オフィス移転や賃料交渉を考えている方へ向けたマーケット情報2022から2023に向けて【アーカイブ】
こんにちは、皆さんいかがお過ごしでしょうか？いまだにnoteもTwitterもいまいちなのですが、肌で感じるオフィスの相場というものの第3段ですね。
note創作大賞もいま一歩進めず、やさぐれております。
やはり癒やしは不動産・・・自分の得意とするオフィスにもう一度立ち戻りオフィスの良さや素晴らしさを説いていくnote作りを、、、閑話休題
という事で今回もコンセプトは「オフィスビル賃貸を普段扱っていない方がその場しのぎでも相場観を伝えられる情報」という、不動産屋さん向けの記事になっています。
例えば普段賃貸レジをやっている方やオフィスビルの売買をやっているがマーケットの最新の賃料帯を知りたいといった方向けです。
逆を言いますと、オフィスの仲介やってる人やアセット周り、オーナーリーシング担当者にとっては物足りないかもしれないので、その辺をよく加味しながら読んでいただけると助かります。これであなたも明日からオフィス相場に詳しい専門家（風）に早変わりです。
※この記事を対象にしている方は上記の様な方向けです。
一応
お試し版として1年前のアーカイブ情報を残しておきますよかったらおためし版としてご購入してもらえればイメージ湧くと思います。
オフィスの相場について2020～2021年ってどうだった？
コロナウイルスの影響が始まって、はや3年。マーケットは2極化していました。
一時期始まったオフィス不要議論やリモートワーク推奨であったりは引き続き進行しているのですが、最近は出社している（しなくてはいけない）企業様が増えていると思います。
この辺の理由からオフィスマーケットはすでに退去から入居のフェーズに入り、活発化しているのてなおかつオフィス仲介業者様もさぞかし儲かっているという話をちらほら聞きます。
なぜそんな事になったかと言えば、昨年ごろ大規模な組織体企業は大きく動きだしをして面積を減らし、新しい働き方を模索しようとしました。
リモートワークの推進、地方移住、働く場所の自由化、就業規則の緩和、サテライトオフィスの確保
これによって人々は必ず本社オフィスへの出社をしない環境、まさに理想郷が手に入ったと言えます。
しかし、すでに動きが早い中小企業はリモートワーク系の限界を感じていてオフィスに戻ってきているというのがこの1年位のトレンドです。
2022年以降の相場情は新築ビルが鍵を握る
2020年の4月からリモートワークに余儀なくされ、その後空室や解約、居抜で貸したいテナントが増えました。解約も増えています。
これでオフィスはいらない、不要だという声もいくつか聞きますが、同時にオフィスの移転や拡大移転もまだ止まっていないのが現状です。
中小は出社傾向に動き出して拡張やビル内での増床が盛んに動き始めました。大手企業はあと数年はサテライトオフィスと運用して採用や育成で問題が出ないか試行錯誤すると思います。
さて，オフィスを移転するとなれば賃料に大きく影響するのが平均賃料と空室率です。基本的に空室率が高ければ賃料が下がり交渉しやすいし選ぶオフィスの選択肢が増えます。
ここに2022年後期から多くの新築オフィス供給が始まるのです。
ちなみにですが現在は
<<新築オフィスが苦戦しておりビルの賃料が上げにくいのが今>>
です。
理由の一つは新築ビルのフロアプレートが大きく中小企業の体力では借りられない。（1フロア1000坪とか）
もう一つ、新築ビルの賃料は相場に比べれば高くなりこれも中小企業は手が出せない。
つまりは大手老舗や超メガベンチャーが新築ビルに移転してもらい、既存オフィスの新陳代謝を良くしてくれないと、なかなかそれ以外の企業が身動き取りにくい市況とも言えるのです。
2022年以降で重要視されるのが再開発や新築オフィスビルの竣工です。2022年内である程度目処がついている開発計画として以下があります
桜丘開発
そして虎ノ門麻布台プロジェクト
東京ミッドタウン八重洲などがあります。
この手の再開発は埋めなくてはならないフロアプレートも大きい為に中々埋まりません。つまり新築ビルが活況であれば、相場は上がってくるのですが現在はどのデベロッパーも苦戦気味です。
八重洲のミッドに至っては東洋経済からこんな記事出されてしまい、かなり痛手です。事実な部分実態も多いけど真実はこういうことじゃ無いと思うんですけどね
そういった弱気になる背景から値上げの風潮にまだ踏み切れないオーナーも多いのが実態だと思います。
例えば虎ノ門ヒルズの再開発に先駆けたT-LITEなども大変良いビルなのですが中々テナントが決まらない。2022年は新築オフィス業界としてはかなり大変な状況なのです
