【今週の空き家のすすめVo.10】不動産相場の調べ方！土地総合情報システムの活用方法
こんにちは、トマルバの河村です。
前回は、不動産を売却するにあたって、不動産仲介会社に依頼した際の査定方法についてご紹介しました。査定依頼した場合は、不動産会社専用のレインズ（Real Estate Information Network System）のデータをもとに売却査定をすることが可能ですが、一般人が相場を調べるために利用できる「土地総合情報システム」という国土交通省が運営しているサイトがあります。
今回は、「土地総合情報システムの使い方」についてご紹介します。
土地総合情報システムとは
土地総合情報システムとは国土交通省が不動産市場の信頼性や透明性を高め、安全な取引を推進することを目的として運営しているサイトです。
▼土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/
不動産取引は金額が大きいにも関わらず、相場を把握することが難しく、不動産会社の進めるままに取引されてしまうことがあります。そのような状況を防ぐためにも売主も買主も相場を把握することが大切です。
安全な不動産取引を推進するために誰でも不動産の相場を把握できるように、国土交通省が情報提供を行い、気軽に不動産価格の相場を調べられるサイトが土地総合情報システムです。
土地総合情報システムでは、下記の3つの機能を利用することができます。
不動産取引価格情報検索
地価公示都道府県地価調査
不動産取引価格アンケート回答
土地総合情報システムのデータは国土交通省が不動産の取引当事者に行っているアンケート結果が元になっています。成約価格(実際に取引された価格)を反映した価格情報のため、信頼性は高いサイトです。
スーモやホームズなどの不動産ポータルサイトでは、売り出し価格しか調べることができないため、成約価格を知ることができる土地総合情報システムは情報の価値が高いといえます。
ただし、アンケートの回答は任意であるため、データ量が少なく、地域によっては取引情報がないので、相場を調べられないこともあります。
また、アンケートに回答しても地番など詳細な情報は記載されておらず、個人情報が特定されないような形で公表されておりますので、売主買主の情報が漏れることはありませんので、ご安心ください。
不動産取引価格情報検索の使い方
取引事例を検索できる種類は、下記の5つです。
①土地
②土地と建物
③中古マンション
④農地
⑤林地
多くの方は①〜③の住宅用の不動産相場を調べるために利用するかと思います。戸建てを所有している方だと「種類を選ぶ」の中から「土地」か「土地と建物」のどちらかを選択します。
また、築年数が古い空き家などの相場を調べる際には「土地と建物」のカテゴリだけでなく、築年数が古い建物だと土地として売買されることが一般的なので「土地」だけのカテゴリでも調べてみましょう。
不動産取引価格情報検索でわかること
具体的には下記の情報の閲覧ができます。
所在地
地域(住宅地or商業地or工業地or宅地見込み地)
最寄駅(名称/距離)
取引総額
坪単価
面積
㎡単価
形状(正方形/袋地等 等)
今後の利用目的(住宅/店舗/事務所 等)
前面道路(幅員/種類/方位)
都市計画(都市計画区域/用途地域)
建ぺい率
容積率
取引種類
特に注目すべき項目は、坪単価の部分です。
それぞれの取引に対して坪単価が表示されているため、そこからその地域の坪単価を見て、ご自身の物件の広さと坪単価からおおよその相場を推測します。
上記の例だと、最寄り駅が一乗寺の坪単価を見ると約50万〜90万円となっているので、おおよそ坪単価70万円程度が相場として推測できます。
前回の不動産売却査定の方法でもお伝えしましたが、不動産売却をする際には売却する物件周辺の情報を調べるのが一般的な方法です。
土地情報総合システム以外にもスーモやホームズなどの大手不動産情報サイトに売りに出されている物件情報を調べる方法もありますが、土地情報総合システムに公表されている価格は成約価格（実際に売れた価格）であり、大手不動産情報サイトなどで調べられるのは売り出し価格しか把握できません。売り出し価格はあくまでサイトに掲載されている価格なので、そこから値引きされたりすることがあるので、土地情報総合システムの方が信頼できる情報となっております。
地価公示・都道府県地価調査について
地価公示とは、全国で選定された標準値の土地の価格を専門家が調べ、毎年3月下旬に一般に公表されます。この公表された価格を「公示地価」といいます。
この公示地価は、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準にもなっております。
但し、通常の不動産取引の価格は、当事者が合意した価格で取引されるので、公示価格とは乖離があることは覚えておきましょう。
地図上でも選択できるようなっておりますが、都道府県、市町村を選択し、詳細を入力して検索をかけると、絞り込んだ内容で公示地価や都道府県地価調査の情報を見られます。
地価調査・都道府県基準地価で見られる情報は以下の通りです。
調査基準日
所在地及び地番/住居表示
価格
交通施設への距離
地積
形状
利用区分/構造(敷地として利用されているか等/木造・鉄骨造・RC造の違い等)
利用現況
周辺の土地の利用現況
前面道路の状況
用途地域等都市計画の情報
建ぺい率、容積率
実際に利用する際には、売却する不動産に近い場所の標準地の情報を調べ、売却する不動産の駅からの距離や建蔽率や容積率などと比較して土地価格の参考にします。
不動産取引価格・アンケート回答について
不動産の取引をすると、取引の当事者に対して「土地取引状況調査票」が郵送で送付されます。
土地取引価格・アンケート回答では、実際に取引した物件に関する情報を入力します。
アンケートはWeb回答もあり、あらかじめ送付された土地取引状況調査票の左下に記載された「調査票番号」と「パスワード」を入力するとログインができるので、Webで簡単にアンケートの回答をすることも可能です。
これらのアンケートの回答が「不動産取引価格情報検索」に反映されます。
まとめ
今回は、気軽に不動産の相場を調べられる「土地情報総合システム」についてご紹介しました。
土地総合情報システムでは、過去に取引された事例を調べることができますが、事例数が少ない地域などでは参考にならないこともあるので、大まかな情報を把握した上で不動産会社に査定の依頼をしてみることをお勧めします。
当社に関して
トマルバにて京町家や古民家などの空き家活用とエリア再生の事業を行っておりますので、空き家を住宅や店舗、ゲストハウスなどに活用する際には、是非、一度、下記からお気軽にご連絡頂ければ幸いです。