オフィス移転や賃料交渉を考えている方へ向けたマーケット情報2025年の予測
おこんにちは、皆さんいかがお過ごしでしょうか？いまだにnoteもX（旧：Twitter）もいまいちなのですが、肌で感じるオフィスの相場というものの第6弾に突入です。
こんな誰得な企画をすでに5年間走らせていたわけです。2024年は大きく動きましたね。リモワ（リモートワーク）派にとっては望ましくない結果に動き続けているのが
「オフィスは必要。出社に舵を切ろう」
という方向性が各所で出始めた2024年だったように思います。
コロナによって出社よりも在宅の方が効率が良いという話が出てから4年間、少しづつ既存の仕事や業績、生産性といった部分に歪みがでている業種もあるとかないとか・・・
2025年はどうなっていくのでしょう、オフィスの空室率やオフィスの必然性？その他オフィスの再開発事情などについて予想してゆきたいと思っています。
という事で、今回もコンセプトは「オフィスビル賃貸を普段扱っていない方がその場しのぎでも相場観を伝えられる情報」という、不動産屋さん向けの記事になっています。
例えば普段賃貸レジをやっている方やオフィスビルの売買をやっているがマーケットの最新の賃料帯を知りたいといった方向けです。
逆を言いますと、オフィスの仲介やってる人やアセット周り、オーナーリーシング担当者にとっては物足りないかもしれないので、その辺をよく加味しながら読んでいただけると助かります。これであなたも明日からオフィス相場に詳しい専門家（風）に早変わりです。
※この記事を対象にしている方は上記の様な方向けです。5年目です。
ということで、年末恒例の2025年のオフィス市況はどうなるんだ？という自己満足的なnoteの始まり始まりです。
一応過去体験版↓
お試し版として２年前のアーカイブ情報を残しておきますよかったらおためし版としてご購入してもらえればイメージ湧くと思います。
ますはじめに
今回もアンケートをとってみました、どこのだれかもわからないトックさんなんていう架空の存在にお金を出したい酔狂な人がいるのかいないのかわからない・・・
日経新聞とブルームバーグ至上主義の方はここまで読んでサイトを閉じてもらえればと思います。
今回も・・・
全部無料
無料＝タダだよ
こんな予測は好きじゃなかったらやらないんですよ。
恒例の2025年のオフィスの市況や動向予測と坪単価の書き残ししようかとと思うのですが、興味ありますか？
— とっくさんX (@tokusenjouhou20) November 11, 2024
今年のアンケート結果は昨年よりは若干上がりました。価値出せてるのかもしれませんでも無料希望が48％ そして100円と500円で45％アメリカ大統領選挙並みの接戦でしたが・・・無料優位
（10,000円払う奇特な方を有効票にすれば過半数いきました！ありがとう奇特な方）
つまり、この年の瀬におっさんが去年のビルの相場がどうだった、来年はこうなるみたいな話をグダグダと書いてよくわからない自己承認欲求を満たしている。そう思っていただいて異論ございません。
そう、ワタクシが好きにやっているだけの相場読み情報です。
投げ銭まってます！（チップ）
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さて本編に参りましょう
オフィスの相場について2024年ってどうだった?振り返り
さて気を取り直していってみましょう
オフィスの2023年の相場情報がどうだったかといえばなんとなく2018年～2019年の過熱したマーケットに戻ってきたような感覚があります。
昨年はなんだか2018年くらいのマーケットに戻ってきそうだなぁ気持ち悪いなぁと思っていましたが、2024年は完全にその気持ち悪さのままに空室があれよあれよと解消されてゆきました。
あぁ懐かしいなぁ2017-2018年のマーケットにまた戻ってきた・・そう感じる空気に完全に逆戻り「オフィス不要論」どこ行った！
日経新聞も2020年と2024年じゃ完全に逆のことを報じています。4年は長かった。
2024年は主に上半期は中小規模のビルへの出戻りが割と頻繁に行われているのが現実になり、今時点ではついに大型のオフィスの床がジワジワと空きが無くなっているそんな状態になってきました。
ちょっとその動きの早さが昨年は気持ちが悪くなっていたのですが今年は順々に埋まってゆくのでまぁこんなもんかなという気持ちです。
しかし、今までの流れと大きく違う点がいくつかあります。
大きいオフィスの空室は解消されず、小規模オフィスからマーケットが動いた点が過去のオフィスにまつわる動向と異なる部分です。
これだけ言われるとちょっとわかりにくいかもしれませんが、今までのオフィスの空室や空室率って、だいたい基準フロア300坪を超えるような大規模なマーケットの動きに左右されていたんです。でも2023年から2024年にかけて活発だったのは、むしろ小規模や中規模の市場だったんですね。
つまり、大型の新築オフィスや10,000坪規模の企業移転というような大きな決断は今年はあまり行われず、その代わりにもう少し小さいオフィスへの移転が頻繁に見られました。
そのため、経済誌とかがよく取り上げるようなトレンドが見えにくくて、「なんとなく空室が減ってきたけど、どうしてなんだろう？」っていうような、少しモヤっとした状況になっていたんです。
とはいえ大型の新築も今年は動いておりました
新築に注目しますと、2024年10月時点で虎ノ門ステーションタワーがほぼ満室になっており、麻布台ヒルズ森JPタワーも夏頃から怒涛のテナント内定ラッシュがでていました。そろそろリリース出そうな超大型テナントの移転するぞ情報なんかが具体的に決まればまぁ満床とは言わなくても8-９割に届くはずです。
住友不動産三田ガーデンタワーなんかも上記の２物件から漏れたテナント候補がこのビルを選択していたりと超大型では無いものの大型案件が軒並み決まっている状況です。
2024年の今、例えば5,000坪から1万坪規模の新築オフィスを探している企業が増えているんですが、そうしたニーズに応えられる募集物件がほとんどない、という状況です。
こうした場合、企業はサテライトオフィスを設けるのが一般的な対策なんですが、実際には今回の空室回復が中小規模のビルから始まったため、市場では好条件・好立地の中小規模ビルが全然見つからない、という事態が起きているんです。
まぁ仕方ない
景気の割にはオフィス賃料が上がって無いのでは？
オフィスの空室率は一進一退を続けながら空室が減ってきており、同時に空室率も下がっています。オフィス賃料は東京において少しずつは上がっているので、この流れは来年も続くと思っています。
ただ、よーくみると現在の平均賃料と実際の賃料って結構離れていると思いません？なんとなくの感覚ですが、募集賃料自体をガンガン上げているデベロッパーは少なく、現在最も上昇しているのは既存テナント・・・つまり今のオフィスビル入居者です。
現賃料の値上げが始まっているのが最も大きい要素となる水面下の動きと言えるでしょう
2024年のマーケットでは、募集をかければある程度良い立地の物件は空室が解消される可能性が高いです。
実際、前回の募集賃料から坪単価2,000～3,000円アップしても、テナントはついてくるんじゃないかと思えるほどです。でも、賃料の募集に大きな影響が出ていないのはなぜか？