ちなみにミッドタウン八重洲が4割、虎ノ門麻布台も5割程度、桜丘も3割から5割程度、T-LITEは1割-2割の成約状況という話を聞いておりまして大規模開発の物件が決まらないというのは2022年1月くらいからあまり話が進んでいないというちょっと厳しいなというのが感想です。
新築ビルが決まるとどうなるの？
新築のオフィスビルが取りあえず埋まってくると２次空室が発生します。
簡単にいえば2,000坪のオフィスへの移転が決まれば今いるオフィスに拡大ならば1000坪くらいの空きが出てきますし、規模の縮小であれば3,000坪くらいの空きが出てくるという話になります。
しかもこれらはすでに確定している空き情報になるので、各デベロッパーや仲介会社はそれを見越して空室率の予想や賃料の試算していくこととなるかと思います。
A社が移転するぞ！どこどこの新築ビルだ！つまりはうちのビルから2年後に退去がほぼ確実だ！
みたいな流れです。
今は新築ビルへの移転が決まっていないので、むしろ既存のビルは小康状態といえる状況かなと思っています。
そのため既存ビルの取り合いが激化しつつ、やっぱり全体的には停滞感が否めない2022年。そして大量供給のある2023年があるので停滞しつつやや下降気味なのが2022年春から夏に掛けた空気感。
以下各エリアの今の相場や状況をまとめてみました。比較的Bグレード以上のオフィスだと想定してもらうと良いです。
▼賃料相場、西新宿の大型オフィス編
オフィスビル募集の指標になるのが西新宿です。実はリーマンショック後の西新宿は非常に人気がなかったのです。
ベンチャーも集まりづらく、西新宿もある程度事業として完成した会社がオフィスを構えるという印象も強く、リーマン後は本当に苦戦しました。
コロナウィルスの影響も空室状況や西新宿の相場としては、リーマンと同水準くらいまで今下がってしまいました。
特に新宿センタービルなんかは私募ファンド物件だったのでとにかく価格は下げられない・・・たしか2011年当時で25,000円程の条件でやっており、高いから決まらないと言っていました。
この物件が2019年末の目線では3万円後半からあわよくば4万円に載せたいといっているような状況でした。
しかしながら見誤ったのか2021年末で3.5万円前後で決めると息巻いてました。現実かなり厳しい1年間でした。結局2021年にこの強気な価格が払拭できず入居も決まらず空室率が上がってしまいました。
さて、新宿のビル群でいえば、その他にも新宿野村ビル・新宿エルタワー・新宿NSビル・新宿三井ビルがあります。
しかしコロナの影響で見直しは大きく図られており現在はそこまで強気な価格をキープするのは難しい模様。ただし各社予算の組み方や利回りの見直しもあるので、2020年から2021年まではそこまで大幅に賃料を下げられない事情もありました。
新宿を代表するビルといえば「新宿エルタワー」は駅から近くとても人気がありわかりやすい単価設定です。人気があるのですが、基本的には審査が厳しい。生保系なので単価よりも与信でとるオーナーですね。ちなみにリーマンや震災後は26,000円ぐらいでしたが、現在は3万円台前半（30,000~33,000円）を推移している状況です。
人材や銀行系など来客しやすいテナントが入居してますね。スクール運営にもメリットが見出せる良いビルです。あと比較すると新宿三井ビルが良心的な値段設定です。三井不動産の物件は全般的に良心的な価格設定が人気の秘訣です。ちなみにリーマン後も2万円台中盤、今でも3万円台中盤という価格設定なので西新宿界隈だと高い稼働率を誇っています。
西新宿全体の価格を考えるにあたって、大型のタワービルであればとにかく今は27,000円以上です。それが今の相場です。
もちろん駅から遠ざかって都庁から更に先に行けば価格は安くなります。
新宿エリア特に西新宿は建設関係や人材関連、教育といった企業が何かを行う際の重要な拠点となるエリアです。
西新宿の景気というのはそのまま東京のオフィス景気にも繋がるのです。西新宿に空きがない状況であれば、西新宿と丸の内のこの2拠点を確認すればほぼ相場観がわかるといっても過言ではないでしょう。
西新宿-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～2.85万円
西新宿‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.1万円 <NEW>
▼賃料相場、渋谷の大型オフィス編**
