We Workについて初めてマーケティングトレースをしてみた
マーケッターとして成長したいな・・と思っている時に黒澤さん（@KurosawaTomoki）が提案されているマーケティングトレースを知りました。
善は急げ！ということで、今回初めて取り組んでみました。企業は、前から気になっていたWe workについてです。
まだまだひよっこですが、自分の成長のためにコツコツと継続をしていきたいと思います。
We Workとは？
「ワークスペースに革命を」というコピーをかかげている、アメリカ初のユニコーンベンチャーで、ソフトバンクから巨額の融資を受けたことで、一気にニュースになりました。
一言でいうなら、空いたオフィス（遊休資産）をクールなオフィス（資産）に変えて市場価値を高めてくれるのがWeWorkです。
なぜ、WeWorkは多額の資金調達ができたのか？ここまで注目を集めているのか？その謎に迫っていきたいと思います。
We Workの市場とは？
まずは市場の分析からしていきたいと思います。
We Workが展開しているのは、コワーキングスペースで、
・プライベートオフィス
・デスクスペース
・オンデマンドの利用
など、ワークスペース作りをしています。
矢野経済研究所の調べによると、ワークスタイル変革ソリューション市場規模は今後も右肩上がりで成長していくことが予想されています。
参照：矢野経済研究所
市場としては成長市場ということが言えますね。
今の時流は？
日本では、働き方改革や分散型ワークの充実などから、個人事業主やフリーランス、ベンチャー企業を中心にシェアオフィスの利用が進んできました。
また、最近は従業員の体験の充実やブランディングといった観点から、大手や中堅企業の法人契約も進んでいる状況です。
ちなみにアメリカでは、2011年で2,250万人の個人事業主が存在（米国国勢調査局「非雇用者統計（Nonemployer Statistics）」）し、2020年にはアメリカの労働人口の40%に相当する6,000万人がなると予測されています。
日本にしろアメリカにしろ魅力的な市場と言えるかと思います。
We Workのビジネスモデルとは？
We Workは、空いたオフィスをWe Workが借りてリノベーションをし、会員にスペースを貸し出すビジネスモデルです。
さらに詳しくビジネスモデルを分解していくにあたり、リーンキャンパスを使って解説をしていきたいと思います。
アメリカでの創業時と日本進出時でコンセプトやターゲットが違うのですが、今回特に注目したのがWe Workの強みであるオフィスのクオリティです。
僕自身、不動産投資もやっていますが、悩むのは「空室」です。
これはどの不動産投資家でも抱えている大きな問題です。
なぜなら、リフォームをするにも多額の資金が必用になる。多額の資金が必用なのに、そのデザインや内装は職人の勘任せで、本当に入居率が上がるかどうかは「神のみぞ知る」という状態だからです。
本当にリフォームをすることで入居が付くのか分からないので、数百万もの投資をするのに二の足を踏んでしまうんですよね。
それに対して、We workは、
・既存のWeWorkオフィスから得られる膨大なメタデータを所有
ヒートマッピング技術を用いて追跡された人の動きと利用状況はWeWorkデータセンターに蓄積され、それらを基に共有エリア、デスク、会議室の面積や配置の最適なバランスが見出され、かつ更新されていく。
・メタデータを分析してフィードバック
メンバーの高い満足度を得るためにスペースやカンファレンスルームの稼働状況などをすべてデータ化し、メンバーからのフィードバックを交えてデータサイエンティストが分析した上で、スペースのレイアウトやカンファレンスルームの数、サイズなど、以後のスペース運営に最大のパフォーマンスを産むよう反映させている。
上記の特徴があります。
今までは、職人技だった内装の世界に、データという武器を組み合わせて切り込んでいるんですね。
データを武器に、空室に悩む不動産オーナーの悩みと、利用者の悩みをマッチングさせて解決しているところが斬新だと思います。
事実、これにより稼働率が数倍になったケースや、資産価値が数倍になったケースが報告されています。
集客と販売はどうしているのか？
We Workはリファラルプログラムという、自身を通じて紹介した相手が契約すると手数料がもらえる仕組みを採用しています。そのため、WeWork自体が営業せずとも問い合わせが来て契約に至るケースが多いようです。
リファラルプログラムはメンバー、非メンバー問わず登録できるので、お小遣い稼ぎで口コミを広げてくれる人も出てきますね。
これは、アフィリエイトプログラムと似ていると思います。
口コミで自然と新規客が増えていく仕組みは、どのビジネスにおいても応用ができるのではないかと思いました。
ライフタイムバリュー（ＬＴＶ）を伸ばすために
集めた新規顧客を逃がさないための施策も充実していました。
・コミュニティマネージャーを各拠点に設置
メンバー同士の交流がさかんになるよう支援する役割
福利厚生を享受できる仕組み
・最短1カ月から契約可能
米国や英国では、オフィスビルの賃貸借期間は10年～15年が一般的で、長い場合は20年にも上る
・起業家のインフラ支援
ビジネスを始めるにあたっての煩わしい業務を一手に引き受け、インフラの完備や生産性向上に役立つツールを提供するほか、医療保険を用意したり登記の所在地としても使えるようにしている
登記の住所として使えるなどは、一度利用すると簡単には変えることが出来ないと思うのですごく強力な施策だと思います。このように、一度We Workを利用すると、ずっとこのプラットフォームに乗り続けるための施策が数多く実施されています。
もしＣＭＯなら
不動産業界に新しい風を巻き起こしている、ＯＹＯというサービスがあります。
これはWe Workのレジデンス版のようなもので、居住用の賃貸マンションで空室に悩むオーナーから部屋を借りて、ＯＹＯがリフォームから集客までを行うモデルです。
ちなみに、このＯＹＯもソフトバンクから出資を受けています。
ＯＹＯの利用者も起業家が多いようなので、こことジョイントベンチャーを行い住環境まで含めたサービスを提供するのはどうかと思いました。
また、ビルにしろマンションにしろ外観の雰囲気や見栄えで入居者からの印象は大きく変わってきます。
空室に悩むオーナーに対して、建物全体のリフォームを行うのではなく、入口のリフォームだけで入居改善ができるという、入口に特化したデザインをデータを根拠に提案ができれば、安くて効果の高い施策になるのでニーズがあるのではないかと思いました。
最後に、コワーキングスペースは都心の一等地で便利な場所にあるからこそ価値があると思います。ですが、人口減少という問題を抱えている日本では、地方の活気を盛り上げる場所としてWe Workのようなコワーキングスペースが活躍してくれればいいなと思いました。