共有と法定地上権事件
こんにちは。
今日は、共有と法定地上権の関係が問題となった事件をまとめて紹介したいと思います。
1 最判昭和29年12月23日
まずは、共有地に建物が存在し、その後に土地の共有持分に設定された抵当権が実行されたときに、建物所有者のために法定地上権が成立するかどうかが問題となった最判昭和29年12月23日を見ていきましょう。
池田氏は、他者と共有している土地上に自身の建物を立て、その共有地の持分について抵当権を設定しました。その後、土地の共有持分が競売にかけられ、皆川氏が落札すると、池田氏に対して建物を収去して、土地を明け渡すことを求めて提訴しました。
原審は、「他の共有者の同意を得て共有地の上に建物を所有している共有者がその持分権につき、抵当権を設定した場合に、その共有者に属する持分権が抵当権の実行により競売に付され、これによつて、その権利を取得した者があるときは、抵当権設定者である共有者は、土地の単独所有者の場合におけると同様民法388条の規定の趣旨により建物のため共有地につき地上権を設定したものと看做されるものと解するを相当とする」として、皆川氏の請求を退けました。これに対して最高裁は次のような理由で、原審を破棄し、法定地上権の成立を否定しました。
元来共有者は、各自、共有物について所有権と性質を同じくする独立の持分を有しているのであり、しかも共有地全体に対する地上権は共有者全員の負担となるのであるから、共有地全体に対する地上権の設定には共有者全員の同意を必要とすること原判決の判示前段のとおりである。換言すれば、共有者中一部の者だけがその共有地につき地上権設定行為をしたとしても、これに同意しなかつた他の共有者の持分は、これによりその処分に服すべきいわれはないのであり、結局右の如く他の共有者の同意を欠く場合には、当該共有地についてはなんら地上権を発生するに由なきものといわざるを得ないのである。そして、この理は民法388条のいわゆる法定地上権についても同様であり偶々本件の如く、右法条により地上権を設定したものと看做すべき事由が単に土地共有者の一人だけについて発生したとしても、これがため他の共有者の意思如何に拘わらずそのものの持分までが無視されるべきいわれはないのであつて、当該共有土地については地上権を設定したと看做すべきでないものといわなければならない。しかるに、原審は右と異なる見解を採り、根拠として民法388条の立法趣旨を援用しているのであるが首肯し難い。けだし同条が建物の存在を全うさせようとする国民経済上の必要を多分に顧慮した規定であることは疑を容れないけれども、しかし同条により地上権を設定したと看做される者は、もともと当該土地について所有者として完全な処分権を有する者に外ならないのであつて、他人の共有持分につきなんら処分権を有しない共有者に他人の共有持分につき本人の同意なくして地上権設定等の処分をなし得ることまでも認めた趣旨でないことは同条の解釈上明白だからである。それ故原審の見解はその前段の判示とも矛盾するものというべく是認できない。されば、かかる見解を前提として単に原審認定の事実関係だけで池田氏が本件共有土地に地上権を取得したと判断した原判決は法律の解釈を誤つた違法があるものというべく、論旨はその理由があって、原判決は、破棄を免れない。
よって、原判決を破棄し、東京高等裁判所に差し戻す。
2 最判昭和44年11月4日
共有する土地に建物が存在し、その後に建物設定された抵当権が実行され、建物を競落した第三者のために法定地上権が成立するのかどうかが問題となった最判昭和44年11月4日を紹介したいと思います。
内田氏の土地は、道路を新設するなどの土地区画整理事業施行地区内にあったので、仮換地が行われ、中山氏はその仮換地の一部の宅地を買い受け、内田氏と共有していました。中山氏は、内田氏の同意を得てその土地上に建物を建築し、佐藤氏から借りた110万円の担保として、その建物に抵当権を設定しました。その後、中山氏が借金の返済をしなかったことから、建物が競売にかけられ、佐藤氏自らが建物を競落しましたが、さらに貸金の残金26万円の支払いを求めて中山氏を提訴しました。
原審は、佐藤氏の所有する建物が中山氏の土地上にあるが、不法占有であるとの中山氏の主張を退け、佐藤氏の法定地上権の成立を認めました。最高裁も次のような理由で、中山氏の上告を棄却しました。