さて、次にスタートアップやベンチャー企業が大好きな街。渋谷です。渋谷の市況も非常に高騰しました。一時期はガチンコで丸の内に勝つぞと東急電鉄（今は東急）の営業たちが発狂していました。案外あがったので東急の目論見も嘘ではなかったという驚きの価格
さて、では指標となりそうなオフィスビルの話をしましょう。ではでは一番注目株の既存物件。渋谷ヒカリエ
ここのオフィスフロアですが新築時は人気があったのですが、実は渋谷の新築の中ではあまり単価が伸びずに40,000円前後の着地になっていました。もちろん表面単価の話でしたが、その後は館内増床や大型移転は若干あったものの2019年に1度募集がでました。その時の単価は4万円台の半ばから5万円という市場からはかなり高いですが、瞬殺で決まったという渋谷ベンチャー効果が出た案件でした。
その後2021年に更に空室が出ましたが長らく長期検討していたテナントが決まって無事にヒカリエは100％の稼働になります。つまり駅上立地はコロナの影響を跳ね除けることが出来るくらい強いということです。
その他の観測地だとすると、コロナ前、渋谷マークシティの4万円中盤～というのも話題でしたが、やはりこの2物件+渋谷のスクランブルスクエアなどの新築が満床になるという話なので、いわゆるSクラスやAクラスビルは活況です。
※結果としてマークシティは3万円台に落ち着いてこちらも満床稼働とのことです。
その他既存の東急関連の物件や周辺物件が軒並み32,000円～34,000円ということを考えるとかなり渋谷の市況超絶高騰です。正しいのかなこの賃料設定？
渋谷-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.0万円
渋谷-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.2万円 <NEW>
さて、もう一つ大きく渋谷のマーケットで動いているのが新大宗ビルの建替えです。渋谷の中でひときわ安くその上ベンチャー評価の高いこのビルが開発及び立ち退きになりますと結構マーケットが賑わうことになります。
新大宗ビルからの移転でかなりのオフィスが今潤っていると聞きます。つまり新大宗からの立ち退き移転で既存の渋谷ビルがそれなりに埋まる棚ぼた状態も相まってます。
同時に今後10年スパンでは渋谷エリアに中規模大規模の供給があるのは注視しなくてはいけないポイントなのですが・・・一旦は景気良い
さて、一駅離れると恵比寿駅です。
恵比寿ガーデンプレイスがありますが、ここはモルガンスタンレーの関係もあって一時期不景気なリーマン後も30,000円は切れないというかなり苦戦をしました。
ガーデンプレイスはリーマンと同じくコロナ後のリーシングは苦戦しています。やはりこのビルは人気もありブランド力も高いのですが周辺の駅上ビルが空室になっている状況だと今ひとつ魅力に欠けるというのが弱みなんですよね。
恵比寿ガーデンプレイスやはり変わらず目線は30,000キープといったところでしょうか。過去にはDMM、その後、クックパッドやコロプラ *1といったメガベンチャーを移転により失ってしまったので大口の床を埋めるのは大変だと思います。
渋谷や目黒の周辺が落ち着くまで様子見しないといけないのかなと思います。共有部分などは豪華なビルなので個人的には好きなんですけどね
<<渋谷区エリアは空室率改善の兆しが強い>>
それでも中小やベンチャーが強いのが渋谷区です。いま2022年ではベンチャーが戻ってきており、いっときの渋谷よりは賃料が求めやすくなっていることからかなりの企業がオフィスを増床しています。
なので、今の渋谷区であれば築年数が古くても24,000円以上は十分に取れるという市場です。ただしこれは基準になるフロア数が50坪～70坪以上のオフィスビルに限った話ではありますが・・・・
恵比寿といえばビジネスタワー、ウノサワ東急、恵比寿ファースト、プライムスクエアなどありますが新たに募集が出るとしても3万円以下になる事は今のところ無いでしょうね。という強気な指標です。
*1 クックパッドはWeworkみなとみらいへ移転、コロプラは六本木のミッドタウン・イーストに移転
▼賃料相場、目黒や五反田の大型オフィス編**
目黒は大型ビルが少なくて、2017年に竣工の目黒セントラルスクエア（新築）が観測できる限りの大型供給でした。
2015年から積極的にリーシングが始まったのですが、これほど大きなフロアが取れる新築が無かった為、3万円台前半という強気な設定ではありましたがかなり取り合いになりました。イメージでいえば今の田町の新築（msb-tamachi）と状況は似ています。
