【不動産】築古物件の再生〜初心者には超ハード〜
不動産投資家を目指すサラリーマンのトモです。
専業主婦ナツと人生を楽しく過ごすためのポッドキャストを毎日更新しています。
今回は、「築古物件の再生〜初心者には超ハード」というテーマで解説します。
以下のリンク⬇️では、ポッドキャストでも2回に分けて解説しています
#98 【不動産】①築古物件の再生について~初心者には超ハード~
Anchor: https://anchor.fm/tomonatsu/episodes/98-eomqr9
stand.fm: https://stand.fm/episodes/5ff84199288f4d19e8a84247
#99 【不動産】②築古物件の再生について~初心者には超ハード~
Anchor: https://anchor.fm/tomonatsu/episodes/99-eomqvb
stand.fm: https://stand.fm/episodes/5ff84491288f4d6699a84291
以前、92回目の融資のポッドキャスト放送で、築古再生はオススメしないという話に触れました。
今回はなぜオススメしないのか、理由を少し深掘りしてお話しします。
【結論】
ボロボロ物件を再生して賃貸経営するのは、「お金」「時間」「知識」「体力」が必要です。
数年前からある事件をキッカケに、銀行は不動産事業にはなかなかお金を貸してくれない状況になっています。そこから「古民家再生」を始めとしたボロ物件のを再生する投資方法が流行り出しました。現在でも、格安のボロ戸建てなどを現金で買い、直して、人に貸したり、売ったり、とういう投資方法を推奨している記事や動画が多くあります。昨年、私自身も物件購入、銀行融資が出ないことから、築古の購入を検討していました。
ネットで見つけた物件の内見をした際に、その日に出たまた別の未公開物件を見ることができました。鉄骨3階建、価格は400万円でした。多少の修繕が必要でしたが、非常に状態も良く、魅力的な物件でした。しかし、修繕費用を含めると手持ちの資金が枯渇する状態で、悩んでいたらその翌日には売れてしまいました。
その他にも、ボロ物件の内見も多くしましたが、「自分にはお金と時間が足りない」と判断して、ボロ物件の購入は断念しました。
結果として、銀行からの融資を獲得することに全力を注いで、昨年、地銀からの融資を獲得。新築の小さな戸建て風の2戸(ニコイチ物件)を購入することになりました。
戸建ては築古だったとしても、一定の人気があるので、一般的に賃貸に出せば貸しやすく、売りに出せば売れやすいものではあります。ただしボロ戸建てをちゃんと修繕をして運営するまではかなり大変です。
僕は過去に内装業や、建築設備業を経験してきました。そういう仕事をやってたからこそ、初心者に「格安築古物件再生」はオススメしない理由と共に解説していきます。不動産投資を考えている方、初心者の方に少しでも参考になれば幸いです。
【おすすめしない理由】
①競争が激しい
②自己資金が必要
③修繕の知識が必要
④強い精神力と体力が必要
以上を順番に解説していきます
①競争が激しい
ここでいう競争とは、物件を購入する上で競争が激しいという事です。格安築古物件は流行ってるだけに競争が激しく、格安で条件・状態の良いの物件、お宝物件はなかなか購入できない状態です。
ネットで公開されている物件はもちろん、未公開物件でも競争は激しいと言えます。
競争の激しさゆえに、良い物件を取得するためには、今日中に内見に行きその日のうちに買い付け入れる、といった具合のスピード感が必要になります。
また、地場の昔ながらの不動産屋さんを回って、未公開物件を地道に探すという手もありますが、滅多にお宝物件は出てこないため、特に初心者の場合は物件購入までの効率は悪いと言えます。
もしあなたに良くしてくれる不動産さんがいるのであれば、少しは可能性がありますが、片っ端から飛び込みで不動産を回り、お宝物件探しをするのは、途方もない労力が必要になります。
また、安い物件は不動産さんにとっても利益が少ない事が多く、あまり力を入れて取り組んでいない可能性があります。利益がでないため、内見の立ち会いにも積極的ではない事が多くあります。
