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アンダー物件について感想(2024/9時点)

はたけ

こんばんわ。皆様超お久しぶりです。はたけです。

大阪タワーさんが記事書いたら僕も書こうと思ってたら１年が経過してました。

大阪タワーさんは罪深いですね

さて、家欲しい欲が最近とても沸いてきたため、実は物件探しを再開しています。


いくつかのマンションを巡っていますが、Twitterでアンケートとったところ、アンダー物件の感想が知りたいとのことでたので感想を書きます。個人の感想ですので中身は末っ子が飲むカルピスより薄いです。

※みんな大好き堂島浜は物件に全く興味が無いので書きません。そのことは値上がりしないことを全く意味しない(投資的な意味で興味が無いのでは無い)です。

※大っぴらにされていない情報は書きません。随時一般公表されたら個別で記事書いてもいいかもしれません。

※下記のマンション個別の質問は一切受付ません。ご自身でMRへ訪問してください。下記で出てくる地名や駅など、マンション個別以外の質問はどうぞ。

※本記事にあたって利益相反はありません。早く企業とずぶずぶになりたい…🥺

では、どうぞ

ジオタワー宝塚グランレジス

阪急宝塚線の宝塚南口駅すぐ目の前の、旧宝塚ホテルの跡地に建てられている2棟構成のタワーマンションです。

造り込みといい、気合いと言い、ジオのフラグシップタワーマンションと言っても過言では無いタワーマンションです。

アンダーの案内自体は実は3年以上前から始まっていて、いまだに一般開放されない謎のマンションです。

ジオのマンションを回った際にこのマンションのMRに行きたいというと案内してくれるかもしれません(してくれないかもしれません。)

見に行った感想としてはコンセプト、立地から唯一無二のタワマンやなと思いました。今一次取得なら買っていた可能性は十分あります。
それくらい造り込み、デザイン、コンセプトにおいてとても素敵なマンションでした。

エントランスは宝塚ホテルで使われていたものを使用していますし、一部インテリアも再現や当時のものを再利用したりしています。

植栽として利用されている木は元々宝塚ホテルにあった木を植え直したりしています。そのため宝塚ホテルの解体から当マンションの建築まで竹中工務店が請け負っています。

本当に唯一無二のマンションです。

ぶっちゃけ訪問から１年以上経ってるので今の値段も売れ行きも全くわかりません。が、一般販売されていないところを見ると、売れ行きはジオの想定通り内〜良いの間にあると推定されます。

再都市化さんのHP参照されると、エントランスや全体像、周辺の状況などかなり具体的に書かれています。とても参考になりますので、ぜひ一読ください。

位置関係でいうと


Googleマップより

まず宝塚南口駅の北西側にマンションがあり、さらに真北に武庫川が流れ、武庫川を挟んだ北側に宝塚大劇場が見えます。

当然のことながら宝塚ファン需要も高い(宝塚劇団員のスターの購入も考えられることから、当然のことです)北側のビューはかなり人気かと思われます。

しかも北側には8階建て前後の建物がいくつかあるくらいなので、視界は低層階から抜けやすいです。

また、南側に関しては13から14階建てのマンションが一つあるくらいで、それを抜ける階、もしくはサウス棟からは南側は基本的に阪神間の地形上、海まで下っていく下り坂が続くので、相当な範囲で視界が抜けることと思われます。

ここだけの話、僕個人としては訪問当時、相当皆様に推したかった物件ではありました。記事も書こうかといましたが、アンダー物件なのと、いつまで経っても一般販売されないが故にお蔵入りになってしまいました…


一方で宝塚南口という場所には注意が必要です。そもそも阪急駅の阪神間全般に言えることですが、買い物利便性は高くありません。(当物件の場合はスーパーは困らないとは思いますが)

阪急宝塚線という阪急電車の支線の駅であるので、梅田、三宮に出る際の不便さはあります。どこに行くにも西宮北口駅乗り換えになるでしょう。

大型の買い物は西北(西宮北口駅)のガーデンズまで出ることになると思います。

また、周辺のマンションや戸建ての価格推移を参考にする限り、都心部のように大きく値上がるような場所ではありません。

そういう意味ではかなり人を選ぶ立地です。

一方でこの沿線、特殊な個人塾や私立小中高へのアクセスが良く、また浜やらSAPIX始め学習塾が集結する西北へのアクセスも良好です。

また、一度訪れていただくとわかりますが、この武庫川の両サイドの街並みや劇場へと続く道(花のみち含む)の雰囲気は他のどの土地にも無いオンリーワンの雰囲気があります。