当時は目黒？？いや渋谷よりだいぶ離れるじゃんという話でしたが、大口のAmazon Japanがまとめて借りてしまった為、竣工を待たずして満室稼働になりました。
それ以外にも徳間書店やUSENグループなど比較的多様性がある良い銘柄がビルを借りたなと思います。
というわけで目黒のA級・S級ビルは「目黒」の立地であっても30,000円とれるという認識です。
2022年あたりだと新目黒東急（スターバックス本社）のビルで募集が出たのですが、当時は渋谷恵比寿も少し空きが出ておりまして2019年ほどの高騰はしなかった模様です。それでも3万円台前半から切るかという金額帯だったようでして（28,000～30,000程度の着地）というそこそこインパクトのある金額で出ていました。
逆に有名成長ベンチャーであったリブセンスがコストの削減目的でWeworkに移転するなどベンチャーにとっても中々影響力のある移転でした。
しかし、空室を埋めようとする東急不動産も強気というか、周辺の動向の把握や価格決定が上手いなと思います。このビルスペックが結構良いので妥当だと思います。
目黒-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.0万円
目黒‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～2.9万円
ちなみに目黒を代表するアルコタワーに2,000坪単位の募集が出ましたが2021年時点でそこそこ半分くらいは解消されたそうです。
上記のジールス社や恵比寿にあるレオソフィア社が拡張移転で移転します。
アルコタワーはビルのグレードも高いのですがどうしても駅から遠いと評価されていたビルです。
基準階坪数が大きく、分割対応しているのが強みですね。過去に入居していたテナント成長企業なので割と運気もいいとか。
これが埋まってくると目黒は品薄感がでてきますので、目黒区のオフィスの空室状況は解決できているのだなと思っています。
じゃあ、五反田どうかっていうと、今は変わらず結構高いんですよ。五反田メリットが感じづらい価格帯なんですよね。
<<TOCビルの開発決定によって五反田に大量な動き>>
まずは五反田のベンチャー九龍城であるTOC。このビルの建替えが正式にGOしまして現在TOCビルのテナントが大規模に移転を始めています。
TOCビル内で500坪くらい使っているテナントもいらっしゃるので建替え需要で他のビルへの移転というのは最近かなりあるとのこと。
やはり移転先は五反田エリア内もしくは単価のやすいエリアに広域移転といったニーズの2極化があるみたいです。
これらの動きが空室率に大きく影響しており、建替えビルから退去する場合一時的に周辺ビルの空室が解消されやすい傾向にあります。
特にTOCビルは安くて大型ビルでしたので多分立ち退きニーズで10,000坪くらいの動きがあるわけです。
単価帯もやっすい物件だったのでテナント移転先は難航気味と聞いていますが、こういった理由もあってオフィスビルの移転が賑わっているという話もあります。五反田、大崎、目黒あたりがTOCビルからの移転で賑わい始めたと聞きます。
五反田って安くないのって思う人も多いですけど、これでも安いんですよ。五反田。しかしTOCビルからの立ち退きがあるとベンチャー企業が五反田に関わらず分散します。
五反田で育ったメガベンチャーといえばfreeeとDYMがありますがどちらも大崎に移転しました。結局1,000坪越える事業規模になってくると五反田では埋められず大崎や品川（もしくは渋谷）に分散します。
ちょっと五反田相場が厳しくなってきたなというのが感覚です。
同時にゆうぽうとの再開発が始まり数千坪の目処があるなんていう景気のいい話も聞きます。そのあたりを考えるとまだまだ五反田も捨てたもんじゃないなと思います。
ただ、ゆうぽうとの開発は郵政不動産なので既存顧客も複数あります。上記材料だけで五反田イケる！と判断するのは良くないと思っています。
という事で五反田で普通のビルが20,000円とかでしたがちょっと今後の見通しを考えると少し下降してくるだろうなと予測します。
五反田-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.5万円～1.7万円
五反田‐新規テナントの妥当な交渉ライン：1.4万円～1.8万円
ここから、さらに一駅の大崎駅という立地がありますが実はここのエリアはそれほど大きな高騰は起きていません。そもそも賃料の基本単価が高いのです。品川からもアクセスがしやすく高層のオフィスビルも多いし開発もそこそこ盛んです。