その理由は、大きく分けて3つのポイントがあります。
1つ目は、コロナの影響で賃料を下げたテナントや、コロナ時代に比較的安い賃料で入居したテナントが多かったため。外部に対して高単価で募集するよりも、まずは現入居テナントの賃料を改定したほうが、収益性が上がるという見込みがあるからです。
2つ目は、賃料改定がうまくいかずテナントが退去した場合でも、現賃料よりも高い単価で外部募集をかけることができる計算が立っている点。
やはり新築の大床以外は依然として空室率が下がっているので立地やスペック良いビルは賃料が前回の1.2倍くらいで市場に出てきている感覚です。
3つ目は、新築ビルを含む良い立地や条件の物件は、ほとんど空室がないため、急いで移転する必要がないテナントは現オフィスに引き続き入居し続けるだろうという予測を貸主側が持っているという点です。
2つ目と似ていますが2024年は居残りの可能性が高いだろうと貸主や投資家サイドもわかってるのです。
これらがあるので新規募集の価格はまだ大きな影響が見えにくくジワジワと平均賃料が上がっている様に見えるのですが、実際の外部向けにテナント募集が出ると２年前３年前とは全く異なる賃料で募集されていて移転を検討しているテナントは面食らっているという話をよく聞きます。
オフィスの空室状況はどうなの？
さて、全体の空室率や賃料の流れをみてみましょう
昨年の引用データから
三鬼商事の空室データを参照すると2022年10月では6.44％これが2023年の10月では6.10％と下がりました。この間に新築オフィスの竣工もあったので2023年後半で空室率が下がっているというのはオフィスに人が戻ってきているという数字として悪くないなと思います。
三鬼商事曰く2024年11月時点の発表だと以下の数値です。
平均空室率4.48%
平均賃料20,178円
という様子です。
オフィスビルの大量供給があるので一概に同一視できませんが空室率だけをみると2015年の10月時点とほぼ同じ状況です。ここから3年間（2018年）で当時はさらに2％以下の空室率まで割り込みました。
賃料はどうかと言えば、平均賃料だけでみると2018年の10月頃と同じような水準に回復しています。つまり賃料の上昇の方が速いスピードで回復しているように見えるのですが、ここには少しだけテクニックと事情があります。
2020年以降、新築ビルの供給が多くそもそもの平均賃料があがる要素がありました。また最近では築古ビルをリノベーションしたりリニューアルする事で大きく賃料平均を上げている・・といった事例もあるのでそもそもの賃料の水準が高いビルが増えてきているのです。
中小ビルオーナーさんは勘違いしないようにしないといけないのですが、平均賃料は確かに回復して上がってきているが一部の新築やリニューアル・リノベーション済みビルに牽引されている事と、ビルが投資ファンドなどに売買などが行われた結果、表面上の単価は高く募集している（しなくてはいけない）ビルが増えた事・・など色々理由があるので一応お伝えしておきます。
しかしまぁ
空室減ったなぁと思います。
三鬼商事のデータは竣工後1年経過で新築カテゴリから既存ビルカテゴリに割り振られます。つまり2022年や2023年新築ビルの空室や平均賃料は2024年11月時点でほぼ既存ビルカテゴリ内です。その上でこの空室率なのだから新築ビルが埋まらないゴーストタウンか？というような不安はこの1年でほぼ解消されたとみて良いでしょう。
築古ビルの復活とリノベーション
このまえ内幸町の日比谷セントラルビルがバキバキにリニューアルされていてびっくりしました。そして坪単価を聞いて二度びっくりしました。
第一生命日比谷ファーストもバキバキにリニューアルされていたのでこういった温故知新スタイルでリニューアルして賃料やビルのバリューアップという実例は年々増えている気がします。
古いビルはそのまま使うと賃料を下げるしか選択肢がありませんでした。
しかし、昨年から今年にかけて建築費が高騰しているため、現在では新築で同規模のビルを建てるよりも、リノベーションや全館のフルモデルチェンジを行う方が、ビルの寿命を延ばせ、賃料を上げることが可能です。この流れが、平均賃料の上昇要因の一つとなっています。
デベロッパーは一般的に既存のビルを壊して新しく建てる方が良いと考えていますが、現在の建築費や工期、さらに新しいテナントの賃料を考慮すると、耐震性に問題がないビルにおいては、リノベーションを選択するケースが増えると予想しています。
新築のビルを建てる場合、解体から完成までに5年から10年かかることが一般的ですが、リノベーションであれば、テナントに負担はかかるものの、居ながら工事を行ったり、一部の改修だけを行ったりするなど、柔軟な方法が取れる点も大きな魅力です。
都心大型ビルの空室は解消されているのか？
さて、話は変わりまして2023年から2024年にかけてリーズナブルな都心の大型ビルの空室はかなり解消されてきました。
ジワリジワリと解消されているので中々わかりづらいとは思いますが、品川駅の徒歩圏内のオフィスビルは空室がなくなってきており、品川でオフィス獲得が難しいという話を聞きます。
品川駅の徒歩圏内だと品川インターシティや品川シーズンテラス、Ｗビルなどの駅からちょっと距離があるけど価格面で納得感のあるビルの募集が無くなりました。
またガーデンシティ品川御殿山といった基準階面積が2,000坪の広い物件もそれらの空室がなくなってきた事で埋め戻しに積極的という状況です。
駅からの距離は評価が難しい要素ですが、例えば品川駅の徒歩圏内でも徒歩10分の物件と、駅直上にあるシーサイドや天王洲アイルの物件を比べると、品川駅徒歩10分の方が評価されることが多いです。
では、大崎駅徒歩5分の物件はどうかというと、悩ましいところですが、やはり多くのテナントは品川駅を選びます。それだけ、品川駅は複数の路線や新幹線が通るターミナル駅としての強みがあり、非常に高い評価を受けているのです。
一方、駅から近くても、価格や竣工年、利便性などが総合的に評価されず、昨年は品川イーストワンタワーが苦戦しました。
ただ、品川で1フロアを借りたいというニーズや、多少古くても品川の一等地でオフィスを構えたいというニーズは依然として強いため、周辺の物件が埋まり、2024年に入ってからは空室が減りまして、現在では品川イーストワンタワーも順調に埋まりつつあります。
結局、立地は非常に重要で駅近の物件から先に契約が決まり、駅から距離がありアクセスが不便な物件はまだ市場に残っているという状況は、今年も変わっていないというのが率直な感想です。
「不動産は立地が正義！」
閑話休題
ここまで書いてて思ったのですが好きでやっていると言いながらすでに8000文字を越える文章量を書き始めていました。
皆様役に立っていますか？役に立っていそうでしたら嬉しいです。さて気を取り直して後半戦いきましょうか
2025年のオフィスはまずはどうなるの？
まず率直に結論いうと
「2024年と同じように空室解消が進み空室率は下がる」
「既存のテナントの賃料改定↑が起きる」
「空室率が下がるので代替案が無い」
まずこの３つが少なくとも起きると思っています。
現在移転を検討しているテナントにとっては移転先が限られてしまっておりまして多少妥協したビルや妥協した立地に動かざるを得ないテナントも出てくる事だろうと思っています。
