相続する空き家活用に必要な心構えと準備
実家が空き家に…どうすればいいの？
実家を相続したものの、誰も住む人がいなくて空き家になってしまう…そんな経験、あなただけではありません。日本中で空き家が増加しており、その数は年々深刻な問題となっています。でも、空き家を放置するのはもったいない！活用すれば、地域のためになったり、思わぬ収入につながったりする可能性も秘めているんです。この記事では、相続した空き家を有効活用するために必要な心構えと準備について、わかりやすく解説していきます。
なぜ空き家が増えているの？背景を知っておこう
空き家が増えている背景には、いくつかの要因が複雑に絡み合っています。
人口減少と高齢化: 若い世代が都市部に流出し、地方の人口が減少。高齢化が進み、亡くなった後の家が空き家になるケースが増加。
住宅の質の変化: 新しい住宅を好む傾向が強く、古い家は敬遠されがち。
相続の問題: 相続人が複数いる場合、遺産分割が難航し、空き家のまま放置されるケースも。
これらの要因が重なり、空き家問題は深刻化の一途を辿っています。
空き家問題の現状と相続の現実：数字で見る深刻さ
日本では少子高齢化や人口減少の影響で、空き家が増え続けています。総務省の調査によると、2023年時点（(2)では2024年4月時点と記述あり、情報源を確認する必要あり)で空き家率は約14%（(2)では13.8%と記述あり、情報源を確認する必要あり）に達し、特に地方では深刻な問題となっています。全国の空き家は約900万戸に達しています。そんな中、親や祖父母から空き家を相続するケースも増えています。相続によって空き家を受け継ぐケースが多く、特に親が亡くなった後に実家が空き家になることが一般的です。しかし、相続した空き家をどうするかは悩みの種。放置すれば固定資産税や管理費用がかさむ一方、活用するには手間やコストがかかります。まずは「空き家をどうするか」をしっかり考えることが大切です。
空き家数と空き家率の推移
以下の数字は、空き家数と空き家率の推移を示しています。データは総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」に基づいています。
空き家数（万戸）と空き家率（%）の推移
年 | 空き家数 | 空き家率
---------|----------|---------
1993年 | 448 | 9.2
2003年 | 600 | 10.0
2013年 | 820 | 13.5
2018年 | 849 | 13.6
2023年 | 900 | 13.8
空き家の現状
空き家数: 2023年には約900万戸に達し、過去最高を記録しました。
空き家率: 13.8%という高い数値は、全国の住宅の約7戸に1戸が空き家であることを示しています。
空き家を放置するリスク：知っておくべきこと
空き家を放置すると、様々なリスクが生じます。
建物の劣化: 風雨にさらされ、建物の老朽化が進行。倒壊の危険性も。
景観の悪化: 周辺の景観を損ね、地域のイメージダウンにつながる可能性も。
不法侵入・犯罪: 不審者の侵入や不法投棄の温床になることも。
特定空き家への指定: 市町村から「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるだけでなく、行政指導や命令の対象になることも。最悪の場合、行政代執行により解体される可能性も。
固定資産税を支払い続ける必要がある: たとえ誰も住んでいない空き家であっても、不動産である以上は「固定資産税」が発生します。また、場所によっては都市計画税についても支払う必要があり、重い税金が相続人にのしかかってきます。
今までの火災保険には加入できなくなる
行政代執行により取り壊し費用が請求される場合がある
固定資産税が6倍になってしまう可能性がある
人口減少により将来的に売却や活用が難しくなる恐れがある
空き家にも相続税がかかる: 人が住んでいない空き家を相続したとしても、通常の土地と建物を相続したときと同様に相続税がかかります。なお、亡くなった人が生前住んでいた自宅を相続した場合には、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用でき、相続税を節税可能です。
これらのリスクを避けるためにも、空き家の適切な管理・活用は重要な課題と言えるでしょう。