ゲートシティ大崎・シンクパークタワー・大崎ウィズタワーとどれも稼働率がほぼ90～100%です。今はゲートシティがちょっと弱いかなというところ
少し離れた大崎MTビルも価格は若干リーズナブルになるものの一時期満室稼働でした。
大阪駅の周辺であれば最低2.0万円から物件があり、MAXでもいまなら2.9万円が今の価格帯です。
大崎-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.3万円～2.8万円
大崎‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.2万円～2.7万円
大崎の空室率や価格の指標にするならば森トラスト（森開発）の大崎MTビルや御殿山トラストの空き状況と価格帯をおさえておけば市場を反映する鏡となります。あとは大崎ニューシティあたりの古めの高層ビルでしょうね。
大崎ゲートシティ＞大崎ニューシティ＞大崎MTビル。賃料のある程度の序列です。駅からの距離とほぼイコールですね。
ちょっと遠いですが積水ハウスのガーデンシティ品川御殿山や住友不動産の大崎ツインビル東館といったわりと大床の物件もありますので大崎エリアは少し下げ気味だというのが感想と予測です
▼賃料相場、青山・赤坂の大型オフィス編**
エリア変わって、青山から赤坂にかけては元々センス良く募集単価が高かったので渋谷ほどの大幅な高騰してないんですよね。
あまりオフィス賃料の影響をうけにくい・・といっても店舗系は青天井で賃料あがりますけど。さて青山エリアを観測していきますと青山タワープレイスは2012年時点だと25,000円程度だったのが今現在32,000~33,000円といった賃料目線に上がっています。その他青山や表参道エリアであれば青山パラシオタワーなど有名ですが、実はこの物件はそれほど単価目線が上がっていません。33,000円~35,000円の間を行き来している状態です。しかし残念なのは空きがあまり頻繁に出ない事で有名です。今なら
さて、赤坂にエリアになると値付けが難しいですがYahoo!!が移転したことで有名になった東京ガーデンテラス紀尾井町。
エリア的にちょっと微妙なエリアではあったものの西武プロパティによる気合の入ったプロジェクトでしたがやはり表面単価は3万円台中盤というところでした。均しても3万円以上はキープできる水準でしょう。周辺の大型ビルだと3万円中盤（33,000~35,000円）で稼働中です。Kタワーとかが指標でしょうか。鹿島建設の趣味満載のビルですがそれでも100%稼働。鹿島も嬉しいでしょうね。
しかしコロナの影響でYahooの床は縮小・・・そこへデジタル庁の入居や第一生命の移転など募集面積をうまく工夫して埋め戻しています。
結果としてビルも評価されているので3万円台のなかばをしっかりキープしているという良さげな情報です。
赤坂エリアで相場観といえば赤坂Bizタワーが一番のトップビルなのでここで単価決まってくると思います。ちなみに3万円台の後半（37,000~39,000）という強気な目線です。
明らかに赤坂のエリアでこのグレード感のビルが不足しているので赤坂Bizタワーの価格設定がこのエリアの賃料相場を牽引していると思います。TBSのおひざ元なのでテレビ関係やエンタテインメント関係の企業が周辺にたくさんあります。
少し離れて赤坂パークなんかもありますが、逆に駅からのアクセスやグレードで換算すると少々スペックが落ちます。ちなみに赤坂パークならば3万円には届かないものの3万円に近しい数字がつきます。今募集出したらとりあえず3万っていうかなというライン。さすが大型ビルは立地がちょっと悪いくらいでは値段が下がらない。
ちなみに今だと赤坂ガーデンシティも3万円届いたかな？それとも2万円後半で落ち着いたかという価格。
駅から遠いし坂道の真ん中にあるし高いけど環境が豊かで老舗企業や外国企業にはウケますよね。エントランスも広いし余裕がある。あと上層階の景色は東京の中でも有数ですよ。
赤坂青山-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.0万円～2.7万円
赤坂青山-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.4万円～3.2万円
▼賃料相場六本木-虎ノ門にかけての大型オフィス編
さてと六本木です。長らく空きが外部には出ないという話だった六本木ヒルズ森タワー。今回も全然空きません。そもそもGoogleが渋谷に遷都するから大量に空くだろうという目論見に反して空き床が出ないというちゃぶ台返しもあり六本木ヒルズは満床（内部増床や関連ビルからの移動で片付いてしまう）