つまり駅近・築浅から駅から若干遠い二番立地、三番立地の物件にも注目し始めており、築古だけどリーズナブル価格の物件に流れていくのでは無いかなと思われます。
例を出すならば、山手線沿線では無くそこからもう1駅2駅ほど離れたオフィスビルや、東京アクセスを考えて総武線中央線沿線のオフィスを選択するケースが出てくると思います。
移転検討エリアとして山手線圏内に拘らず、そこからもう少し検討余地を広げる企業が増えてきそうです。感覚ですが山手線沿線のオフィスの募集状況や空室のイメージが下記になります。
いつも人気な山手線沿線エリアの募集状況2024時点
巣鴨 ：そもそも物件が無い/単価低め
大塚 ：多少物件の募集がある/単価低め
池袋 ：多少物件の募集がある/単価割と高め
目白 ：そもそも物件が無い/単価低め
高田馬場：そもそも物件が無い/単価低め
新大久保：そもそも物件が無い/単価そこそこ
新宿 ：かなり物件募集ある/単価高め
代々木 ：そもそも物件が無い/単価高め
原宿 ：そもそも物件が無い/単価かなり高い
渋谷 ：物件はあるが募集が無い/単価非常に高い
恵比寿 ：物件はあるが募集が無い/単価非常に高い
目黒 ：そもそも物件が無い/単価かなり高い
五反田 ：そこそこ物件募集ある/単価そこそこ
大崎 ：物件はあるが募集が少ない/単価高い
品川 ：物件はあるが募集が少ない/単価高い
高輪GW：まだ物件が無い/単価そこそこ
田町 ：そこそこ物件募集ある/単価そこそこ
浜松町 ：そこそこ物件募集ある/単価少し高め
新橋 ：そこそこ物件募集ある/単価少し高め
有楽町 ：物件はあるが募集が少ない/単価高い
東京 ：物件はあるが募集が無い/単価非常に高い
神田 ：そこそこ物件募集ある/単価そこそこ
秋葉原 ：物件はあるが募集が少ない/単価高い
御徒町 ：そこそこ物件募集ある/単価そこそこ
上野 ：物件はある募集もある/単価はピンキリ
鶯谷 ：そもそも物件が無い/単価はピンキリ
日暮里 ：そもそも物件が無い/単価低め
だいたいこんな感じです。
2024年は渋谷区オフィスビルの価格高騰があり、物件の募集自体も非常に少なくなってしまったのが驚きです。完全にコロナ前の市況です。
そうすると2025年は渋谷でオフィスを構えるのが少し難しい状況になるので近隣の駅にするか、それとも東京メトロの沿線エリアに変えるのか・・渋谷で移転を考える企業にとっては悩ましい選択だと言えます。
渋谷が更に賃料上がるというストーリーもあるのですがそこまで上げ続けられるのか
都心部の路線混雑状況はどう変わった
通勤に関しては東京に一極集中しており電車の混雑問題も深刻になりそうです。昨年発表から抜粋したデータが下記になります。
2023年も電車混雑していましたが、2024年も変わらず混雑というか・・・混んでますよね絶対。
数値ではわかりにくいですが観光客の割合が爆増しているので、さらにオフィスへの出社がマストになったら電車内暴動起きそうなくらいの混雑になってくるのではと思う次第です。
2023年時データ
昨年のデータですが2023年7月14日に発表された「三大都市圏の平均混雑率」のデータを参照するに、コロナで107％まで落ちた東京圏の混雑率は2022年時点で123％まで上昇・・・少なくとも2023年は更に上昇するとワタシは考えます。
こちらに対して2024年の発表は以下の様に変わりました。
【三大都市圏主要区間の平均混雑率（令和５年度実績）】2024発表
※カッコ内は昨年度調査の混雑率
東京圏 １３６％(123%)
大阪圏 １１５％(109%)
名古屋圏 １２３％(118%)
という事で概ねこれらも予測の通り、日本の交通網が混んできました。
東京で136％・・とはいえインバウンドの影響もあるので出社ラッシュで混雑しているとは言い切れませんが、そろそろ企業出社の流れが来ているのは間違いないでしょう。
オフィスを返却した企業も話によると出社に向けて実験的にサテライトオフィスを新規契約しているような話も聞きますし、出社する為のハコを用意して少しづつリモートワークから出社を主とした働き方に戻ってきているのではと思います。
という事でして電車の混雑度はあがり、最も人気でアクセスのよいJR（山手線）沿線の物件も比較的オフィスの募集が減ってきた今、2025年はどのような年になるのかと勝手に予測してゆきます。
移転しなければならない企業が広域に渡って物件を探す
2025年は物件の空きが減るので移転が必須な企業は立地やアクセス状況を捨ててでも移転に動くと思います。その代わりエリアを広げてゆくので今まで日の目を見なかったオフィスがじわりじわりと決まってくるような気がしております。
ー決まってゆくオフィスの傾向ー
・山手線の内側もしくは山手線の沿線に所在するオフィス
・＋アクセスが悪いが価格面で強いオフィス
いわゆる東京のビジネス地区でどこからでも通いやすいようなオフィスビルです。これらは坪単価が多少張ってでも入居したいニーズをしっかり受け入れることができるので問題なくリースアップできると思います。
昨年では負けオフィスに枠組みしていた立地が悪いと言われがちなオフィスが２０２５年では日の目を見るのではと思っています。例えば、晴海やシーフォートなどのエリアであったり、もしくは築地と八丁堀の先であったり少し立地に癖があるけど頑張れば通えるといったオフィスが脚光を浴びるような気がしています。
なぜならば、残念ながらターミナル駅から遠い物件はまだ空きが多いです。
東品川や天王洲アイルといったエリアや晴海なんかもまだまだ大量の空室を抱えています。しかし、これらのエリアのオフィスは「安い」
三鬼商事の平均賃料が20,000円を越えている中でまだ1万円台のオフィスはごろごろあります。新耐震で高層ビルでスペックも高い・・・だけど選ばれないのは市場に空きビルが沢山あったから。
しかし2025年はそこからこういった手堅い安い良い感じのオフィスに客が戻ってくると考えます。
誰もが坪単価35000円を払えるわけではないのです。できれば2万円以下で新耐震のビルにいきたいという希望は持っています。そんな中で現入居ビルからは賃料改定の打診があり、周辺のビルは埋まり賃料は上がっている中であれば多少アクセスは妥協しても価格面や総合的判断で移転する企業が出てくると思います。
駅徒歩15分の山手線圏内のビルと東品川やシーフォートの直結オフィスだったら悩みはしますがこれらのエリアのオフィスを選ぶ企業が出てくるとワタシは思っています。
というのも時代は巡るものでリーマンショック以降や東日本大震災以降も最初は駅近いハイグレードトップレントのオフィスばかりにが成約してゆくのですが最終的にはそこから半年から2年くらい遅れてこれらのビルが成約してゆくのです・・・
それを同じように比較すると今回も出社が急務になって企業はオフィスを構える為にこのあたりの割安感のあるビルにフリーレントなど付けて入居するというストーリーが見えてきています。
2024年以降新築オフィスビルの様相
ここで気にしておかないといけないのは2023年の新築オフィスの埋まり具合はまずまずとしても、2025年以降どないになるんだという事だろうと思います。一旦振り返りを含めて下記のビルの記載をします。
■新虎安田ビル （港区新橋4） 稼働◎