空き家活用に必要な心構え：前向きな気持ちが大切
空き家活用を考える上で、まず大切なのは「前向きな気持ち」です。「どうせ古い家だし…」「手続きが面倒くさそう…」とネガティブに考えていると、なかなか行動に移せません。空き家を「地域の資源」として捉え、活用することで地域貢献につながるという意識を持つことが大切です。
空き家活用に向けての準備：ステップごとに解説
では、具体的にどのような準備が必要なのでしょうか？ステップごとに見ていきましょう。
現状把握：家の状態を確認しよう
家の状態（築年数、損傷具合など）を把握する。：築年数、雨漏り、壁のひび割れ、シロアリ被害、水回り（風呂、トイレ、キッチン）の状態、電気・ガス・水道の状況などを詳しく確認しましょう。写真や動画を撮っておくと、後で状況を把握するのに役立ちます。
家の中の荷物を整理する。：不用品を処分し、必要なものとそうでないものを分けます。思い出の品などは丁寧に保管し、処分するものは自治体のルールに従って適切に処分しましょう。業者に依頼して整理してもらうことも可能です。
必要に応じて専門家（建築士、不動産業者など）に相談する。：建物の状態に不安がある場合は、建築士に耐震診断や劣化診断を依頼しましょう。不動産業者に相談すれば、周辺の相場や活用方法についてアドバイスをもらえます。
情報収集：活用方法を検討しよう
自治体の空き家対策に関する情報を収集する。
近隣の状況やニーズを調査する。
活用事例を参考に、自分に合った活用方法を検討する。
資金計画：費用と収入をシミュレーション
改修費用、維持管理費用などを試算する。
賃貸する場合の家賃収入などをシミュレーションする。
自治体の補助金制度などを活用できるか確認する。
専門家への相談：困った時はプロの力を借りよう
不動産業者、建築士、司法書士、税理士など、必要に応じて専門家に相談する。
空き家活用に関する相談窓口（自治体、NPOなど）を活用する。
空き家の活用方法：様々な選択肢を知ろう
空き家の活用方法は様々です。代表的な例をいくつかご紹介します。
賃貸: 一般の賃貸住宅として貸し出す。
シェアハウス: 複数人で共同生活をするための住宅として活用。
民泊: 旅行者などに宿泊場所として提供。
地域交流スペース: 地域住民の交流の場として活用。
店舗・事務所: 小さな店舗や事務所として活用。
売却: 不動産業者に仲介を依頼して売却。
解体して更地にする: 空き家が老朽化している場合、解体して更地にすることも選択肢の一つです。更地にすることで、駐車場や新たな建物の建設など、他の活用方法が考えられます。
それぞれの活用方法にはメリット・デメリットがありますので、自分の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。
自治体の支援制度：積極的に活用しよう
多くの自治体では、空き家活用を促進するための様々な支援制度を用意しています。
改修費用の補助金: 空き家の改修費用の一部を補助。
情報提供・相談窓口: 空き家活用に関する情報提供や相談窓口の設置。
マッチング支援: 空き家所有者と活用希望者とのマッチングを支援。
これらの支援制度を積極的に活用することで、空き家活用をスムーズに進めることができるでしょう。
空き家管理のポイント
空き家を管理する際には、以下のポイントに注意しましょう。
定期的な点検: 空き家は人が住んでいないため、劣化が進みやすいです。定期的に点検を行い、必要な修繕を行うことが大切です。
近隣への配慮: 空き家が周囲に与える影響を考え、雑草の手入れや清掃を行い、近隣住民に迷惑をかけないよう心掛けましょう。
空き活用の成功ポイントと注意点
空き家活用を成功させるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。
情報収集をしっかりと： 自治体の補助金制度や税制優遇を活用できる場合もあります。
専門家の力を借りる： 不動産会社やリフォーム業者、法律の専門家など、プロのアドバイスを受けることでスムーズに進みます。
長期的な視点を持つ： 空き家活用はすぐに結果が出るとは限りません。焦らず、じっくりと取り組むことが大切です。
相続放棄の選択肢: 空き家を相続したくない場合、相続放棄を選ぶ
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