そして宝塚という場所を愛し閑静な住宅環境を望む方が集まるからこそ、住みたいという方もいらっしゃることでしょう。

どちらがいいとか悪いかは置いといて、やはり値上がり期待できる場所やタワマンにはそれを望む人達が集まり、この手の場所には値上がりより地位や雰囲気、このような子育て環境を求める人が集まります。

どちらの集団の方がより過ごしやすいか(もしくはそもそも人と関わらないか)は人それぞれでしょう。

これら全てを承知の上で選ばれる方には中々おすすめのタワマンでした。

１年以上MR訪問してないので今の値段と売れ行きを知らないので今もおすすめかどうかは言及できません。

久しぶりに「仮に値下がっても欲しいマンション」と思いました。


プレミスト天王寺五条


見た目はタワーっぽいけど…

タイトルの通り、大和ハウスの天王寺区の五条に建てられるマンション(非タワー)です。

さて、ググってみるとこの程度の情報しかありません。

駅徒歩5分、公園隣接(ていうかほぼ目の前です)。建替後にいきものが戻って来られる庭になるようです。(いきものとは…地権者のこと？)

里山の木とそれを利用するいきものの関係性を再現する計画→言ってる意味はわかりませんが、植栽は豊かでした。

さて、マンションそのものですが、非タワーですが仕様の非常に高いマンションです。

いつもタワーマンションばかり見ていると特に仕様が高く感じます。

プランの問題から我が家で購入する可能性は高く無いと思いましたが、おそらくそれなりにすぐ捌けるのでは無いかなと思いましたし、営業からもそれなりの自信を感じました。

さて、ここで出てくる五条という名前についてです。五条というのは大阪市都心6区の1つ、天王寺区の中でも中央部東側に位置する土地です。

歴史的(地理的)には四天王寺、勝山、上本町、真法院、北山、小宮、烏ヶ辻、松ケ鼻、五條宮を指すようです。(天王寺区ホームページ参照

この中に出てきたいくつかの土地は新築マンションの坪単価が低層板状でも400を軽く超えていくほどの天王寺区屈指の高級住宅街です。


しかしながら、このマンション名の五条とは、おそらくそういった意味合いだけでなく、マンションの建つ場所は「五条小学校区」であるということも強調していると思われます。

大阪市内で中学校の受験勉強したことのある方なら必ず一度は聞いたことある学校区かと思われます。

広域から天王寺区に流入してくるファミリーの一定数は文教地区としての天王寺、もっとはっきりいうと学区目当てで流入してくることが多いです。

その中でも五条小学校というなら天王寺区いや大阪市の中でも絶大な人気を誇る、マンションでも指名買いの入るほどの校区です。

そのような場所に建てられるマンションですから、高くても買いますという人は確かに少なく無いでしょう。

大きく相場以上に値上がりを望めるような場所では無いのですが、そのような経緯から、おそらく購入検討者の大半は実需と思われるので、自分のマンションに実需層で住んで欲しい(投資層に来てほしく無い)という方々にも安心かと思われます。

また、ハザードに関しては天下の上町台地の上ですので完璧です。
が、ここだけの問題では無いですが、上町台地は地震に関しては断層があるので揺れるのは揺れます。

さて、周辺の探索をした際の写真です。

申し訳ありませんが、工事中の現地の写真もありますが今は控えさせていただきます。

モデルルームです。
リバーのマンション。相変わらず植栽がすごい
塾？
真田丸ちゃんかと思ったら名前全然違った。
超かっこいいマンション
泣く子も黙る天下の五条小学校
地域一体となってマンションから子供達を見守ってます(？)
上町筋。やはり台地なので坂を感じます。