◎住友不動産中野駅前ビル （中野区中野2）稼働◎
◎住友不動産新宿南口ビル （渋谷区千駄ヶ谷5）稼働◎
◎渋谷アクシュ （渋谷区渋谷2）稼働◎
◎赤坂トラストタワー（ 港区赤坂2）稼働△
◎赤坂グリーンクロス 稼働△
◎TODA Building（ 中央区京橋1）稼働◎
◎WTC annex （港区浜松町2）稼働〇
去年と大きく変わらなかったですが、TODAビルがほぼ稼働状況になり2025年になんとか埋まるかどうかのキーとなるのが赤坂グリーンクロスと赤坂トラストタワーが鍵になっていると思われます。
しかし、一時期苦戦中の苦戦と言われた赤坂ですが、ここにきて虎ノ門ヒルズステーションタワーや麻布台ヒルズ森JPの稼働率、内定率が高まってきたために現在では複数の話が持ち上がってきていると聞いています。結局大きな床が獲得できるものが埋まってゆくとこれらの大型移転は次の候補として現在募集しているビルに流れていく事になります。
前にも記載した通り既存のビルや大型ビルの募集が現在少ない状況なので赤坂の2棟を避けてしまうと選択肢が減ってしまうのです。
2025年竣工ビルは？何が立つ募集状況は
港区
虎ノ門アルセアタワー
ブルーフロント芝浦 S棟
THE LINKPILLAR 1（NORTH）
THE LINKPILLAR 1（SOUTH）
御成門計画
田町駅前建替プロジェクト
千代田区
麹町弘済ビルディング
中央区
八重洲ダイビル
東日本銀行本店ビル建替プロジェクト
京橋第一生命ビル
日本橋本町M-SQUARE
八重洲通計画
2025年から2026年に掛けても結構な竣工ラッシュです。
それこそ虎ノ門ステーションや麻布台、三田ガーデンのような大規模開発は少ないのですが中規模小規模の開発は多いので供給量は2021-2024年と同等に近い（若干少ない）供給があります。しかしどれも中規模ビルや現在目途が付いているオフィスも多いので、それほど大きく悲観するマーケットでもないと言えます。
森トラストの調査によると、2023年のオフィスビル供給は138万㎡！とても多かったのです。これは空室も埋まらない訳なのですが2024年には65万㎡の供給でした。という事で約200万㎡の供給が2023－2024年にありました。大量供給です。
ただし2025年～2026年に掛けても118万㎡、103万㎡の供給があるのがわかります。供給にズレが生じてはいるものの200万㎡を越えるのが2026年まで続くのです。このあたりの大量供給を本当に消化しきれるのか？というのが各デベロッパーの悩みの種になっているのです。
供給エリアとしては2025年は中央区が供給が多いです。2027年くらいまでを視野に入れると中央区は物件数も多いので少し苦労しそうなエリアではあります。
そして今賃料上昇が最も大きい渋谷区には当面新規供給も無い事ですので、渋谷区のオフィスはまだ高騰化することが予測されます。新築供給が無いので需要の底堅さからすると、既存オフィスの価格がまだもう１段階は上がってくるのではというのが予測されます。
また、直近のとしてはJR東日本が抱える超ビッグプロジェクトである高輪ゲートウェイのリンクピラーがノースとサウスの内定契約率は非常に高く、ノースはKDDIが一棟で利用が決定しています。サウスタワーもも6－7割は決まっているという話です。
そこに対して野村不動産が抱えるビッグプロジェクトである「ブルーフロント芝浦S棟」が少々苦戦を強いられているという話は漏れ聞きます。
大きい床だと麻布台ヒルズや三田ガーデンなどが常に引き合いにでてきてリンクピラーともテナント誘致合戦をしている模様です。
高輪にしても芝浦にしてもまだ「街自体が出来上がっていない」のでそこをどう評価するかがポイントだと思います。
そのような面では実際かなり時間もお金もかかるにも関わらず一貫して街を造るところを起点にこだわる森ビルの開発力と営業力は強いなと感じる次第です。
2025年以降のオフィス相場や方向性は何か
2025年は大きなキーが3つ（ABC）と2023年以前からポイントになっていた2つのキーがあると思いますのでまずは大きなキー3つから説明したいと思います。
キー：A 外資系企業の日本オフィスの動き
大型オフィスの移転や新築ビルの移転の情報などを見ても、外国企業の移転よりも日本企業のそれも割と古い有名企業の移転が多かったです。
これらの移転は出社問題などではなく「自社が保有するアセットの処分」「老朽化における建て替えの一時移転」といった必要に迫られた移転が多く。古い日本の大手企業が自社ビルを売却したり働き方の転換を迫られて賃貸オフィスに移転するケースが複数見られました。
それ以外にも立地の改善や本社機能を全て東京に移すための拡大移転やオフィスの拠点集約やフロア効率、立地改善などが主でしたが。日本での動きが静かになってしまったのが外国企業：外資系企業のオフィス戦略です。コロナ以降は日本のハイグレードなオフィスビルの床を獲得していた外資系企業が新たにオフィスを借りないのでここがまだ全然回復していないのです。
逆説的にとらえれば外資系企業がオフィスを必要になり日本のオフィス戦略がガラッと変わってしまうと日本のオフィスの空室率は一気に下がる事でしょう。外資系企業のオフィス戦略がさすがに撤退は無いと思いますので拡大方針や新築オフィスに動き出すとマーケットは大きく揺れると思います。
キー：B 日本の老舗企業のオフィス戦略
自社アセットを持たない企業も昨今はコロナを理由に床を返却したりフルリモートの活用だという事で2020年以前に比べるとオフィスの利用は減っています。しかし昨今のニュースで出社回帰、出社傾向などの報道がなされ、最新の働き方の参考にする舶来主義である日本企業がこのままガラパゴス的にリモートワークを推奨し続ける事は無いように思えます。
タイミングが来年2025年になるかは定かでは無いですが出社に踏み切る為に新しいオフィスを構える企業が増加すると考えます。
現在は試験的に一部のオフィスを構えたりサテライトオフィスの増加などコストとのバランスを見ているようですが長期的にはそれらの集約や統合の移転話が湧いてくるように2024年マーケットを見て感じています。
キー：C 建築費・工事費用の高騰による開発コスト
新築を施工するにも内装施工するにも工事費用が高騰しています。デベロッパーゼネコンもこの高騰化に対抗するように工事費用を削減すると事故が起きたり施工不良が起きます。
2023年～2025年の新築物件までは建設費用もすでに織り込み済みで動けるものの、とくに2025年以降の竣工物件は建築費や部材の高騰がどこで落ち着くのかという点が心配です。2025年もののオフィスビルの賃料が上げられるのか、もしくは各デベロッパーの利益率が大きく下がってしまう要因がここにあると思います。
つまりは進行中かこれから計画する大型開発よりは小規模＆投資から回収が早そうな物件開発が今後一定数供給が増えてくるのではないかと思っております。
次に小さ目なキーが3つほどあります。これはほとんど去年と同じような説明になりますが、デベロッパー側はこれらのキーをうまく使いこなして誘致戦略をとると思います。
キー①：小規模・中規模なオフィス
大規模開発はコロナのようなことが起きた時になかなか復活ができません。大手デベロッパーも小規模中規模を本格的に戦略としてみてきています。当然大型の開発ができるような用地の仕入れが難しい背景などもあると思いますが・・・・
