価額＊２分の１

    • 床面積が５０㎡～２４０㎡以下の新築住宅の課税標準は、１戸につき最高１２００万円を控除可能

    • 不動産を取得し、不動産登記を行うための登録免許税

    • 建物を新築した際の表示に関する表題登記には課税されない

    • 登録免許税の額＝固定資産税評価額＊税率

    • 抵当権設定登記の場合は、固定資産税評価額ではなく、債権金額に課税される

    • 不動産の取引で事業者が事業として行う建物の譲渡・貸付・役務の提供・仲介には消費税がかかる

    • 土地の取引・住宅の貸付は非課税

    • ただし、土地・住宅の貸付期間１カ月未満の場合は課税される

    • 一定の課税対象となる売買契約書など一定の文書を作成した場合に国が課税する印紙税

    • 印紙を貼付・消印しなかった場合は、契約自体は有効だが、過怠税が課される

    • 貼付しなかった場合は印紙税の額とその２倍

    • 消印しなかった場合は印紙税と同額

  • 固定資産税・都市計画税など、不動産を保有しているとき

    • 固定資産税は、毎年１月１日時点における不動産の所有者に対して市町村が課税

      • 固定資産税の額＝固定資産税評価額＊１．４％（標準税率）

      • 標準税率は、市町村は条例で異なる税率を定めることができる

      • 住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例がある

      • 住宅１戸につき、２００㎡以下の部分は小規模住宅用地として、固定資産税評価額の６分の１

      • 住宅１戸につき２００㎡超の部分は一般住宅用地として、固定資産税評価額の３分の１

      • 新築住宅の税額軽減の特例がある

      • 新築住宅は、一定の要件を満たす場合には３年間、床面積１２０㎡以下の部分の固定資産税が２分の１

    • 都市計画税は、都市計画事業の費用にあてるための財源

      • 市街化区域内の土地・家屋の所有者に対して市町村が課税する目的税

      • 都市計画税の額＝固定資産税評価額＊０．３％（制限税率）

      • 制限税率は、市町村で異なる税率を定める際の上限

      • 住宅用地に対する都市計画税の課税標準の特例がある

      • 住宅１戸につき２００㎡以下の部分は小規模住宅用地として、固定資産税評価額の３分の１

      • 住宅１戸につき２００㎡超の部分は一般住宅用地として、固定資産税評価額の３分の２

  • 所得税・住民税など、不動産を譲渡したとき

    • 土地・建物を売却したときの収入は譲渡所得で、分離課税

    • 譲渡所得には所得税と住民税が課される

    • 譲渡所得の金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）

    • 譲渡資産の取得に要した金額、その後の設備費や改良費を取得費

    • 購入代金や仲介手数料、登録免許税

    • 資産を売るための費用を譲渡費用

    • 仲介手数料や賃借人への立退料

    • 取得費が不明な場合は、譲渡価額＊５％を概算取得費とする

    • 相続や贈与によって取得した場合は、被相続人や贈与者の取得費と取得日を引き継ぐ

    • 相続により取得した財産を、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年以内に譲渡した場合は、支払った相続税のうち、一定金額を取得費加算

    • 建物などの取得費は、減価償却費を控除した金額

    • 居住用財産の譲渡には３つの特例がある

      • 居住用財産の譲渡は、所有期間を問わず、３０００万円の特別控除

      • 居住用財産に、３０００万円の特別控除を控除したあとの金額に対して、軽減税率

      • 所有期間が１０年超かつ居住期間が１０年以上で、売却額が１億円以下の居住用財産を、床面積が５０㎡以上で敷地面積が５００㎡以下である買替資産への買替は、譲渡益に対する税金を将来に繰り延べることができる。ただし、他の特例と併用はできない。

      • 上記の特例を受けるためには、配偶者・父母・子などへの譲渡でないことと、居住しなくなってから３年経過後の１２月３１日までに譲渡していることと、前年・前々年に居住用財産の譲渡の特例を受けていないことが必須要件

    • 所有期間が５年超の居住用財産を譲渡して譲渡損失が生じ、かつ１０年以上の住宅ローンを利用して新たに居住用不動産を購入したときは、他の所得の金額と損益通算することや、３年間にわたり繰り越し控除することができる

    • 相続開始の直前において、被相続人の居住用であった家屋を相続・遺贈により取得して譲渡した場合、譲渡所得の金額から最高３０００万円を控除できる

  • 所得税・住民税など、不動産を賃貸したとき


土地の有効活用

  • 土地所有者が自分で自分の所有する土地に建物を建設し、賃貸業を行う、ハイリスク・ハイリターンな自己建築方式

  • 建築資金は土地所有者が負担し、デベロッパが企画・建物の設計・施工・管理・運営を受託して不動産投資を行う事業受託方式

  • 信託銀行に土地や建物を信託し、信託銀行が不動産投資の企画・運用・管理を行う土地信託方式

    • 土地の名義や建物は信託期間中は信託銀行に移る

  • 土地所有者はデベロッパに土地を提供し、デベロッパは建物の建設資金を出資して土地に建物を建設する等価交換方式

    • 所有する土地の一部をデベロッパに譲渡し、建物完成後、建物のうち譲渡した土地の価格に相当する部分を取得する部分譲渡方式

    • 所有する土地全部をデベロッパに譲渡し、出資割合に応じた土地・建物を取得する全部譲渡方式

  • 土地を一定期間の間、借地人に賃貸し、借地人が建物を建設する定期借地権方式

  • 入居予定のテナントが、建物の建築資金を建設協力金として土地所有者に差し入れ、その資金で土地所有者が建物を建設する建設協力金方式

不動産投資の収益性を評価する手法

  • 不動産の採算性や収益性を評価する投資利回りやDCF法

  • 表面利回りは、家賃の年間収入合計を投資総額で割る

  • 実質利回りは、家賃の年間収入合計から年間費用を差し引いた純収益を投資総額で割る

  • DCF法は、不動産の保有期間中に発生する純収益の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の売却価格を、それぞれ現在価値に換算して、それらを合計して、収益価格を求める

  • 現在価値＝将来価値＊割引率（福利現価率）

不動産投資に関する分析

  • 返済能力の安全性を測るDSCR

  • 比率が高いほど借入金返済に余裕がある

  • 元利金返済前の年間キャッシュフロー/年間元利金返済額

  • 全額を自己資金で投資で行うより、借入金を併用した方が、投資利回りが高くなることをレバレッジ効果

  • 借入金の金利よりも不動産投資の収益率が上回っている場合に、レバレッジ効果がある

不動産投資信託

  • J-REIT

  • 収益分配金は配当所得

  • 会社型投資信託のため、上場株式同様、指値注文や信用取引が可能

  • 配当控除は受けられない

  • 売却益は譲渡所得で、株式などに係る譲渡所得


次は相続・事業継承



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