地上権は他人の土地の使用を内容とし土地所有権を制限する物権であるから、他人のため地上権を設定する者はその目的たる土地について所有権を有する者でなければならないが、仮換地の指定がなされた場合においては、従前の土地の所有者は、仮換地については使用収益権を有するにすぎず、その所有権はなお従前の土地にあるのであるから、仮換地上に直接地上権を設定する権限を有するものではなく、この理は民法388条によつて抵当権設定者が抵当物件の競落人のため地上権を設定したものと看做される場合においても異ならないものと解すべきである。したがって、仮換地上の建物が競落された場合においては、法律上は従前の土地について法定地上権が設定されたものと看做され、右法定地上権に基づいて仮換地上の使用収益が許されることになるものというべきであつて、原判示のように仮換地の上に直接法定地上権が成立することを認めることは許されないものといわなければならない。してみれば、本件において仮換地が中山氏と内田との間の協議によって分割され、本件建物の敷地たる本件宅地部分を中山氏の所有とする合意が成立していた事実のみによって仮換地上に法定地上権を認めた趣旨の原判決は、仮換地の利用関係の性質についての解釈を誤ったものというほかはない。
しかし、本件において、従前の土地につき佐藤氏のために法定地上権が成立したか否かは別個に検討する必要がある。おもうに、中山氏と内田氏との間に締結された前示売買契約によって中山氏と内田氏とは従前の土地につき仮換地の地積の割合による持分に応じた共有関係を生じ、また、仮換地上の使用収益権についても準共有の関係を生じたこと前記のとおりであって、土地が共有である場合に、共有者の1人の所有にかかる地上建物が競落されるに至っても、共有土地の上に法定地上権の発生を認めることが原則として許されないことは所論のとおりであるが、右は他の共有者の意思に基づかないで該共有者の土地に対する持分に基づく使用収益権を害することを得ないことによるものであるから、他の共有者がかかる事態の生ずることを予め容認していたような場合においては、右の原則は妥当しないものと解すべきである。
しかるところ、本件において原審の確定したところによると、中山氏が内田氏から買い受けた21坪6合4勺の土地については、前記のようにその地上に中山氏によつて本件建物が建築されたころ、中山氏と内田氏との間の協議により右の部分を中山氏の所有とする旨の合意が成立していたというのであり、右合意は、とりもなおさず、内田氏が中山氏に対する関係で従前の土地の共有持分に基づく仮換地上の共同使用収益権を、右買受部分に関するかぎり事実上放棄し、中山氏の処分に委ねた趣旨に解することができるから、内田氏は法定地上権によって第三者が右土地を使用収益することをも容認していたものというべきである。したがって、本件においては、佐藤氏が本件建物を競落したことにより従前の土地について佐藤氏のため法定地上権が成立し、佐藤氏は右法定地上権に基づいて仮換地としての本件建物の敷地を占有しうべき権原を取得したものと解するのが相当である。
もっとも、従前の土地に所有権以外の権利で登記のないものを有することになった者は、土地区画整理事業施行者から使用収益部分の指定を受けることによってはじめて当該部分について現実に使用収益をなしうるにいたるのであって、いまだ指定を受けない段階においては仮換地につき現実の使用収益をなしえないというべきであるが、右の場合においても、当事者間においては、仮換地上の特定部分の使用収益について合意が成立するかぎり、右権利者は適法にその特定部分の使用収益をなしうるものと解するのが相当であるところ、建物所有者の地位の保護を目的とする法定地上権制度の法意に照らすと、仮換地上の建物が競落された場合においては、右指定がなされるまでの間においても、その建物の敷地については抵当権設定者と競落人との間に右の合意がなされたと看做されるものと解するのが相当であるから、佐藤氏の本件土地の占有は適法に開始されたものといわなければならない。そして、さらに原審の確定するところによれば、中山氏は、昭和35年12月3日、前示土地区画整理事業の終了に伴い、本件宅地（買受部分）について所有権保存登記を経由したというのであつて、中山氏がかように換地として確定した前記買受部分を単独で所有するに至った経緯が、右換地処分前に内田氏との間で持分の割合に従って従前の土地を分割し施行者に対し所定の手続をとって自己の買受部分の土地につき仮換地変更指定処分を経た結果によるものであるか、または、従前の土地につき共有のまま換地処分がなされた後、内田氏との間で前記合意に基づき換地を分割して単独の所有者となったものであるかは原審の確定するところではないが、いずれにせよ、右登記の日以前にその買受部分は従前の土地に対応する換地として確定していたことが明らかであるから、佐藤氏は、中山氏が佐藤氏の土地不法占有による損害賠償債権の存在を主張する右保存登記経由の日の翌日以降においては、特段の事情のないかぎり、右法定地上権に基づいて本件建物の敷地である本件宅地を占有する正当な権原を有したものというべきであり、したがつて、中山氏主張の損害賠償債権は発生する余地がなかつたものといわなければならない。 してみれば、原判決が本件宅地の占有は、佐藤氏が法定地上権による正当な権原に基づくものとして中山氏の相殺の抗弁を排斥した結論は、結局において正当であることに帰するから、これと異なる見地に立つ所論はすべて理由がなく、排斥を免れない。