小規模オフィスや中規模オフィスのマーケットといえば野村不動産のPMOを始めとしてかなり多くのデベロッパーが投資しています。この手のビルは中小企業やスタートアップが積極的に移転を行っており回転率は高いものの比較的高い賃料が取れるので大規模ビルほどの収益源にはいまだなっておりませんが、プロジェクトが複数展開できると意外に大きなリターンとなります。
さて中規模に引き続き小規模オフィスにも注目を浴びています。いわゆる50坪以下のマーケット、特に30坪くらいでしょうか。投資効率は悪く回転率も普通のオフィスよりも短いのであまり手を出したくない分野だとは思いますが、実際はデベロッパーもこの層を早めに抱え込みたいというのが本音だと思います。
PMOライクなビルの開発は各社力を入れてきています。これは後程説明します。
キー②：既存ビルの購入からのリノベーションとセットアップ化
第2のキーです。大規模開発や新築が難しいとなれば、既存ビルのリノベーションで価値を上げるというのがキーになると思います。
大型ビルの古い物件は勝ち筋がないと言いましたが、それは既存の大口テナントを取るために通常の貸し方をしている場合に限るからです。
現在はデベロッパー各社が既存のビルをセットアップしたりリノベーションすることで価値を上げて、その分古いビルでもある程度高い賃料が取れるのではというテストを行っています。
西新宿のオフィスあたりでも始まっており基準階が300坪あるようなビルを小割にしてリノベーションを掛ける事で賃料を高めて価値を上げられるのではという取り組みです。まぁポイントは小割化ですね。
2023年ではこのあたりの小割やリノベーション、リニューアルがかなり進んでいました。まだまだ市場自体が小さいですが築年数が古くても企業の規模にあった小規模な区画は人気があります。小割りにして市場のニーズを掴んだオフィスというのはそれなりに需要があると考えられます。
逆に1フロア、１プレートで500坪や1,000坪というような案件は今の状況だけを見ると回復までにまだ時間が掛かりそうですし。
再掲「大きな3つのキー」をおさえる
外資系企業の日本オフィスの進退に注目
日本の老舗企業のオフィス戦略に注目
工事費の高騰問題は解消されない
個人的には外資系・日本の老舗企業どちらもそろそろ、2025年あたりでは動き出してきて新築ビルや既存オフィスの取り合いや募集価格の高騰など起きてくるような気がします。これらは来年の空室率や平均単価の変動で答えが出る事でしょう。
これらの企業に言えることは「資金提供力」がある事です。
老舗企業の財力や海外マネーは、その分高い賃料を払える体力がある事になりますのでこれらの企業が動き出せばオーナー側が断る理由もなくマーケットからは一気にオフィスが足りなくなる事となります。
特にオフィス移転にかかる内装工事費や建築費が高騰している昨今、スタートアップやベンチャー企業はこれらの投資をしたいと考えているが、慎重にならざるを得ない場面が出てきます。
実際にオフィス床の取り合いが始まった時、出来る限り事業投資をしたい若い企業より財務面で余裕がある老舗上場企業・外資系企業の方が、より積極的にオフィスビルへ投資できる状況だと思います。
開発の主体は一旦小規模中規模オフィス
さて、開発側の理屈です。
なんとなく大規模なオフィス開発（街区一体の再開発）は少しトーンダウンして本来デベロッパー各社にとってのメインストリームではない中規模新築オフィスや小規模オフィスがより開発進んでくるのかなと思っています。
ただ、小規模や中規模のオフィスの方が開発スピードは早いので、すぐにエリア内の物件供給が過多になってしまう・・・というリスクがあります。
とはいえ大型ビルの企画を仕込むよりも短期で結果が出て、売買も狙える小規模から中規模に多くの事業者が参入しています。
結構増えましたね、いわゆるPMOライクなオフィスビル群たちです。
この手のハイスペックなビルは坪単価をそれなりに上げる事が出来ますし、ビル規模は小さくてもスペックで大規模ビルとも勝負できる・・・
当初（10年以上前ですが）この規模のオフィスブランドを作った野村不動産が逃げ切りかと思いきや割とこのマーケットに他のデベロッパーが参入してきました。
2027年くらいまでは、これらの開発用地として購入されている土地があるのでオフィスの供給は大規模ビルだけではなく、小規模中規模オフィスにシフトチェンジしてくるかもしれません。
働く人口も減っているというニュースを聞く限りこのような小規模中規模の顧客を取りに行く開発戦略はデベロッパー側の保険としても優秀な開発だと思っています。
個人的な感触だとすでにこういったインテリジェンスなオフィスビルは2024年時点ですてに供給過多なような予感がしますが・・・・総面積や供給量が全然小さいので、2025年以降におけるマーケット全体の影響はそれほど大きくないでしょう
オフィス開発の勝敗は環境と出社施策
まず、大型オフィスの勝機は国際的な環境への意識向上があります。
ESG（環境、社会、企業統治）やSDGs（持続可能な開発目標）への取り組みが社会に浸透してきましたが、外資系企業や東証上場企業などはこの取り組みをかなり意識しはじめています。
オフィスは人が集まり働く場であることは大前提ですが、上記の環境に対する取り組みは国内でもかなり注目度がアップという事実があります。
とくにESGに対するプレッシャーや圧力が内外からあるので既存の古いビルだと対応できないというのが課題です。
そういった課題感がある企業は環境への配慮がしっかりなされたオフィスビルに移転することでステークスホルダー向けにもアピールがしやすいという背景があります。
また、社員やステークスホルダー向けにはWELL認証です。
普通に考えると社員向けの機能というのは、借りるテナント企業側の努力でWELL認証を取れるのが良いですが、手間暇やコストバランスが悪いという側面もあります。
そこで、オフィスビル開発の中でそういったWELL認証取得オフィスというお墨付きがあるのは企業誘致の作戦として有効なのです。
WELL認証取得ができるようなオフィスビルの設計はテナント企業にとってもより社員ファーストなビルに移転するための理由付けになると思います。
ただし、上記の取り組みはあくまでも大企業や大型オフィスに搭載するにはビルの価値も企業側の選択肢として価値が上がりますが、中小ビルを選ぶようなスタートアップや中小企業にはあまり関係がなかったりとまだまだ浸透度合いが難しいです。
とくにESGの分野は投資した分や手間が賃料に跳ね返ってくるようなものでもなくビルを開発する側としては面倒な部分があるのですが、賃料評価につながらない点をどうとらえるか・・・です。
外資系企業の取り込みをしたいのであればESG投資は必要なのですが、今後この流れがそのままくるのかといえば若干環境バブルな気がします。この流れが中小ビルに波及するのかそれとも一過性で終わるのか一旦は難しいなと感じています。
現在オフィスビルスペック（床荷重や天井高、電気容量やオフィスそのものの諸設備）に対する要望はそれほど物件同士で差別化がしにくい状況になってきました。
例：天井高が2,800mmでも2,900mmでも極論オフィス選びの最終的なポイントにはなり難い（床荷重や電気容量も大型ビルだと差別化そこまでしにくいのが現実です）
