銀行開拓の方法

自分に合った銀行がわかったらいよいよ銀行開拓だ。その方法は人それぞれで、何が正解ということではないが、僕がやったことを書こうと思う。

参考までに先日の記事「自分合った銀行をみつける」
https://note.com/tom_amc/n/n1931c4c4df82

まず、僕の場合は地元の信用金庫と仲良くなりたい。

⒈事前準備
個別の案件相談をする前からお付き合いを始める。これによりスムーズに相談に進むことができる。

⑴信金に口座を開設し、給与振込先も信金にする
都銀はお金を貸してくれない。最初からお金を貸してくれる可能性のある信用金庫をメインバンクにしておく。

⑵定期積金をしておく
毎月定期積金し、継続的にお金を貯められることを証明する。定期預金でどんと預けるより毎月コツコツの方が評価されるという噂を聞いたことがある。

⒉案件が出次第、事前相談に行く
支店に電話して融資担当にアポを取るだけといえばそれまでだが、より具体的に検討してもらうため下記の書類を用意する。

⑴個人の属性がわかる書類
①運転免許証
②健康保険証（健康保険証は勤続年数がわかる）
③源泉徴収票(3年分)
④金融資産の一覧表（この段階ではエビデンスまでは不要でエクセルで作ったペラ1で良いと思う)

⑵給与以外の収入や他に不動産がある場合
⑤法人なら決算書、個人なら確定申告書(3期分)
⑥他に不動産があれば物件詳細が分かる資料
　※自宅所有の場合も物件概要とローンがわかる資料

⑶購入希望物件の資料
⑦これは物件を取り扱う不動産業者が用意する。
販売図面、概要書、測量図、公図、謄本、レントロール、建築図面などなど沢山あるのでプロにお任せ

⑷その他の資料
⑧経営計画書
自分なりに賃貸事業の取り組みについて考えをまとめた書類を作成。内容は、なぜこの事業をはじめるのか、事業の目的、自分の強み、経営戦略（物件取得の判断基準など）、リスク管理についてというように、
自分が経営者として目的を持ち、しっかりと計画を立てていることを伝える。
⑨オリジナルのシミュレーションシート
不動産業者が作成したものと別に、自分なりに収支を考えた方が良い。B/S、P/L、キャッシュフローという視点で、単年度だけではなく10年〜30年を見据えた計画が作れるようする。

最近のようにサラリーマン大家に対するアパート融資が引き締められている時こそ、経営計画書が大切だと思う。

余談だが、不動産投資と賃貸経営という2つの言葉がある。特に銀行とお話しする時、僕はなるべく賃貸経営と言うようにしている。その方がちゃんと事業として取り組んでいるような印象を伝えられる気がする。