よって、中山氏の上告を棄却する。
3 最判昭和46年12月21日
次に、自身の土地に建物を建てて、その建物を他者と共有し、その後、土地に設定された抵当権が実行されたときに、建物の所有者のために法定地上権が成立するのかどうかが問題となった最判昭和46年12月21日を見ていきましょう。
後藤長七郎が所有している土地に、長七郎や春枝、鯛瀬幸枝の3人が共有する建物が建てられました。その後、長七郎が光信用金庫からお金を借り、その担保としてその土地に根抵当権を設定しました。
その後、東保は、3人から建物を買い受けて、その所有権移転登記をしていましたが、その後に土地が競売にかけられ、佐々木が落札して所有権を取得しました。そのため、佐々木は、東保に対して土地所有権に基づいて建物の収去と土地の明け渡しを求めて提訴しました。
第一審、第二審ともに、東保の賃借権を認めなかったものの、法定地上権の成立を認めて、佐々木の請求は棄却されました。最高裁も次のような理由で、佐々木の上告を棄却しました。
建物の共有者の一人がその建物の敷地たる土地を単独で所有する場合においては、同人は、自己のみならず他の建物共有者のためにも右土地の利用を認めているものというべきであるから、同人が右土地に抵当権を設定し、この抵当権の実行により、第三者が右土地を競落したときは、民法388条の趣旨により、抵当権設定当時に同人が土地および建物を単独で所有していた場合と同様、右土地に法定地上権が成立するものと解するのが相当である。したがつて、これと同旨の原判決は相当であつて、原判決に所論の違法はなく、論旨は採用することができない。
よって、佐々木氏の上告を棄却する。
4 最判平成6年4月7日
他者と共有する土地上に、他者と共有する建物が存在し、その後に土地の持分について競売がなされ、第三者が持分を落札した場合、建物の共有者のために法定地上権が成立するのかどうか問題となった最判平成6年4月7日を紹介しましょう。
久我知子は、土地とその上の建物を姉と共有していました。その後、土地について知子の持分について強制競売がされ、株式会社住建ハウジングが買い受け、土地は姉と住建ハウジングが共有し、建物は知子と姉が共有していました。その後、共有物分割により、土地の全部を住建ハウジングが取得しました。このとき、知子が法定地上権を主張したので、住建ハウジングは地上権不存在の確認を求めて提訴しました。
第一審、第二審ともに、知子の法定地上権を認めませんでした。最高裁も、次のような理由で知子の上告を棄却しました。
土地及びその上にある建物がいずれも甲、乙両名の共有に属する場合において、土地の甲の持分の差押えがあり、その売却によって第三者が右持分を取得するに至ったとしても、民事執行法81条の規定に基づく地上権が成立することはないと解するのが相当である。けだし、この場合に、甲のために同条の規定に基づく地上権が成立するとすれば、乙は、その意思に基づかず、甲のみの事情によって土地に対する持分に基づく使用収益権を害されることになるし、他方、右の地上権が成立することを認めなくても、直ちに建物の収去を余儀なくされるという関係にはないので、建物所有者が建物の収去を余儀なくされることによる社会経済上の損失を防止しようとする同条の趣旨に反することもないからである。
原審の適法に確定した事実関係によると、土地及びその上にある建物はいずれも知子及び姉の共有であったところ、右土地の知子の持分について強制競売が行われ、住建ハウジングが右持分を買い受けたというのであるから、右の強制競売による売却によって民事執行法81条の規定に基づく地上権が成立するものではないというべきであり、同旨の原審の判断は、正当として是認することができる。所論引用の判例は、事案を異にし本件に適切でない。原判決に所論の違法はなく、論旨は採用することができない。
よって、知子の上告を棄却する。
5 最判平成6年12月20日
共有地に建てられた建物を、土地共有者以外の者と共有している状態で、土地の持分に抵当権が設定され、その後に土地が競売にかけられ、第三者がその持分を落札した場合に、建物の共有者のために法定地上権が成立するのかどうかが問題となった最判平成6年12月20日を紹介します。
稲津富雄とその妻と子の3人が共有する土地の上に、稲津富雄と三雄ら9名が共有する建物が立っていました。土地について富雄を債務者とする抵当権が設定され、その後に競売手続きが開始され、永井がこれを買い受けました。永井は、富雄らに対して建物収去と土地の明渡しを求めて提訴しました。
第一審は、富雄らの主張する法定地上権の成立を否定し、永井氏の請求を認容しました。原審は、法定地上権が成立するとして、永井氏の請求を棄却しました。最高裁は次のような理由で、法定地上権の成立を否定しました。