おすすめかどうかは微妙です。何故ならオススメの対象の人であればこのマンションのMRにアクセスできるはずですし、すでに案内が来ていると思われます。

それ以外の方に刺さるかというと…正直わかりません。

僕はもし子供が少なければワンチャンあったかなと思いました。

また、大和ハウスの意地が随所に見られたのは大変よかったです。

全邸110m2以上というインパクトは想像以上です。

ザ・パークハウス心斎橋タワー

上２物件とは違い、すでにホームページも一般公開されています。

一般案内もまもなくかと思われます。

心斎橋駅徒歩6分の場所に建つ三菱地所レジデンスが建てる免震35F建てのタワーマンションです。

ホームページに載っている情報だけお伝えすると、ゴミ捨て場各階があるのと、何と第三者管理です。

立地を考えれば実需というよりセカンド、投資、外国人向けなのは明らかで、そこで最初から第三者管理を考えた(三菱としては2物件目になるとのことです)のはさすがだなと思いました。


マンションの仕様としてもパークハウス大阪梅田と比較しても明らかに高く、(でもモデルルームは同じです…)、何より二重床免震と最近の大阪では絶滅寸前の仕様に仕上げてきたことは高く評価したいです。

おそらく最初は抽選になるかなと思ってます。(明らかに抽選になるようにしています)


また、細かい立地です。


ホームページより


旧萬栄1号館跡地で、萬栄規模縮小に伴い売却された土地で、心斎橋と本町の間の、いわゆる船場エリアの南側のやや東側にあたる場所です。

周辺は心斎橋のゴミゴミしたというよりは低層のオフィスと飲食店やカフェが建ち並ぶ場所です。
若者の訪問が(多分住んで無い)多いエリアで、どちらかと言うと夜は静かな場所だと思われます(そして夜は人通りが少なく、少し暗いエリアです)

一方で西側は徒歩1分で心斎橋筋商店街であり、ここは反対にかなり人流が多く、騒がしいエリアになります。しかしそこから雨に濡れずに御堂筋線心斎橋駅に行くことが可能です。

なにわ筋線などで最近盛り上がりも見せていますが、JR線最寄りはやはり線路近くになることもあり、また利便性や各駅の駅力においても大阪で御堂筋線最寄りに勝るものはやはりありませんし、個人的にもなにわ筋線の完成後もその路線の優位性は何ら変わることの無いものと思っております。

また本町駅にも徒歩圏であることは見逃せないポイントです。

本町エリアは個人店の飲み屋はじめ、飲食店の豊富さは群を抜いています。オシャレな店から小汚い居酒屋、ミシュランフレンチまでなんでもござれの立地でありながら、繁華街の喧騒感は無いという希少な場所です。

さらにおしゃれな立ち飲みバーも多く、そこで声をかけられて(かけて)結婚した、という事例も聞きます。

また本町駅は中央線の駅でもあるので、万博、そしてIRへ、乗り換え無しで行けるのも強いです。

つまり2大開発地域であるウメキタ、IRへダイレクトアクセスできる数少ない立地といえます。


また、ライフ、コーヨーと言ったスーパーにも近く、小学校までの距離はともかくとして公園(久宝公園)に非常に近く、一般的な心斎橋という商業地域ど真ん中な名前のイメージとは違ってかなり住みやすい場所です。

一方で小学校区は人気学区の開平小学校ですが、距離にして2kmあり、大人の足でも30分はかかります。

また越境したとしても中央小学校は1.9km程度ありこちらも大人の足で約30分かかります。

また近くの久宝公園は昼間、近所のクソみたいな会社からクソみたいなサラリーマンが大挙して子どもが先に公園で遊んでても全く関係なく喫煙をしにきます。

1番クソなのは今だに全面禁煙に踏み切って罰則も設けられない行政ですが、いずれにしてもこの立地でファミリーが子育てはそれなりに覚悟は必要かと思います。

まとめるとDINKsやある程度大きくなった子供のいるファミリー、セカンド、投資向けのマンションかと思われます。
また、第三者管理なのは理事になりたく無い人達にとって朗報かと思います。

また、マンション自体も僕は共用部分や共用施設の考え方などかなり共感できる部分が多く、大阪梅田と違って一気に三菱地所レジデンスのファンになるほどであったと断言できます。

投資やセカンド需要であるならばあとは値段が全てかと思いますが、そこはご自身でお確かめください。


以上でアンダー3つご紹介させていただきました。

急ぎ執筆したのでこのくらいでご勘弁いただけたらと思います。

またお会いしましょう。では。

雑記書いてます