六本木ヒルズが空くならなんぼですかね？という話はよく聞くと思いますので大体の相場観でいけば、2014年から2016年にかけて36,000円などでも順当に決まっていった背景を考えると今外部にでるとするならば40,000円以上の値をつけたいところ、42,000~45,000円でも良いと思うのですが、彼らは今後の新築を「虎ノ門」や「麻布台」に抱えているので需要と供給面でもなかなか厳しいかなと思います。
ビル館内のテナントであっても、43,000円くらいかなーやっぱりという感じ。ただし森ビルとしては既存テナント営業先だけだと先細りするので多少安くしても外部テナントを誘致したいだろうと思います。
ちなみに東京ミッドタウンもタワー棟は相変わらずの人気でほぼ満室稼働です。ちなみにその時も区画の大きさによって40,000~43,000円（いっても45,000程度）という状況でしたので、そこまで強気ではないかなという感じです。さすがにミッドタウンを表面3万円台にはしてこないと思っていましたが・・・周辺に競合するビルも多いので仕方がないかなと思いました。
ミッドタウン・イースト（コナミ跡地）でしたが本当に苦戦してのをなんとか少しづつ埋めたのだなと思います。まずはネットフリックス社の拠点開設。これは見事でした。
次にANYCOLORといったスタートアップ・ベンチャーをしっかり取り込みました。（すみふのビルから見事に引く抜くという良い仕事）
そして、コロプラ社の移転ですね。コロプラはフロア面積を小さくしつつ次世代の働き方を推奨というような戦略でした。長らく恵比寿にいたコロプラ社にとっては大きな決断だったと思います。オフィスビルの坪単価がどうしても合わないので、多分三井不動産のオファー条件はえげつないことが予測できます。
ガーデンプレイスの賃料目線が3.0万円に対してミッドタウン・イーストが3万円台後半からであったので表面単価は折り合いません。ビルのスペックは上がるので入居条件などで工夫したと思います。フリーレントや内装など。
対して泉ガーデンや六本木グランドタワーといった住友の大型ビルはすでに空室も少ないので強気価格で攻めています。4万円程度。
エイベックスの本社ビルの影響でエイベックスの移転～その後の大量空室がでてもしっかり決めてきました。とはいえ泉ガーデンは新規の空きが出ています。
全体的に空きが増えてきてガンガン引き抜きたい住友。対しての空きが無いが六本木で負けたく無い森ビル。水面下で誘い込みたい三井の三つ巴の戦いが始まってます。
森ビルはmedley社の移転やGREEの移転で住友に綱引き2勝中です。胆力ある
六本木-入居テナントの妥当な交渉ライン：3.3万円～3.6万円（ビル次第）
六本木-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.8万円～3.4万円（ビル次第）
▼賃料相場 田町から浜松町までの大型オフィス編**
田町は2019年とても熱かったエリアです。特にmsbTamachi 田町ステーションタワー。S棟もN棟もちゃっかり完成前にほぼほぼめどが立ち満室稼働になるというハイパーミラクル物件。まさか田町で坪3万円以上の単価で決まる日が来るとは・・・という脱帽エリアです。
そもそも五反田が空室状況厳しかったので、三田や田町にベンチャーが流れているという話が多くありました。このエリアだとマネーフォワード社なんかが注目でしたが、田町だとバンダイナムコの集約移転など、比較的若い層が多い企業の移転も積極的でした。
ちょっと単価が浮いている新築物件がmsbTamachiですが、実際決まってくると周辺エリア募集金額もひっぱられて上がってきています。
msb田町の銘柄も今までになく良い感じです、docomoグループやIndeedやIT関係の銘柄やスタートアップベンチャー界隈からはdelyの移転なんかはマーケットのけん引には持ってこいです。話題性も高いテナント誘致ができました。その他上場企業などの移動もありmsb-tamachiは2棟とも成功したなという雰囲気が漂っています。
ちなみにリーマンショック後の不景気田町の相場は良い感じのビルでも、15,000円~16,000円です。2万円近くとれるビルは稀でした。
三田ツインでも2万中盤（23,000~25,000円）いければ御の字という感じでした。それこそ2012年と言えば三田ベルジュが新築開業して苦戦を強いられつつも20,000円以上は死守という時代でしたので田町はそういう意味でもちょっとリーシングがキツイエリアです。