これからのオフィス開発分野では、オフィス環境やスペックだけではなく、働き手に評価されるビル開発が大型ビルには必要になってくると思います。
出社させる為のオフィス開発と誘致作戦
今は「従業員を出社させたい企業側」と「リモートを続けたい社員側」との温度差があります。
この差分を埋めるために企業は社内環境が悪いオフィスの廃止や移転、オフィスを取り巻くファシリティを変える必要などが出ます。
それらの企業の役員や総務部は、そういった仕掛けや機能をビル側に求めており、今後もその流れが一定数あると思います。
大型ビルでは社員向けのラウンジやエグゼクティブ仕様のカフェテラス。はたまたフィットネスジム完備やサウナ付きといったオフィスには不向きな従業員ファーストな機能をつけてのテナント誘致のキッカケにしようと画策しています。一見するとワークスペースではなくホテルの様な華美な施設が沢山できました。
特に社員食堂の整備などは大企業を中心に評価されていますので大型ビルを中心にこれらの機能をビル側で用意する流れがより推進されると思います。
2025年のエリアごと賃料目線予測
さて、お待たせしました
全体のオフィスビルの賃料ですが2025年の夏ぐらいまでは賃料平均は上がってくるのではと思います。
コロナ特需で下がった賃料を戻そうと奮闘しておりますし当然コロナで2割程度全体の賃料目線を下げた例もあるわけで、そこから4年経っておりちょうど2020年から5年のタイミングになり今は定借再契約の真っ只中です。
ここで賃料を戻して上げられる流れがあるからこそ平均賃料は夏ないし秋までは上がると予測します。
足元で300坪以下の中小ビルはしっかり成約しているのでこのあたりのオフィスビルはちょっと値段が上がる動きも見れそうな気がします。
さて、念のためその後何が起きるかというとやはり避けては通れないのが２次空室です。
大型の移転になると設計から工事まだ半年から8ヶ月程度プランを検討する企業もある中で現在もなお「移転先は契約した、内装工事は、着工済み、まだ退去予告は出していない」という状況のテナントが多数おります。
これらの企業が2025年の春先までに移転したとしてそこから募集に出てくるのが半年後、ちょうど秋冬ですね。
2026年まではそれなりに潤沢な新築ビル供給の流れがあるのでこの移転と退去の差分期間は当分続くでじょう。つまり移転元のビルに空きがで始めるのがその時期で、そこから収益性に少し不安が起こりテナント確保のためには少し賃料が下がるトレンドになるのではないかとワタシは考えます。当然空室率も少し上がるように思っております。
とはいえ、2025年時点で押さえておきたいオフィスの相場や賃料目線の早見表を今回も入れました（共益費込み坪単価、成約目線単価）ので参考にしてオフィス市場を見極めてください。
西新宿のオフィス相場
西新宿-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.4万円～2.7万円
西新宿‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.6万円～3.1万円
西新宿はかなりオフィスビルの相場が崩れてしまっております。これの理由は高層ビルが多くどれも竣工が古めになっていることが原因です。ビルスペックがそれほど高くないので大きく利用していたテナントが移転してしまうと現在の賃料と周辺の物件賃料の乖離が激しいのが難点です。
しかし駅前のビルは人気があるのは変わらずで新築の明治安田生命ビルの建替計画はすでに半分くらいのテナント候補が決まっているという好景気、立地なんです。
渋谷周辺のオフィス相場
渋谷-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.70万円～3.3万円
渋谷-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.9万円～3.6万円
渋谷は持ち直した感じが高く、既存のオフィスビルも若干値上がりしているものも見られます。桜丘計画や渋谷ヒカリエ横の開発などが最終的にどうなるかわかりませんが既存の空室も少なくかなりコロナ前の水準に戻りつつあると思います。スタートアップの聖地と言われる渋谷は、設立浅い企業や10年未満の企業がこのエリアを求めて成長してくるので今のところ供給よりは需要の方が強いです。逆に大型ビルの供給が多いとそこまでのメガベンチャーはまだ少ないのでいわゆる「渋谷系」が響くテナントが今後どこまで伸びるかが課題です。
目黒周辺のオフィス相場
目黒-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.4万円～2.7万円
目黒‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～2.8万円
渋谷の受け皿のひとつであった目黒は若干だぶついている模様です。ＪＲが手掛ける新築オフィスビルの目黒マークが、先日まで空室だったのがやっと満床になりました。それほどオフィスビルが多くないので大規模な値崩れはないと思っています。母数が少なくニーズもそれほど多く無いので一度空室が出ると長引くエリアでもあるので事業者側は短期決戦を求めるとちょっと辛いかもしれませんね。アルコタワーやセントラルスクエアあたりに動きがありそうなのでどれだけ空きが出てくるかでこのエリアがオフィスの主戦場になる可能性も全然残っています。
五反田周辺のオフィス相場
五反田-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.5万円～1.75万円
五反田‐新規テナントの妥当な交渉ライン：1.5万円～2.2万円
ベンチャー企業やスタートアップの受け皿であったこのエリアですがＴＯＣビルの建て替え延期発表されたことによっていろいろと難しいことになったこのエリアです。
もともと渋谷や新宿から近かったけども周辺環境の影響で坪単価1.5万円以下の五反田立地ですが、五反田バレーやスタートアップの急拡大の影響で賃料がかなり高めに引っ張られてしまいました。
しかし、2024年に衝撃的な事実が発表されます。TOCビルが建て替えを延期して再募集するという流れです。テナントのすべてを移転させて閉館したこのビルがまたテナントを誘致というのは業界に激震が走りました。
2024年に再開するTOCビル。多分2025年の五反田ベンチャーやスタートアップの台風の目になると思われます。数千坪の激安な空ビルが再募集するなんていう話は前代未聞な事だと思っています。
大崎駅周辺のオフィス相場
大崎-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.4万円～2.8万円
大崎‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～2.9万円
大崎エリアは駅周辺のオフィスがかなり埋め戻しができました。なかでもゲートシティ大崎やアートヴィレッジ大崎といったオフィスビルが大量誘致にも成功しており一旦は落ち着いた模様です。
この流れだと一旦は安定路線が組めたと思います。
