敷地延長（旗竿地）・不整形地とは？
こんにちわ！
東京土地開発株式会社の荒谷竜太と申します。
今回はよくある土地の用語についてお話します！
🏠敷地延長
所有している土地の道路に接する部分が、間口の狭い路地状になっている土地を、敷地延長、路地状敷地、または専用通路などといいます。また、旗がついた竿のような形をしていることから旗竿地と呼ばれることもあります。このような敷地延長の間口の部分が、道路（公道・私道・位置指定道路など）に2m以上接していない場合は再建築不可物件とみなされます。
🏠不整形地
地形（土地の形）が長方形・正方形ではない三角形・台形・L字型などの土地を不整形地といいます。このような土地は、長方形などの整形地と比較すると価値は低くなりますが、道路に2m以上接している場合は再建築が可能です。ちなみに、敷地延長も不整形地の一種です。
🏠かげ地
整形地の中にもきっちりと長方形や正方形になっておらず、少し歪んだ形をしているものがありますが、このような整形地と不整形地を区別する際の基準となるのが土地全体における「かげ地の割合」です。
かげ地を考える上では、まず想定整形地の面積（その土地が整形地だった場合の想定面積）を算出する必要があります。想定整形地というのは、接している道路に対して、不整形地を全て覆うようにつくった四角形の土地のことです。
かげ地というのはこの「想定整形地」と「実際の土地」との差となる面積のことをいいますが、このかげ地の割合が、実際の土地の10％以上となる場合に不整形地とみなされるのです。
ご紹介したような不整形地は、道路に2m以上接していれば再建築不可物件とはなりませんが、土地の評価はどうしても低くなってしまいます。かげ地の割合が増えれば増えるほど価値は下がってしまうのです。
なぜなら、そのような土地に住むとデメリットが多く、またトラブルが発生する機会も多くなってしまうからです。そのため、一般的な不動産業者に売却しようとしても高値での買取が難しいのが通例です。
接道部分が2m未満の場合、建て替えができない。
日当たりが悪くなりがち。
リフォームの際にコストが高くなる可能性がある。
開放感に乏しく、風通しが悪くなりがち
家の設計を依頼しても既存プランでの対応が難しいと断られてしまう。
独特の形をした住宅を建てなければならない。
オリジナルの設計をすることにより、資材のコストがかさんでしまう。
かげ地の割合が高くなると、住宅ローンの借り入れが難しいことがある。
上記のデメリットにもありますが、特に間口が2m以下の敷地延長や不整形地は建て替えができないため、安く売却するどころか買い手がつかないという事態に陥ってしまうことになります。その結果、空き家にしたまま放置してしまうケースが多くなってしまうのです。周囲からのクレームなども出てくる可能性が高いため、売却することを検討されてみてはいかがでしょうか。
敷地延長・不整形地を積極的に買取している弊社なら、一般の業者から断られてしまった物件の買取も可能です！再建築不可物件に特化したサービスを展開しており、土地の利用価値を上げるコツも知っているので、高値での買取が実現します。
不整形地の売却をお考えの場合は、ぜひ弊社にお問い合わせください。物件を拝見し、査定させていただきます。
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