鑑定理論　ギリ131点答案（無料公開）

はじめに

論文勉強中の僕
「優秀答案なんて、凡人の俺に再現できる訳ないのだから、ギリギリ合格できるラインの答案を公表してくれよ。」

令和5年不動産鑑定士論文試験（全科目）のボーダー
：369点以上/600点。つまり61.5％以上得点すること
令和5年僕の鑑定理論（論文）の得点
：131点/200点。つまり得点率65.5％のギリギリボーダーライン

　令和5年論文試験の結果は以前の記事に書いた通りです。僕みたいにギリギリを狙うとお粗末な結果になるので、参考にしないでください。
　因みに、使ったペンはジェットストリーム多機能4&1に0.38mm青色の芯を入れたものです。腕の疲れを軽減する狙いで硬筆用の柔らかい下敷きも使っていました。

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問題１

　不動産の個別的要因について、次の各設問に答えなさい。
⑴　個別的要因とは何か、簡潔に述べなさい。
⑵　建物の各用途に共通する個別的要因のうち、「設計、設備等の機能性」及び「維持管理の状態」について、それぞれ留意すべき点を述べなさい。
⑶　⑵の ２ つの個別的要因については、原価法の適用に当たり、どのように反映すべきか、それぞれ簡潔に説明しなさい。
⑷　次の建物の用途毎に特に留意すべき個別的要因は何か答えなさい。
①　事務所ビル（大規模な高層事務所ビルの場合の留意点についても触れること）
②　物流施設（大規模で機能性が高い物流施設の場合の留意点についても触れること）

問題２

　土地に関する価格形成要因の鑑定評価上の取扱いについて、次の各設問に答えなさい。
⑴　土地に関する個別的要因の一つである「土壌汚染の有無及びその状態」について、特に留意すべき点を述べなさい。
⑵　対象不動産に土壌汚染等の特定の価格形成要因が存することが判明している場合、「調査範囲等条件」を設定することができる要件を述べなさい。
⑶　「調査範囲等条件」及び「地域要因又は個別的要因についての想定上の条件」について、それぞれの条件を設定することができる要件にどのよう な違いがあるか説明しなさい。
⑷　価格形成に影響があるであろうといわれている事項について、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について述べなさい （ただし、鑑定評価の条件設定を行う場合を除く）。

問題３

　不動産の鑑定評価における近隣地域について、次の各設問に答えなさい。
⑴　近隣地域の定義を述べなさい。
⑵　不動産の価格に関する諸原則のうち、「変動の原則」について述べた上で、「変動の原則」に鑑み、近隣地域の地域分析に当たって留意すべき点 を述べなさい。
⑶　近隣地域の範囲の判定に当たって留意が必要な事項について、下記の区分から２つずつ挙げ、それぞれについてその理由を述べなさい。
①　自然的状態に係るもの　　　
②　人文的状態に係るもの

問題４

　継続中の建物及びその敷地（商業地域内のスケルトン貸しの店舗用ビル）の普通借家契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価について、次の各設問に答えなさい。なお、現行賃料は、直近合意時点である新規契約締結時における新規賃料（正常賃料）相当額であるが、直近合意時点以降の、一般経済社会における消費者の賃金上昇と消費の活発化を受け、近隣地域の商業収益が向上したことで、対象不動産の価格時点における新規賃料と現行賃料との間に差額が発生しているものとする。また、契約内容は一般的なもので、特筆すべき契約締結の経緯等は無いものとする。
⑴　本問の鑑定評価額はどのように決定するかを簡潔に述べなさい（ただし、総合的に勘案する事項及び賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新を契機とする場合において更新料が支払われるときについての記載は不要である）。
⑵　差額配分法について、次の各問に答えなさい。
①　差額配分法の定義を述べ、当該手法の適用に当たり、賃料差額のうち賃貸人等に帰属する部分はどのように判断するか簡潔に説明しなさい。
②　本問の近隣地域の地域要因のうち、一般経済社会における消費者の賃金上昇と消費の活発化とを受け変化したと考えられるものを1つ挙げなさい。その上で、その地域要因の変化に触れつつ、どのように近隣地域の商業収益が向上し差額が発生したと考えられるかを、具体的に説明しなさい（ただし、近隣地域及び地域要因の定義についての記載は不要である）。
⑶　利回り法の定義と、利回り法における基礎価格の定義とをそれぞれ述べなさい。また、本問において対象不動産の基礎価格を求める際の留意点 を説明しなさい。

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さいごに

　試験から約1年経過した今、やっと本試験の答案を直視できるようになりました。あと1点をもぎ取る余地はいたるところにあり、悔しさがぶり返します。訂正が多く読みづらい点も改善すれば、多少は加点されたでしょう。
　不動産鑑定士は難関資格と言われることが多いですが、この程度で合格ラインにかかるのだから、やはり誰にでも手の届く試験だと思います。合格すらしてないお前が言うなって感じですが。
　ただし、繰り返しますが、鑑定理論で合格最低ラインを目指すと教養科目で失敗が許されなくなり合格が遠のきます。だから、絶対に参考にしないでください。