賃貸不動産オーナー必見「孤独死と事故物件の関連性について」

こんにちは、不動産オーナーの皆様。賃貸経営において「事故物件」という言葉を耳にしたことがある方も多いと思いますが、実際にどう対応すればいいのか、ちょっと難しいですよね。でも、ご安心ください！この記事では、国土交通省が2021年10月8日に発表した「人の死の告知に関する新たなガイドライン」に基づいて、事故物件とその告知義務について、わかりやすく説明していきます。「法律なんて難しそう…」と思わずに、コーヒー片手にどうぞお読みください。難しい内容も、ちょっと軽やかにいきますよ。

※事故物件の正式な名称は「心理的瑕疵物件」となります

事故物件って何？ 基本の「き」

まず、事故物件とは一体何なのか。国土交通省が2021年10月8日に発表した「人の死の告知に関する新たなガイドライン」によると、事故物件とは「自殺や他殺などの不幸な出来事があった物件」や、「特殊清掃が必要だった物件」を指します。つまり、普通の清掃ではなく、専門業者に頼まないといけないレベルの汚れや臭いが残ってしまった場合ですね。ちょっと気持ち悪いかもしれませんが、これは現実です。

で、この「事故物件」ですが、発覚から3年間は入居者や買主にその事実を伝える義務があります。ただ、これは「すべての死が対象」というわけではありません。ここがちょっとポイントですね。

告知義務がいらないケースもあるって知ってました？

実は、自然な形での死亡や日常生活で起きた事故の場合、告知しなくても良い場合があるんです。例えば、老衰や病死、誤って転んでしまった場合などですね。これらは「日常生活の一部」とみなされ、告知の対象外になることがあります。ですから、もしも「うちの物件でこういうことが起きたらどうしよう」と心配する必要はありません。

告知義務がいらないケースの例：
● 老衰や持病での自然死
● 日常生活での不慮の事故（転倒、誤嚥など）
● 集合住宅の共有スペースでの死

これらは、心理的な影響が少ないと判断され、告知の義務がありません。とはいえ、ケースバイケースなので、ちょっと特殊な状況がある場合は注意が必要です。

でも…特殊清掃が必要な場合は話が変わります

たとえ自然死であっても、問題は「発見のタイミング」です。もしも長期間発見されず、遺体が腐敗してしまったり、部屋に異臭が漂うような状況になってしまった場合は、特殊清掃が必要になります。さらに、リフォームが必要なレベルの損傷があれば、それも告知義務が発生します。

ちょっと大げさに聞こえるかもしれませんが、実際にそういったケースもありますので、「早期発見」が本当に大事なんです。ですから、そういう事態を防ぐためにも、日頃からの見守りや対策が欠かせません。

日々の見守り業務の軽減について

特に、高齢者の方や単身者の方が住まわれる物件を管理されているオーナーの皆様は、日頃から入居者の状況に気を配り、見回りや声掛けなどの見守りを行っているかと思います。このような管理業務は決して軽いものではなく、日常的に労力を費やしながら運営を続けておられることは、本当に大変なことです。

そんな中で、「LINEで みまもる らいみー」を導入いただくことで、日常的な見守りの一部を任せられるようになります。もしも何か異変が発生した場合には、オペレーターからすぐに通達があり、日常の管理業務においてもオーナー様に代わって「らいみー」がしっかりと見守りを行います。これにより、管理業務の負担が大幅に軽減され、事故物件化のリスクを回避し、さらには費用対効果も抜群となることでしょう。

孤独死が物件の価値に与える影響、知ってますか？

ここで少し触れておきたいのが「孤独死」。特に孤独死が長期間放置されてしまった場合、その物件は事故物件となり、告知義務が発生します。これは、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になるからです。このような事態は、物件の価値に大きな影響を与える可能性があるので、オーナーとしては早めの対応が必要です。

孤独死は誰にも起こりうることで、特に高齢の入居者が増える昨今ではリスクが高まっています。だからこそ、見守りサービスなどで事前の対策を取ることが、事故物件化を防ぐためにも有効です。

告知義務の期間：意外と短い「3年ルール」

「じゃあ、事故物件になったら、ずーっと告知しないといけないの？」と思われたかもしれませんが、実はそうでもありません。法律上、事故物件としての告知義務は基本的に「概ね3年」です。この3年が経過すれば、法律上は告知する必要はなくなります。ただし、社会的に大きな影響を与えた事件や孤独死など、心理的瑕疵が極めて高い場合には、3年経っても告知が必要な場合もあります。

それでも、3年経過した後に借主から問い合わせがあれば、事実を正直に伝えることが求められます。ちょっと面倒かもしれませんが、ここで誤魔化してしまうと、法的なリスクを抱えることになります。

告知義務を怠るとどうなるか？

ここで注意したいのが、「もし告知を怠った場合、どうなるのか？」です。結論から言うと、告知義務があるにもかかわらず、その事実を伝えなかった場合、「契約不適合責任」に問われる可能性があります。要するに、「約束した物件と違うじゃないか！」と借主から訴えられるリスクがあるのです。

例えば、「孤独死があったことは伝えたけれど、特殊清掃が行われた事実は伝えていなかった」なんてケースですね。この場合、借主が後から知って、「そんなことなら契約しなかった！」と言われてしまうと、契約解除だけでなく損害賠償を請求される可能性もあります。

孤独死リスクを減らすには、見守りサービスが有効

ここで皆様にぜひ考えていただきたいのが、孤独死防止のための対策です。「LINEで みまもる らいみー」は、入居者の状況を定期的に確認し、異変があった場合には早期に対応できるサービスです。このようなサービスを導入することで、孤独死のリスクを大幅に減らすことができ、結果として事故物件化を防ぐことが可能になります。

特に、高齢者の入居者が多い物件では、孤独死リスクが高まるため、こういった見守りサービスの導入は非常に有効です。

まとめ：事故物件は予防が肝心

事故物件に関する告知義務や孤独死リスクについて、少し身近に感じていただけましたでしょうか？ 不動産オーナーの皆様にとって、こういったリスクを正しく理解し、予防策を取ることが大切です。

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