共有者は、各自、共有物について所有権と性質を同じくする独立の持分を有しているのであり、かつ、共有地全体に対する地上権は共有者全員の負担となるのであるから、土地共有者の1人だけについて民法388条本文により地上権を設定したものとみなすべき事由が生じたとしても、他の共有者らがその持分に基づく土地に対する使用収益権を事実上放棄し、右土地共有者の処分にゆだねていたことなどにより法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとみることができるような特段の事情がある場合でない限り、共有土地について法定地上権は成立しないといわなければならない。
これを本件についてみるのに、原審の認定に係る前示事実関係によれば、本件土地の共有者らは、共同して、本件土地の各持分について富雄を債務者とする抵当権を設定しているのであり、富雄以外の本件土地の共有者らは富雄の妻子であるというのであるから、同人らは、法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとも考えられる。しかしながら、土地共有者間の人的関係のような事情は、登記簿の記載等によって客観的かつ明確に外部に公示されるものではなく、第三者にはうかがい知ることのできないものであるから、法定地上権発生の有無が、他の土地共有者らのみならず、右土地の競落人ら第三者の利害に影響するところが大きいことにかんがみれば、右のような事情の存否によって法定地上権の成否を決することは相当ではない。そうすると、本件の客観的事情としては、土地共有者らが共同して本件土地の各持分について本件建物の9名の共有者のうちの1名である富雄を債務者とする抵当権を設定しているという事実に尽きるが、このような事実のみから富雄以外の本件土地の共有者らが法定地上権の発生をあらかじめ容認していたとみることはできない。けだし、本件のように、9名の建物共有者のうちの1名にすぎない土地共有者の債務を担保するために他の土地共有者らがこれと共同して土地の各持分に抵当権を設定したという場合、なるほど他の土地共有者らは建物所有者らが当該土地を利用することを何らかの形で容認していたといえるとしても、その事実のみから右土地共有者らが法定地上権の発生を容認していたとみるならば、右建物のために許容していた土地利用関係がにわかに地上権という強力な権利に転化することになり、ひいては、右土地の売却価格を著しく低下させることとなるのであって、そのような結果は、自己の持分の価値を十分に維持、活用しようとする土地共有者らの通常の意思に沿わないとみるべきだからである。また、右の結果は、第三者、すなわち土地共有者らの持分の有する価値について利害関係を有する一般債権者や後順位抵当権者、あるいは土地の競落人等の期待や予測に反し、ひいては執行手続の法的安定を損なうものであって、許されないといわなければならない。
そうすると、これと異なる原審の判断には、法定地上権の成立に関する法令の解釈適用を誤った違法があり、右違法は判決の結論に影響を及ぼすことが明らかであるから、その趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。そして、前示事実関係に照らしても、本件において他に法定地上権の成立を肯定すべき事情はない。また、富雄らのその余の抗弁中、本件土地について本件建物のために約定の地上権が設定されていたとの主張については、右地上権が登記されていたとの主張がなく、したがって、それを本件土地の買受人である永井氏に対抗する要件を欠くから、失当というべきであり、また、永井氏の請求が権利の濫用に当たるとの主張については、前示事実関係に照らし理由がないことが明らかである。そうすると、永井氏の請求を認容した第一審判決は正当であって、富雄らの控訴はいずれも棄却すべきである。
よって、原判決を破棄し、富雄らの控訴を棄却する。
6 共有と法定地上権の関係
今回のケースをまとめると、①建物が存在する共有地に抵当権が設定され、その後に土地の持分が競売にかけられ第三者が落札した場合、建物の所有者のために法定地上権は成立しない、②共有地に存在する建物に抵当権が設定され、その後に建物が競売にかけられ第三者が落札した場合、原則的に建物の所有者のために法定地上権は成立しないが、土地が仮換地であるなど特殊の事情がある場合には法定地上権が成立する、③自身の土地に建物を建てて、その建物を他者と共有し、その後、土地に設定された抵当権が実行された場合、建物の所有者のために法定地上権が成立する、④土地と建物の両方が共有状態で、土地の共有持分に抵当権が設定され、その後に土地が競売にかけられ第三者が落札した場合、建物の共有者のために法定地上権は成立しない、とされました。
法定地上権の問題は、民法388条の成立要件に加えて、共有と法定地上権の判例も整理しておく必要があるので、注意が必要でしょうね。
では、今日はこの辺で、また。
【民法388条】
土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。