潮目が変わったのは2014年くらいからスタートアップが集まり、そこから2015年の<<PMOシリーズ（田町）>>**といった、小ぶりの新築の開発が数棟竣工して田町エリアでも25,000円近い賃料がとれるようになってから賑わいが出てきた気がします。
三井と清水建設が手掛けるG-BASE田町にユーグレナを移転させるなどここも当時の予想に反して2万円台後半のリーシングに成功しています。浜松町はついに海岸やモノレール側の開発が順当に進んでおり、JRの開発や東急不動産、野村不動産と開発が超盛んです。
同時に再開発エリアでもありますのて今後大型ビルの供給が見た田町エリアでも始まります。
田町浜松町-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.8万円～2.5万円
田町浜松町-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.0万円～2.65万円
新橋エリアまで足を延ばすと色々物件が出てくるものの相場は港区全体として非常に上がっています。
汐留シティセンターが一時期4万円に乗るんじゃないかと噂になっていましたが、結局コロナで既存契約の解約が出始めており状況を考えて3万円の半ばといったところです。なんとなく大型の移転退去も噂されてるので一旦は再三度外視で2万円台もあるかもな感じですかね。
新橋エリアは長期では開発を抱えていますが、コロナに突入するタイミングで大きな解約床を出しました。つまり大手企業の縮小案件です。
このエリアは数千坪から2万坪くらい借りている企業が複数ありました。多分今後かなり苦戦をしそうなのですが今まで空きが少なかった分値段が下げ辛いというビルになります。
新橋-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.3万円～2.7万円
新橋-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～2.9万円 ＜NEW＞
▼賃料相場 銀座から東京までの大型オフィス編
銀座は観測するほどオフィスビルがないので相場が非常に作りづらいです。つまりこのエリアは周辺の新橋や築地の大型ビルに大きく影響をうけます。歌舞伎座タワーが今ならば注目の的でしょうか。歌舞伎座、一時期オープン時からも3万円の前半（30,000~33,000の間）では十分に戦える金額でやっていたので次の空きが本当に楽しみです。三井住友抜けちゃうんで空きは出ますが果たしていくらで勝負してくるでしょうか。落としどころ35,000~36,000円くらいかと予測しています。
大型の案件を持っているJ社やC社が良い感じに次テナントつれてきちゃいそうですね。最近いけいけのC社（仲介部門）とかも持ってそう。このレンジは難しい。まとめた大型案件をどれだけ持っているかが勝負です。テナントレップの会社が暗躍しそう。
もう少しエリアを広げても相場観をつかむのが難しい。
中央区でいえば晴海トリトンなんかが苦戦していますね。晴海トリトンの一番の苦戦理由は「区分所有」ビルである点かと推測されます。
ーナーが複数社いるので値段の目線が折り合わない。その割にオフィスの空室状況は増えていくので結構難しいです。
さて中央区のビジネスエリアから少し外れたトリトンですが
晴海トリトンの良さはバス網がまだ悪くないところとやはり大型ビルなので低層フロアにショッピングモールなどがあり案外便利なところです。市況が悪くなってくるとオフィスフロアは値下げ合戦が始まります。もともとはビルのグレードが高いだけあってオフィスとしては優秀な良いビルだと思います。
中央区の物件の場合は聖路加タワー、晴海トリトン・・・あと苦戦はしますが晴海センタービルのようなそこそこビルグレードと坪数が確保できるこれらの物件が鍵をにぎると思います。
晴海の競合は豊洲だったりしますし湾岸エリアは引き続き苦戦
というわけで銀座はあまりなく、そのまま八重洲エリアまで足をのばすのですが、八重洲は現在再開発の真っ最中です。取り壊しや建て替えは盛んですがあまりビルがありません。なので京橋エドグランや、東京スクエアガーデンが注目株でしたが実際はあまり単価上昇は見込めませんでした。
どちらも同じようなスペックのビルだったので単価を上げてしまうと決まりづらいという消極的な理由で40,000~42,000の間での攻防戦が盛んなうちにエドグランが先に満室になるというようなストーリーです。
このあたりの新しいオフィスビルは5万円だと厳しいけど4万円のクラスだと急に強気になれる興味深い物件たちです。
