コンパクトシティで暮らす
そろそろ家が欲しい。でも、ずっとそこに住み続けるかといわれるとそうでもない。場所に縛られたくない。不動産投資とまではいかないけれど、ちょっとは資産価値を意識した買い方をしたい。そんなときに、街選びはどうしたら良いの？こんな悩みをもつ方が増えています。
解決策を一言でいえば、「最低限、立地適正化計画を見よう」ということになります。そこで、今回は、下記についてまとめました。
・資産価値を語る上では避けて通れない「立地適正化計画」
・立地適正化計画って何なの？なんで必要なの？
・事例（名古屋の街はこれからどう変わる？）
立地適正化計画は「街のマスタープラン」
立地適正化計画は街の未来予想図
居住機能や医療・福祉・商業、公共交通等のさまざまな都市機能の誘導により、都市全域を見渡したマスタープランとして位置づけられる市町村マスタープランの高度化版。
街はゆっくりとマスタープランに沿って再編されていきます。それを見れば、どの街がどう変わるかをある程度は知ることができます。このマスタープランには2種類の誘導区域が設定されています。
➊居住誘導区域
居住誘導区域は、人口減少の中にあっても一定エリアにおいて人口密度を維持することにより、生活サービスや コミュニティが持続的に確保されるよう、居住を誘導すべき区域である。
「この辺に住んでね」と定められたエリアがあり、そこに誘導されていくイメージです。今後は居住誘導区域外には申請や許可が必要になり、住宅が建てづらくなっていくことを意味します。
➋都市機能誘導区域
都市機能誘導区域は、医療・福祉・商業等の都市機能を都市の中心拠点や生活拠点に誘導し集約することにより、これらの各種サービスの効率的な提供を図る区域である。
人が集まれば、何が必要になるでしょうか。都市機能です。具体的にいうと、病院や学校、商業施設、市役所などのことです。都市機能誘導区域は、居住誘導区域の中に設定されます。
立地適正化計画がつくられた背景
人口減少
2040年には1億700万人程度で、ピーク時から2,000万人ほど減ると予測されています。今まで人口が増え続けることを前提として街づくりがなされていました。結果、830万戸の空き家を生み出す結果となり、スラム化した空き家が社会問題となっています。今はまさに拡大から縮小へ向けた転換期なのです。
少子高齢化
少子高齢化により、医療への需要が増えることは明らかです。老後の生活、具体的には70歳以降の生活を想像してみましょう。そこで必要になってくるのは、車社会から歩ける街への転換。高齢者にとって、公共交通機関と徒歩で利用可能な医療施設は不可欠となるでしょう。
防災
毎年のように自然災害に見舞われる日本。津波や土砂崩れなどの自然災害に対し、危険性が高い沿岸部・中山間部から、危険性が低い地域へシフトするべきという声があります。安全・安心に暮らすため、居住誘導区域には、災害警戒区域は原則含まないように規定されています。
経済的合理性
人が集まる地域に産業が発展するのは疑いようもない事実。人が集まることで、労働力の確保と消費需要が見込めます。人口が減少する中で、人が住むエリアが散らばってしまうと道路・上下水道などのインフラにかかるコストも増大します。人口減少で税収は落ち込むのですから、現行のコストを維持することができません。
2018年の年末にはこんなニュースがありました。別荘地で水道事業者が値上げせざるを得ず、住民が応じなければ水道の供給を停止すると。このニュースは他人事ではありません。人口減少に歯止めがかからない街の行く末を暗示しているような事例です。
名古屋のマスタープラン
なごや集約連携型まちづくりプラン
目標年次を、20年程度先の平成47（2035）年頃として、
○都市機能や居住を誘導する範囲（都市機能誘導区域、居住誘導区域）
○誘導する施設 などを定め
鉄道駅周辺（拠点や駅そば）に必要な拠点施設の立地誘導 ・地域の状況に応じた居住の誘導を進める
※集約連携型都市構造とは
駅を中心とした歩いて暮らせる圏域に、商業・業務・住宅・サービス・文化等の多様な都市機能が適切に配置・連携されており、景観・歴史・環境・防災に配慮された、魅力的で安全な空間づくりがなされている都市構造
東京、大阪に比べると「車社会」と言われる名古屋ですが、駅を中心とした歩いて暮らせる街に再編されることが明言されています。今後の利便性や安全性、資産価値を考えた場合、地下鉄沿線の駅徒歩10分圏内の物件がおススメなのは言うまでもありません。
まとめ
要点をまとめるとこうです。
・人口減少に備えて街はコンパクトシティへ
・その考え方のもとになるのが立地適正化計画
・これからの住宅選びは立地適正化計画を必ずチェック
・居住誘導区域の中に都市機能誘導区域がある
・背景として、少子高齢化、防災、経済的合理性がある
・各市町村で都市のマスタープランを設定している
・資産価値を重視するなら、居住誘導区域内の物件を選ぼう
私たちスケルトンフドウサンは、リノベ向きの物件を仕入れ、スケルトンにして販売しています。現在販売中の２物件はともに居住誘導区域内にあります。ご興味ありましたら下記のリンクをご覧ください。