品川駅よりもちょっと安く、それなりにフロアが確保できる大型ビルというのがうまくバランス取れている理由です。元、五反田バレーの企業を誘致できているのも強みだと思います。五反田の成長企業が大崎に向かうというルートが出来たのでここも評価出来ると思っています。
青山～赤坂周辺のオフィス相場
赤坂青山-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.4万円～2.85万円
赤坂青山-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.6万円～3.2万円
渋谷でも表参道でもなく青山赤坂は現在そこそこの苦戦のエリアです。
赤坂と青山は交通の便が良いのですが、JR利用者からするとアクセスが悪くと中々難しいエリアであります。環境は良いのですが誘致しづらい。今回は少し目線が下がるんじゃないかなと思うエリアの一つです。
決して立地は悪くないのですが2番立地のアクセスなんですよね。
新青山ビルと青山ビルが苦戦の的でしたが2023では息を吹き返してかなりのオフィス床解消になりました。床を埋めるのに時間が掛かるものの良いビルはちゃんと良い賃料で成約できるという良い指標になりました。
新築オフィスの3rd MINAMI AOYAMAやPOLA青山が満床の見通しになりました。
新築ビルは成約＆満床までに時間が掛かるものですがしっかり決まりますね。渋谷エリアからこのエリアに流れてきた企業もいますし、ちょっと山手線から外れてしまってもそのデメリットを埋めるのに新築ビルに間違いなしという事でしょう。
新築オフィスよりも既存オフィスの方が好まれるエリアだなと感じる事もあり青山・赤坂・表参道あたりは既存の古いビルにもしっかりと軍配が上がる雰囲気を感じています。
六本木周辺のオフィス相場
六本木-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.0万円（ビル次第）
六本木-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.8万円～3.4万円（ビル次第）
六本木は盛況ではないですが過去の稼働率が戻ってきています。少し賃料を上げているビルもあります。六本木ヒルズ森タワーもあまり外部への募集床を出さない動きと聞いておりますのでそれなりに内部拡張需要もあると思われます。
東京ミッドタウンの六本木もようやく満床の兆しという事です。ハイグレードな大人気ビルは成約してきましたがちょっと駅から離れたりグレードが落ちる物件は引き続き長期で募集をしていたりと苦戦ビルも多い状況です。
今ちょっと稼働率が悪めなのは、住友不動産の六本木グランドタワーあたりかなと思っていますが、六本木エリアは横ばいか少し賃料目線下がるものもあるかなという印象です。泉ガーデンとグランドタワーが結構空いているという話を耳にします。住友さんはそのような中でも新築オフィス計画をガンガン進めており強いです。
平均賃料としては新旧ともにそれほど大きく上がらないので横ばいか少しダウンするビルもあるなと思っています。
田町浜松町周辺のオフィス相場
田町浜松町-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.9万円～2.3万円
田町浜松町-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.0万円～2.60万円
田町は再開発でだいぶ街の雰囲気も変わってきました。とくに現在はmsb tamachiをはじめとして駅周辺の開発や集約で集まってきています。中規模オフィスが周辺に多いのでこれらにもう少し勢いがつけばよいなと思います。横ばいかなと思います。あまり値段を下げていく印象はありません。
このエリアは周辺でPMOの開発が進み、そして住友不動産の新築オフィスが竣工。1,200坪基準階クラスの大型です。田町タワーも工事の遅れが出ており満室稼働にできない中、中央日土地の春日ビル建て替え計画も進み実は新築オフィスが大型も中型も小型もひしめき合う難しいエリアです。
新橋周辺のオフィス相場
新橋-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.25万円～2.60万円
新橋-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.4万円～2.80万円
新橋は中規模オフィスも大規模オフィスも少し弱気な印象、虎ノ門から新橋にかけて結構空室ビルが多く中々解消されていない実態があります。電通も近隣で賃貸しているビルのフロアを返したりしているので少しマスコミ系も元気がないというのが理由の一つかもしれません。
新橋駅周辺の中規模ビルやハイスペックビルは決まってきているので大型と築古ビルがキーになると思います。このエリアは若干賃料下げるかなと思います。
日本橋京橋周辺のオフィス相場
日本橋京橋-入居テナントの妥当な交渉ライン：3.3万円～3.8万円
日本橋京橋‐新規テナントの妥当な交渉ライン：3.7万円～4.0万円
再開発が怒涛なエリアなので賃料はキープしており、なんならビルのスペックによって少し賃料平均が上がる可能性もあるなと思っています。八重洲エリアの再開発でついに取り壊し退去で移転してくる企業も複数見られたのでこのエリアのビルはそういった再開発の需要と供給のバランスから時間はかかりますが、それほど苦戦しにくいのかなと思います。
賃料も横ばいだと思います。空室がなくなれば少し上昇もみれるかな・・・・
ただし定借の期間によっては周辺の開発完了後に移転してしまう可能性もあるのが少々強気に出にくいところです。東京駅周辺には一歩届かないですが東京駅から繋がるエリアで銀座よりは高単価を取れる位置づけとしては不動の地位です。
丸の内エリアの周辺オフィス相場
丸の内-入居テナントの妥当な交渉ライン：4.7万円～5.8万円
丸の内‐新規テナントの妥当な交渉ライン：5.5万円～6.5万円
丸の内エリアは稼働率は高いですがその理由の一つとして丸の内の大家さん三菱所が多くのオフィスビルを所有や運営しています。
https://twitter.com/tokusenjouhou20/status/1607602011469680643
ある程度賃料コントロールができる事と三菱地所の所有しているオフィスビルが建て替えや取り壊しで移転の受け皿にするといった手法も取れるのが最大の強みです。
今後も有楽町ビルや新有楽町ビルといったオフィスビルが閉館になったのでその入居テナントの受け皿として大丸有エリアでテナント移動をすることで凌ぐことができたなとと思っています。実際の賃料は若干下がってるかなという印象ではあります。エリアがそれほど広域では無いので空室はそれなりに減っています。
賃料負担能力が高い企業が集まっているので増床したり内部やビル間での移転や移動も盛んなのでそれほど困らずともという一等地ですね。
晴海周辺のオフィス相場
晴海-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.6万円～1.8万円
晴海‐新規テナントの妥当な交渉ライン：1.6万円～1.9万円
湾岸エリアはどこも大変ですが晴海エリアです。
