ROIとは？不動産投資に必須な3つの指標

みなさんこんにちは！
不動産投資会社のトラストシティ株式会社です。

今日のテーマはこちら◎

不動産投資には必要な言葉ですが、聞きなれない言葉ですよね。
ROIとは・・・？

では詳しく見ていきましょう◎

ここでいうキャッシュフローとは「1年間に残ったお金」のことです。
具体的には、家賃収入から経費や不動産投資ローン返済額を差し引き、お金の出ていかない経費である減価償却費を足します。
また、分母にあたる"自己資金"とは、物件購入にあたり自分自身が負担した金額の事です。ここでは、他人資本である金融機関からの借入を除くことがポイントです。
言い換えると、「負担した自己資金によって、毎年どれくらいのお金が残っているか？」を表す数値と言えます。

借入をはじめとした他人資本が増えるほど自己資金が少なくなるためROIは大きくなります。言い換えれば、レバレッジをきかせてキャッシュフローを生み出せているということになります。
ROIは投資効率を読み解く指標なのです。

次にNOI(ノイ/エヌオーアイ）とは「Net Operating Income」の略で、日本語営業純利益と呼ばれます。簡単に言うと「不動産事業でどれくらい利益がでたか」を表す指標です。不動産投資では、下記計算式でNOIを求めます。

賃料について、満室の最大賃料ではなく空室の際の賃料を用いります。物件の購入前であれば、賃料として表示されるのが満室時の賃料なのか、実際の賃料なのか気を配らなければなりません。
また、NOIにおける運営費とは、不動産事業を行う上で直接かかった費用です。
例えば、不動産管理会社に支払う固定資産税などが該当します。
運営時には減価償却費などのお金が出ていかない経費は含みません。
また、不動産の価値を上げるような修繕費、支払利息、不動産投資返済ローンも除きます。
NOI利回りは、NOIの物件価格で割って求めます。つまりNOI利回りは、実質利回りと同じ意味になります。純利回り、ネット利回りといった表現をされることもあります。

LTV(エルティヴィ）とは「Loan To Value Ratio」の略で「物件に対する借入金の割合」を示す指標です。
不動産投資の安全性を示す指標とも言えます。不動産投資では下記の計算式でLTVを求めます。

ここでいう物件価格とは取得価格ではなく時価です。
LTVが小さければ小さいほど、借入額が小さく安全性が高いです。
一方LTVが大きいほど、借入金の占める割合が高く、その分リスクもある状態であると言えます。
そのため、REITなど不動産投資ファンドが投資先の安全性を見極める上で活用されている指標でもあります。
ただし、LTVが大きいことが一概に悪いわけではありません。
自己資金が少なくすんでいるということは、投資効率の観点からはむしろプラスです。一方でLTVが大きくなる要因として、物件価格の時価が下がっている可能性もあるため、LTVにはしっかり注目しておきましょう。
高いか低いかに振り回されず、現状を理解する手がかりとして指標を活用することが大切です。

不動産投資のプロがどんな運用が自分に合っているか教えてくれます◎

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