生産緑地の「2022年問題」とは
生産緑地の2022年問題とは、現在生産緑地に指定されている土地の8割が2022年に指定解除となることで起きうる問題です。
指定解除により、生産緑地の所有者は、市町村長に対し、当該生産緑地の買取りを申し出ることができます。もっとも、多くの市町村は財政が乏しいため、当該生産緑地を買い取ることができず、生産緑地の多くが宅地となり、大量に市場に供給されることが予想されています。
宅地の供給が一気に増えることで、周辺地価の下落が懸念されているのが、2022年問題なのです。
固定資産税などの税金が減免される生産緑地とは
生産緑地とは、市街化区域内にある農地、採草放牧地、森林、又は池沼等で、生産緑地地区に指定された土地又は森林をいいます。生産緑地の大半は農地であるため、農地だと考えて差し支えないでしょう。
農地は土地に緑を提供し住みよい生活環境に寄与しますが、都市は地方と比べて地価が高く、土地にかかる固定資産税や相続税も高額になる傾向にあります。
収益の低い農地として土地を残すよりも、宅地として活用をしたいと考える地主が多く、市街化区域内の農地の宅地化が進みました。
しかし、地主がみな農地を宅地に変えてしまえば、都市から緑が失われてしまいます。そこで制定されたのが、生産緑地法です。生産緑地法の目的は、農林漁業との調和を図りつつ、良好な都市環境を形成することにあります。つまり、住みよい生活環境とするために、都市部に残る農地を計画的に保全しようということです。
次で解説するとおり、この法律によって、生産緑地の指定を受けた土地は固定資産税などの税金が減免されます。
その代わり、原則として生産緑地の指定から30年間は、市町村長の許可なく、その土地に建物を建てたり駐車場など他の用途で使ったりすることができず、農地のまま保全することが義務付けられています。そして、生産緑地のうち約8割の地域が指定から30年の節目を迎える年が、2022年なのです。
生産緑地の指定を受けるメリット
生産緑地の指定を受けると、地主には次のようなメリットがあります。
固定資産税が軽減される
三大都市圏特定市の市街化区域では、農地であっても宅地並みの高い評価で固定資産税が課されることが原則です。生産緑地の指定を受けることで、固定資産上の計算上、その土地を農地として低く評価してもらうことができます。
固定資産税はその土地の評価額に税率を乗じて算定されるため、評価額が低いほど固定資産税は安くなるのです。
なお、市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として都市計画法で指定されている区域です。住宅やビルなどの建物が多く立ち並んでいる地域をイメージすると良いでしょう。
相続税が猶予される
農業を営んでいた被相続人が死亡し、相続人が農地を相続により取得した場合、生産緑地の指定を受けて農業を続けている間は、その土地にかかる相続税の納税が猶予されます。さらに、その後、農業を引き継いだ相続人も亡くなった際には、猶予されていた相続税は免除され、支払う必要がなくなるのです。
例えば、農業を営んでいた父の死亡に係る相続税の納税が猶予され、その後農業を引き継いだ子も死亡した際には、猶予されていた父の死亡に係る相続税は免除されます。また、農業を引き継いだ子の死亡にかかる相続税について、新たに納税猶予を受けることが可能です。つまり、生産緑地の指定を受けて農業を継続している限りは、その土地についての相続税を支払う必要がないということです。
生産緑地指定の要件
生産緑地の指定を受けるための要件は、次のとおりです。
・市街化区域内の農地であること
・500m2以上（市町村によっては300m2以上）の一団の農地であること
・良好な生活環境の確保に効用があり、かつ、公共施設等の敷地として適していること
・用排水その他の状況から見て農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること
こうした要件を定めた土地にについて、利害関係人の同意のもと、市町村は、都市計画に生産緑地地区を定めることができます。生産緑地に指定された農地には、生産緑地である旨の標識が設置され、農地としての管理が義務化されます。
生産緑地はどの地域に存在する?
生産緑地は、関東・中部・近畿の三大都市圏を中心に存在しています。国土交通省の調査によれば、令和2年3月末日時点で北海道や東北、中国、沖縄地方には、生産緑地はありません。
また、北陸、四国、九州地方にある生産緑地はごくわずかです。つまり、これらの地域に2022年問題の影響はほとんどないと考えて良いでしょう。
生産緑地の面積はどれくらい?