豊洲エリアも近しいものがあるのですが、やはりエリア内に競合ビルが多く値段をある程度下げて覚悟しないといけないビルもでてくるかなという模様です。ただし中央区、頑張れば東京駅にもアクセスできるという地形的メリットが晴海にはあります。ちょっと下げ気味です。
晴海エリアの強みは1万坪～の募集床があり、コスト面の削減移転や大きくまとまったフロアを取りたい企業にとってはかなりお買い得なオフィスです。晴海トリトンはXYZW棟がすべてアトリウムでつながっているので内部や近隣ビルで増床移転もしやすく、交通網のデメリットに目をつぶればコストパフォーマンスの良いビル群だと思っております。
台場・青海周辺のオフィス相場
台場青海入居テナントの妥当な交渉ライン：1.2万円～1.5万円
台場青海新規テナントの妥当な交渉ライン：1.4万円～1.7万円
むしろ昨今になって賃料下落の形が強いのは湾岸の王者たちである台場青海エリアです、もうちょっと広げて天王洲アイルも含まれてきますが交通アクセスの悪さと通勤費用の高さなど色々と難しいです。
台場だとフジテレビもあるのでテレビ系のテナントが集まったりもしますがいまは色々厳しい模様。このエリアは大規模なフリーレントや賃料を下げて早めの回収をしたいところです。どうしても都内主要5区のどのビルにもアクセス条件が負けてしまいます。
豊洲周辺のオフィス相場
豊洲入居テナントの妥当な交渉ライン：1.6万円～2.2万円
豊洲新規テナントの妥当な交渉ライン：1.5万円～2.3万円
豊洲は難しい。老舗企業や比較的大きな床を違うテナント向けに開発したのでスペックが良いビルが揃っています。その代わりフロアプレートが大きく数百坪単位のテナントを動かさなくてはならないマニアックビルが多いです。単価は落ちないですが新テナントの誘致が少し苦労している様に思います。個人的な予測だと全体的な既存テナントの賃料は改定によって上がっていく見通しと、晴海や東品川などの湾岸でリーズナブルなビルが成約してくる流れが2025年には出てくるんじゃないかなと思っております。
上野周辺のオフィス相場
上野入居テナントの妥当な交渉ライン：1.6万円～2.0万円
上野新規テナントの妥当な交渉ライン：1.8万円～2.3万円
最近再開発が激しいですがしれっと中規模小規模の新築オフィスが建っているのがこのエリア、やはり鶯谷があったりするのでオフィス街としてはまだまだなのですが意外や意外に東京駅からのアクセスは良いのと最近発展してきた秋葉原エリアからの滲みだしがありまして割と最近のオフィスとしてはねらい目です。20年前の五反田のイメージです。
ただ秋葉原のポテンシャルに影響されやすい点と上野で大きな床を借りるテナントはいない点。どうしても中国系のテナントや転売系、貴金属買取・質店などの企業が元気があるので大手デベは進出しにくいエリアではあります。
2025年の上半期までは前向きな要素が多い
2024年は割と不安要素だった点が解決されて、前向きに検討できる材料がそろったのではないかと思います。
現在はスタートアップ系の企業は3倍から5倍のオフィス拡大をしている企業などもみられることを考えれば前向きな移転事情が多いとも言えます。これは2023年から変わらず拡大意向の強いマーケットが戻ってきたなと肌で感じます。
ただし、今までのオフィスを借りる流れは3,000～5,000坪の集約移転や日本に投資したい外資企業の拡張移転などで1,000坪～3,000坪。日本の老舗企業の本社の移転で10,000坪といったスケールの大きな移転話が多かった印象です。
コロナ以降、会社や働き方も年々変わっております。その為現在のトレンドとしては500坪前後のオフィスや1,000坪以下の移転が活性化してきており、彼らのニーズを満たす中小ビルなどの移転が活発化してくると思います。
この辺の流れは2025年も変わらないと思います。もちろん5,000坪の移転話も全くなくなったわけではありません。
今年は湾岸オフィス来る気が・・（希望的観測
昨年も一昨年も湾岸は散々でした。東京オリンピック終わってから湾岸オフィスの空室率が下がることはなかったのですが、東京都内全体の空室が減って今年は増賃しているビルが多くなってきた背景を考えると手頃感がありキャンペーンを張りやすい湾岸にマーケットの風が吹くように思えます。
晴海・東品川・隅田江東の一部あたりの話です。これらの物件は大型で高層で安いです。大きな床がまだ空いていますしアクセスに対する課題が払拭されていないものの魅力的な賃料で募集しているのも事実です。
2025年は湾岸オフィスがどれくらい空室減ってゆくかが指標になると良いなと思っております。
長期的な目線
長期的な目線でお話しすると「オフィスワークは今後どうなるのか？」という点については議論がまだ済んでおりません。
オフィスの必要性がなくなりフレキシブルな働き方ができる世代が増えたらオフィスワークが不要になるのではという議論も並行して行われております。
もしかすると日本が開発をし続けてきた大規模なオフィスは少しづつ不要になってくるかもしれません。一人一人のワーキングスペースが減ってゆきリモートワークや地方移住をしながら働ける環境というのはジワジワと進んでいる気がします。数千坪、数万坪を利用する企業も減ってゆくので基準階1,000坪以上のビルなどは空室が解消できない苦しい未来待っているのかもしれません。
ただその答えを出すのはもう少し先かなと思い少なくとも2027年くらいまではこの流れでゆくとみています。
2025年、2026年とオフィスの供給量は多いです。2023年の供給に対して目途が付いたのはここ最近2024年の夏から秋に掛けてです。
つまり2025年ー2026年竣工の供給に対しての答えがでるのが2027年頃だと思います。現在のリーシング状況をみると本当にオフィスの床がそこまで必要かは予測が付きにくいのですが、また来年2025年のこの時期に2026年以降のオフィスのお話ができれば良いなと思って筆をおこうと思います。
長々と駄文にお付き合いいただきありがとうございます。
2024年もあと少しですできれば今の竣工済み物件が2024年年度内ぐらいには稼働が8～9割になっているとオフィスを扱うものとしては安心なのですが。
記事の下の方にチップっていうのがありまして、なんと100円からチップできます！！！
いわゆる投げ銭！チップ待ってます！
読んでくれてありがとう
また、2025年の冬にお会いしましょう
参考資料アーカイブ
自主制作本・・・ちょっと失敗しました、
かれこれ4年間趣味が高じて色々始めてしまったものです。
オフィス移転や動向をゆったりゆったりとまとめていました。割と大きく外していないけど今見ると結構外していますね・・・仕方ないよ不動産屋だもの
↑過去のリーマン超えるか指標です。
孤軍奮闘しているスタートアップなど中心のオフィス移転の速報。オフィス物件が好きな人には人気のマガジンです４年目に突入？移転記事として書いた企業は延べ200社を越えました。応援くださいませ。
ここでワタシが書いているのはおもに移転頻度の高いスタートアップ企業や渋谷エリアのオフィス移転なんかを取り上げています。大きなオフィス移転や上場企業の移転秘話はまだまだMIKISHOJIとNFMの独壇場だと思い日々精進せなばと思っています。
例のごとく
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