オフィスの坪単価と「賃料ご相談」の関係
こんにちは。
オフィスを選ぶときの「坪単価」。みなさんは、どの程度気にしていますか？
物件データベースをホームページで公開している仲介業者は、エリアごと・物件広さ別の「坪単価」を公表していることがあります。
各業者ごとに数値に差がありますが、相場観が分かるので、ビルを比較する時に、とても参考になるものです。
当社データーベースの現時点の主要五区エリア別の坪単価はこんな感じです（現空のみ）。
千代田区や港区の200坪以上の貸しビルの平均坪単価が22,000円？？ 100坪～200坪は平均で2万を切る・・・？？？ そんな安いの？
残念ながらそのような事はありません。
理由は簡単。賃料が公開されていない「ご相談」物件が多く、一部のビルの賃料しか平均の坪単価に反映されていないからです。サンプルの母数に注意する必要があります。
※賃料ご相談とは？
「賃料非公開」「賃料お問合せ」など、ビルの賃料が貸主の意向で公開されていないケース。
当社と同様の情報サイトさんの「平均坪単価」にも同じことが言えるケースがありましたので、注意する必要があります。試しに当社の物件データにおける、エリアごとの「賃料ご相談」割合はこのような感じでした。
中央区や港区の100坪以上の物件はほぼ「賃料ご相談」でしたね。新宿や渋谷区の大型ビルはそもそも件数が少なく、物件の回転がはやいので、ここでの平均はあまり意味のあるものではありません。「平均賃料」がどこまでアテになるのかは、公開賃料や物件データの母数だけではなく、蓄積された成約賃料データをどこまで参考値として拾えているかにもよると思います。その点では、何十年ものデータを蓄積している老舗不動産業者さんは強いです。
※追記補足 空室室数すべて「ご相談」にもかかわらず坪単価が入っている項目（ex.千代田区200坪以上、港区200坪以上など）は、独自調査で調べた賃料が混ざっておりました。「ご相談」の賃料を含めると平均値は大幅に変わるはずです。すみません。
一般的傾向として、貸室フロアの坪数が大きくきくなるほど、「ご相談」割合は大きくなります。なんとなく想像できると思いますが、大型ビル、ハイスペックビルの割合が増えるからです。
オフィスビルの賃料は時価相場のような形となり、空室率や景気などの時勢やオーナーの事情により常に変化しているため、聞いてみないと分かりません。また、借主が借りたいという意向を示さないと賃料や預託金（敷金・保証金）の詳細が見えてこない場合もあります。
すべては「交渉次第」なんですね。
東京ベストオフィスには「賃料ご相談物件」の交渉も大得意な、経験豊富なスタッフが揃っております。
ぜひ、いつでもお気軽にお声がけください！
- STAFF K
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