生産緑地は、令和2年3月末日時点で全国に12,332.3ヘクタール存在します。この内訳は、
関東圏:7,075ヘクタール
中部圏:1,418.9ヘクタール
近畿圏:3,825.6ヘクタール
です。2022年に最大でこの8割の広さの生産緑地が宅地となり、一気に市場に供給される可能性があります。
「2022年問題」が不動産に及ぼす影響
では、2022年問題が不動産に及ぼす影響について、改めて確認しておきましょう。
地価の下落
2022年が到来すると、生産緑地のうち8割が指定を解除できる30年の節目を迎えます。これにより、宅地化された元生産緑地の土地が大量に市場に供給される可能性があるのです。
その結果、生産緑地が多い三大都市圏を中心に宅地が過剰供給となり、地価が下落することが予想されます。
中古マンションの価値下落
宅地が過剰供給されて地価が下落すると、これまで自宅としてマンションの購入を選択していた人たちが、価値が下がって手が届くようになった宅地を購入したり、供給された元生産緑地の土地にマンションが建築されたりしていくでしょう。これにより、周辺の中古マンションの価値が下落する可能性があります。
「2022年問題」の原因と国がとっている対策
2022年問題の原因や、国がとった対策は次のとおりです。
2022年問題の原因
2022年問題の原因は、多くの生産緑地が2022年に指定解除となることにあります。
生産緑地制度は1992年から始まっており、多くの生産緑地はこの1992年に指定を受けました。生産緑地の条件となる営農義務は30年ですが、1992年に指定を受けた生産緑地が2022年にこの30年を終えます。
後で解説しますが、30年経過すると市町村に対し土地の買取りを申し出ることが可能になり、結果として、生産緑地の指定解除を受けられるようになります。
これに加えて、生産緑地の指定当時中心となって農業を営んでいた方も高齢化して営農が難しくなっているため、2022年に多くの生産緑地が宅地化されて市場へ供給される可能性があるのです。
国が取っている対策
2022年問題を緩和するための措置として、国は次のような対策をとっています。
・生産緑地での行為制限の緩和
生産緑地に指定された土地は、原則として建物や構築物を建築することはできません。例外的に建築が認められていたものは、従来はビニールハウスなどの農業用施設のみでした。
しかし、平成29年の改正で、市区町村長の許可を受けることにより、生産緑地内で生産された農産物を使用した農家レストランや直売所、製造加工施設などの設置も可能となりました。
この改正は、30年を迎えた以降も宅地化せずに生産緑地を継続する人を増やすために行われました。
・条例による面積要件の引き下げ
生産緑地の指定を受けるには、従来500m2以上のまとまった農地であることが要件とされていました。しかし、市区町村の条例により、この下限面積を300m2まで引き下げることができるよう改正されています。
これは、宅地需要の沈静化による住民の認識の変化に対応し、また500m2に満たない農地も生産緑地として保全すること等を目的として行われた改正です。
・特定生産緑地指定の創設
特定生産緑地とは、市町村長の指定を受けることにより、農地の買取申出ができる時期を、生産緑地の指定から30年の期間経過後さらに10年間延期することができる制度です。
10年間の延長がされた農地について、指定を延長する必要が認められる場合には、改めて農地の所有者等の同意を得ることにより、繰り返し10年間延長することもできます。
これは、宅地化の時期を分散し、2022年に一気に生産緑地が宅地化されることを防ぐ等の目的で設けられた制度です。買取申出については、のちほど解説します。
生産緑地オーナーが「2022年問題」でとるべき対応
生産緑地の指定から30年を迎えるに当たり、生産緑地オーナーがとることのできる選択肢は、次の3つです。
特定生産緑地の指定を受ける
選択肢の一つは、特定生産緑地の指定を受けることです。特定生産緑地に指定された場合、買取りの申出ができる時期が、生産緑地の指定後30年経過した時点（1992年に指定を受けた場合には、2022年）から、10年間延期されます。その後、さらに10年間延期することも可能です。
この指定を受けると、指定期間中は引き続き営農を継続しなければなりません。一方で、引き続き税制上のメリットを受けることができます。
特定生産緑地への指定は、元々の生産緑地の指定から30年を経過するまでに行う必要がありますので、特定生産緑地の指定を検討されている方は早急に手続きをするようにしましょう。
現在の生産緑地のままとしておく
選択肢の2つ目は、当面の間手続きを行わずそのままとしておくことです。指定から30年経過後であればいつでも買取りの申出をすることはできますが、次の2点に注意しましょう。
・固定資産税が徐々に高くなり、5年経過後には宅地並みの課税となる
・相続税の納税猶予が、現在営農をしている人の世代で終了する（ただし、既に納税猶予を受けている場合、次の相続までは、現世代に限り猶予が継続される）
つまり、実際に農業を継続していたとしても、徐々に税制上の特例が受けられなくなっていくのです。そのため、次世代でも農業を継続していく予定なのであれば、特定生産緑地の指定を受けることを検討したほうが良いでしょう。
買取申出をする
選択肢の3つめは、生産緑地の買取申出をすることです。買取申出とは、指定後30年が経過した生産緑地を買い取ってくれるよう、市区町村に対して請求をすることを指します。
この買取申出や、その後行われる農業委員会によるあっせんが不調に終われば、生産緑地の行為制限が解除され、宅地化をして使用したり他者へ売却したりすることが可能となります。
営農をやめて買取申出を行うことにより、これまで猶予されていた相続税等を支払う必要が生じる場合があるため、あらかじめ税理士等の専門家に相談すると良いでしょう。
まとめ
生産緑地であった土地が2022年に一気に市場へ供給されないよう、国も対策をとっています。しかし、それでも多くの生産緑地が宅地化されることは避けられないでしょう。
土地や中古マンションの価格が下落するおそれがありますので、土地の売却を検討している不動産オーナーの方は、この2022年問題を理解したうえで売却の時期を検討されることをおすすめします。
出典：幻冬舎ゴールドオンライン
写真：生産緑地
土地の相場は需給関係が左右します。生産緑地が一気に宅地として供給されると供給過剰になって価格は下落していくでしょう。その周辺の住宅価格にも影響するので売却する方には影響が出てきます。一方、購入する方には朗報ですね。