その際は、カギを貸してもらって勝手に見に行く事もできると思いますが、そのためにはまず不動産さんにもある程度信頼されている事が必要です。
どこの誰ともわからない人間に、安いとはいえ物件のカギを預けるわけですから、販売している不動産屋さんとはそれなりの信頼関係が必要となるでしょう。
②自己資金が必要
築古物件は銀行からお金を借りづらいため、修繕費用を含めて、全て手元の資金を出すことになります。私も含め、一般的な個人が出せる金額は、せいぜい数百万〜多くても500万円程度、と考えて良いでしょう。
物件の痛み具合にもよりますが、ちゃんと修繕して貸し出して収益化するには、当然ながらそれなりの費用がかかります。融資が期待できない以上、その全てを自己資金で賄う覚悟が必要です。
また、銀行からの融資が使えない場合は、不動産投資の最大のメリットであるレバレッジ効果が失われます。
例えば、
物件価格350万円＋修繕費用→150万円=500万円
の資金を投入したとします。
投入した資金を家賃収入から回収するためには、
利回りが20%(100万円)であれば5年
25％(125万円)ならば4年
30%(150万円)でも3年以上 がかかる計算になります。
※ここではシンプルにするため固定資産税や管理費などの支出は除いています。
次にレバレッジ効果のある例です。
もし融資で400万円を借り、100万円の自己資金であれば、
20%の利回りでも1年で回収できる計算になります。自己資金が一年で回収できるのであれば、一年後には2軒目にチャレンジ出来るかもしれません。
安定的な賃貸不動産事業を行うためにも、規模拡大は重要なポイントです。
自己資金を回収して、次の物件にチャレンジ出来るまでの期間が1年と3年ではどちらかより早く拡大ができるか、お分かりいただけるかと思います。
また、手元の資金を減ることで精神的にも影響をおよぼす可能性もあります。
つまり手元の資金が減る事で、事業拡大をしていくスピードが遅くなり、
不動産事業と共に精神的な安定できないリスクがあります。
③修繕の知識が必要
ボロ物件は古いため、傷んでいたり、設備の交換が必要だったり、それなりに問題のある場合が多くあります。
修繕を業者外注する際も、自分でDIYで行う際も、修繕に対しての知識は必須となります。
限りがある自己資金の中で外注する場合は、購入前にどのくらい費用がかかるのかを把握する必要があります。物件を買った後に予想以上に修繕費用がかかる事がわかっても後には引き返せません。また状態の良く競争率が高い物件の場合は、すぐに算出、値付け、買い付けをしなければ他の人に買われてしまう可能性があります。
内見と同時に費用を算出して自己資金の中でおさまるか、また同時に修繕にどのくらいの時間と労力が必要になるかを瞬時に判断するのは、修繕業者を経験していてもむずかしい事でしょう。
特に、屋根、柱とか梁、基礎など、建物本体に関わる部分の見極めは超重要です。どんなに内装を綺麗にしても、雨漏りやシロアリの被害を受ければ、長くは持ちません。
次に、水周りや配管系の修繕は費用が多くかかる可能性があるため重要です。
費用を抑えるために業者へ外注せず、DIYでやることも並大抵ではありません。
まずは修繕のために使う道具が必要で、特に電動工具は高価です。また素人が専門業者並の作業を行うにはかなりの時間が必要になります。
中途半端なDIYをした場合は、返って入居者が付きづらくなりますし、途中から業者に頼んでやり直す事で、かえって余計に費用がかかってしまうこともあります。
初心者にはかなりハードと言えます。
④強靭な精神力と体力が必要
最後になりますが、上記の３つをクリアする事には「労働力」や「知識」だけでなく、「資金」や「時間」などいろいろな問題と向き合う事ができる強い精神力も必要となります。
以上が、僕がボロ物件をオススメしない理由です。
また上記の4点だけでなく、不動産にはさまざまなリスクも潜んでいます。
築古物件の購入をする際には、充分に知識を付けた上で、安定的な事業として経営ができるのかを考慮しながら、潜んでいるリスクを回避しながら進めていくのがよいでしょう。
今回は、築古物件の再生〜初心者には超ハード〜 というテーマで解説しました。
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