一棟or区分、新築or中古（独断）

前回に続き、大家になると決めた私。
ところで、最初に所有する物件はどのようなタイプが良いのでしょう？

居住系の収益物件も色々あります

・新築一棟アパート
・中古一棟アパート
・新築区分マンション
・中古区分マンション
・新築戸建
・中古戸建て　他

どれがベストか、それはそれぞれの状況によっても違うと思いますが、資産の拡大を目的にしている私の場合、今回は新築一棟アパートを選択しました。

新築一棟アパートのメリットとデメリット

●メリット
1.融資期間が長くとれる（木造で25年以上）
2.レバレッジが効く（物件の実質利回り>借入金利）
3.企画の自由度が高い（自分で商品力を高められる）

工夫次第では高い収益力を発揮できます。

●デメリット
1.担保評価割れしやすい（融資額が伸びない）
2.新築特有のリスクが色々ある

2.は、例えば
①工期が遅れる（支払利息も増える）
②希望通りの建物が作れない
③予期せぬ追加工事の発生（地盤改良等）
④完成後も希望賃料で客付けできない
などなど。
すでに稼働している中古物件には無い新築特有のリスクがあります。

しかし、こうしたリスクと比較しても、得られるリターンが大きいと判断しました。

元々私は、物件タイプに執着が無く、中古区分マンションや中古一棟アパートも視野に入れて探していたのですが、中古でも価格が高かったり、思うような収益が得られないと判断し、結局、新築一棟アパートを選ぶ流れになりました。

最初から選択肢に入れなかったもの

唯一最初から選択肢に入っていなかったのは、新築の投資用区分マンションです。
ほとんどの場合、このタイプは将来の資産を増やしてくれません。
むしろ、資産を減らす負動産も多いと思います。
その理由は、

1.低利回り（収入に比べて、物件価格が高い）
2.高コスト（管理費積立金等で運営費が高い）
→キャッシュフローが少ない
3.物件価格が下がる（物件にもよりますが）
→売却益も少ない
4.担保評価も低い

将来の純資産を増やす要因は、①キャピタルゲイン（売却益）と②インカムゲイン（税引後キャッシュフロー）ですが、これが期待できません。