投資する公務員に聞く「空き家・空き地投資」
これまでの10年とこれからの10年の空き家・空き地投資はどのように変わってくるのか？？空き家・空き地そのものの数量は今後も人口動態に合わせて右肩上がりに増えていくことは当たり前ですが、２つの仮説を予想しています。
①空き家・空き地のオーナーが徐々に世代交代（団塊世代→団塊ジュニア世代）していくことによって、流動化（投資）がエリアによっては進みやすくなるのでは？
②投資するプレイヤーも減少していく社会において、公務員というステータスの人が空き家・空き地に投資する可能性も高まっていくのでは？
そんなことをを考えるトークイベントを大分県竹田市で行います。主催はTAKETA空き地戦略本部という私が働く㈱地域科学研究所と大分大学の建築理工学部の柴田ゼミと一緒に進めているプロジェクトの一環で行います。
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これまでの10年とこれからの10年（2015年代～2025年代／2026年～2036年）の空き家、空き地の捉え方。
空き家問題と社会で言われだして、10年ほどたってきたのではないでしょうか？5年ごとに行われる総務省統計局の住宅・土地統計調査の最新の統計が平成30年のもので、空き家数は848万９千戸と過去最多となり、全国の住宅の13.6％となっています。今年度が5年目なので、もうすぐ最新版が公開されるかと思います。
実は、空き家率が現在の13パーセント台になったのは案外早く平成20年段階から空き家の数は、調査の度に増加し、昭和63年に394万戸だったところ、平成20年では757万戸と、この20年間で2倍近くになっています。
賃貸用空き家戸数
住宅政策的にも、新築住宅のほうが軽減税率やローンの組成などがしやすく制度設計になっているのも課題があると思いますが、空き家を改修して、住宅再利用するいわゆるリノベーション文化が一般的になってきたのもこの10年ほど。
まだまだ空き家を使うことのメリットが社会的には少ない感じ否めない感はあります。
特に団塊世代がこぞって1戸建てを立てた昭和40年代から50年代にかけての住宅が、築40年～50年のフェーズになってきており、その時の安い建築資材の住宅が建築的にも活用可能性が現代とマッチしないという住宅そのものの属性も関係しているように思います。
さらにもう一つ大きな空き家空き地が流動化しづらい理由として、過去から現在まで、空き家・空き地を所有しているもっとも多い世代が、団塊世代もしくはその1つ上の世代という時代であったことです。
あまりその空き家・空き地を持っていても一言でいうと、困っていない、そして、先祖から続いている土地、建物を手放すことへの抵抗感や、仏壇があるから正月、お盆に掃除をするために空き家に帰ってくるといった習慣があるけど、人に貸すということまではしないという意識の問題のほうが大きく、空き家・空き地が流動化しずらいという側面が大きいのではないかと感じています。
今後、その世代が後期高齢者世代に入り、この10年で、いよいよ空き家・空き地の管理が自分たちでできない、自分たち自身が介護される世代になった時に空き家・空き地を子供たちにどのように引き継ぐかを考えるフェーズに入ると思っています。
団塊ジュニア世代における相続と空き地、空き家の課題
今後、空き家空き地の所有ボリュームゾーンが団塊ジュニア世代に徐々に移行していくことを考えたとき、団塊ジュニア世代は、親世代よりも空き家・空き地に対する意識が変化するのではないか？と私が団塊ジュニア世代だからかもしれませんが、、考えています。
かなり空き家・空き地に対して、親世代よりもドライな感覚があるのではないかと思っています。
私自身も、親の世代が持っている空き家、空き地が５軒ほどあります。その物件のうち活用できるものとできないものをしっかり分けて考えたいというタイプです。（活用できて、手放せるのであれば手放したい。）
特に父親が司法書士という職業をしていたので、遺産相続時にもめるケースなどを多々見てきたこともあり、生前にこのあたりは方向をしっかりつけておきたいという意識があります。
このあたりについては、団塊ジュニア世代の空き家考にて。
まち（エリア）に投資する視点。シンプルに投資する公務員に聞く空き地、空き家投資
では、団塊ジュニア世代に所有、相続フェーズが今後１０年で映っていく中で、今後どのように空き家、空き地に投資するべきか？？については、エリアや物件などによって様々な手法があるかと思いますが、今回のトークイベントでテーマにしているのが、一つの投資者となりえるまちの公務員が進める空き家・空き地投資の話です。
そもそも公務員は、副業禁止などが謳われていますが、不動産などで家賃収入を得ることは、違法ではありません。以下の条件を満たせば不動産収入を得ることは可能です。
そもそも副業禁止の公務員が家賃収入を得てもいいのかという点ですが、条件を満たせば問題ないです。
条件は下記の3点になります。
公務員が家賃収入を得てもいい条件
5棟10室以下の規模である
収入が年間500万円以下である
管理を自分で行わない
これらの条件に合った賃貸経営を行えば、公務員でも家賃収入を得ることができます。
さらにメリットとしては、
公務員が賃貸経営で家賃収入を得るメリット
ローン審査を通りやすい
不労所得が得られる
仕事が忙しくても投資ができる
低金利で融資が受けられる
相続税対策になる
また、公務員であれば、自分のまちの未来のことを考えて、まちが元気になってほしい、自分たちの暮らすまちの未来を自分たちの手で作りたい！といったまちづくりのアイデンティティも持っている人が少なからずいるのではないでしょうか？
今回はそういったマインドも含めて、公務員として空き家投資をしているDocreの後藤さんと河野さんの実践の話を伺います！
ぜひ、興味あるかたはお申込みください！！
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