タワマン購入が相続税の節税になるワケ

「タワマン節税」という言葉があります。

家やマンションについての相続税の申告額は、時価ではなく相続税評価を用いてつけた額となります。相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額をもとに算出します。タワーマンションではこの差がとりわけ大きくなるため、節税につながるのです。時価が1億円で評価が3000万円だった場合、時価に比べて7000万円評価が下がることになります。
その他の物件と比較しても、マンションは土地の持分が非常に小さくなるため、とりわけ安くなる場合があります。また賃貸物件の場合は、建物の評価、固定資産税評価がさらに3割引きされるため評価が安くなる傾向にあります。
そこで財産評価基本通達の総則6項※より、通常の評価では問題があるとして時価に対し相続税を修正するよう言われます。
（※）　「税務署の伝家の宝刀」と呼ばれ、評価通達で評価することが著しく不適当な際に適用される。
その他の財産が1億円、タワマンが3000万円だとして、そこから借入金の1億円、小規模宅地の特例（貸付用）※分の1000万円を引くと、課税価格は2000万円にまで下がってしまいます。
（※）　土地評価額が50％減額される。
元々はある程度財産を持っている方であるのに、相続税の基礎控除3600万円以下になってしまうため、課税当局サイドにとって問題となるのです。
また、借入金の扱いについても注意点があります。相続人がAさん1人だった場合は上記の計算で問題ないのですが、相続人が2人いてその他財産5000万円ずつで分割したとすると、Bさんの課税価格は5000万円、Aさんの課税価格は差し引きするとマイナス3000万円ということになります。
マイナス3000万円は、Bさんの5000万円からは引けません。あくまでも相続税の課税価格は各相続人の課税価格を合算したものになります。そのため、このマイナス3000万円は一旦ゼロで切り捨てられてしまいます。
分割の仕方によっては借入金がすべて引けないケースがありますので、ご注意ください。

「相続税を減らすため買った」とされ課税されたケース

小規模宅地等の特例は、平成30年に改正されました。平成30年4月1日以後のものについては、特に賃貸物件の場合、購入から3年が経過していないと特例が使えないことになりました。相続が発生する直前の相続税を減らす目的でのタワーマンションなど賃貸物件購入を防止することが趣旨だと思われます。
実際の裁決事例として、平成29年5月の裁決をご紹介します。
それまでは賃貸物件については、亡くなったあとしばらく売却しなければ税務調査の対象となる心配はあまりありませんでした。売却すると税務調査で課税される可能性が高くなったのは、時価が見えるようになるためです。
さて、この事例で相続が発生したのは平成24年6月で、平成21年1月に甲不動産を、平成21年12月に乙不動産を購入していました。
不動産相続税評価と時価とのバランスは、甲不動産が4.18倍、乙不動産が3.85倍だったので、4倍くらいの時価と相続税の差があったわけです。1億円のものが2500万円、というイメージです。
相続発生後、この2つの物件のうち乙不動産だけが25年3月に売却されました。
その結果、乙不動産は時価がみえるので、これに対して総則6項が使われて、時価課税されました。そこは納得がいきやすいかと思うのですが、このケースでは売却していない甲不動産についても時価で課税される裁決となりました。
売却していなくても、租税回避を目的とした物件の取得は総則6項で課税される可能性が出てきたのです。
平成24年の相続で、購入したのは平成21年、亡くなる直前ということになり、課税当局からすると引っ掛かる要素になるようです。
その裁決のなかでは、納税者の方は投資目的だったとか、生活のためだったと主張されていたそうですが、最終的に審判所は、やはり相続税を減らすために買ったものと認定し、時価に対して課税を行いました。
近年、行き過ぎた節税に対して、課税当局から待ったをかけるケースをちらほら聞いておりますので、亡くなる直前に慌てて対策をすることがないよう、ぜひ計画的に対策をしていただければと思います。

出典：「タワマン節税」行き過ぎた相続税対策で課税当局から“待った”

マイナンバー導入で見える化進んでいます。税務調査も進化していますね。