銀座のオフィスは少ないから京橋エリアや三越エリアというのはよく話はあがってくるものの、4万円以上の単価というのが一つの目安になります。コロナ以降のマーケット指標としては4万円台のオフィスは苦戦。
3万円台まで目線を下げると拡大や縮小問わず案件が動き出さしている状況です。また併せて八重洲エリアの再開発や日本橋の開発案件が進んでおり同じく立ち退きや移転がそこそこ活気づいています
日本橋京橋-入居テナントの妥当な交渉ライン：3.0万円～3.9万円
日本橋京橋‐新規テナントの妥当な交渉ライン：3.4万円～3.8万円
▼賃料相場 有楽町から丸の内までの大型オフィス編**
有楽町は良いですよね。ミッドタウン日比谷が開業したけれど新築オフィスの供給、再開発がそれほど多くないのでかなり品薄か古い物件が多い街です。有楽町界隈はお買い得な物件が多いです。実際はこの辺はエアースポットになってしまっており、単価が上がらない・・もしくは大きく変動を受けにくいのがポイントです。実は駅もたくさん使えるのでおすすめできるんですよね。街全体が古いのがいけないのかなという感じ。
さて、有楽町エリアといえば有楽町電気ビル（北・南）、有楽町ビル、新有楽町、有楽町イトシアあたりが観測ポイントですが、大体この辺の古めなオフィスビル群で31,000円から34,000円くらいですよね。有楽町イトシアみたいなある程度新しくて大型規模ビルだと35,000円以上40,000円以下というような物件です。交通網として比較的便利「日比谷・有楽町・銀座」など利用できるので穴場スポットです。
2021年発表で有楽町ビルや新有楽町ビルが再開発の発表がなされました。建替え案件です。つまりこれらのビルからの立ち退きが始まり、そのうちのいくつかのテナントは三菱地所のビルに移転するでしょう。いまだと床も余っているのである程度いてんが成功する見通し。あまったテナントも近隣のBグレード大型ビルなどに移転するのかなという気配
https://www.mec.co.jp/j/news/archives/mec210728_yurakuchobuilding.pdf
次に丸の内
丸の内エリアと言われる部分は丸の内のとっても土地やビルを持っている綱引きが得意なあの会社によってすべて牛耳られているので価格決定権も彼らの思うがままです。
とはいっても、実際は景況感や相場の影響をリアルに受けています。ここは価格ラインですが2018年からじわりじわりと上がってきた相場、賃料ですが2021年においてエリアの目線としてはやっと50,000円のってきたかなという感じでした。もちろん比較的高層なビルをメインに算出しているので丸の内エリアでもピンキリです。一応トップティアで50,000円が一つの目線でシンボルになるビルだともう少し張るかなという状況
このエリアはそれほどコロナでも値段が下がらない優秀なビルが多くやはりさすがの丸の内界隈のエリアだなと思います。
三菱ビル・丸の内郵船・丸の内2丁目・国際ビルといったような低層だが歴がありそれなりに1フロアのプレートが広いビルだと33,000から37,000円程度です。これは区画によってコアがあったり倉庫があったりもしくはちょっと駅から遠いなどのネックがあるものに対してはやはり若干安いです。
比較となるのは、有楽町の高層ビルと丸の内の住所の低層ビルがライバル関係にあると思うとわかりやすいかなと思います。
さて対して高額な賃料が取れるトップグレードのビルと言えば、ＪＰタワー・丸の内パーク・丸の内ビルディング・パレスビル・丸の内北口ビルといったラインナップに関しては、確実に46,000円以上のラインが取れるなという物件です。ここ数年でも4万円を切ったことは無いです。むしろ現在では55,000円以上の予算がとれるような企業向けかと思います。
本社が東京ではなくても、東京の一等地の住所が欲しいというニーズもあるので小さなフロアや、ちょっと倉庫向けじゃない？というようなコア区画でも良い賃料単価が取れるのです。
丸の内-入居テナントの妥当な交渉ライン：4.5万円～5.5万円**
丸の内‐新規テナントの妥当な交渉ライン：5.5万円～6.5万円**
**ハイクラスな高層ビルに限定した場合の賃料予測です。例えば、八重洲側の丸の内住所の場合だとまた賃料単価変わります（若干安くなる）
▼賃料相場 大手町から神田までの大型オフィス編
大手町は再開発がいったん落ち着きつつあるエリアですが丸の内に比べると知名度的なネームバリューが若干下がるだけでとれる単価のインパクトがかなり落ちてしまう、借りる側からすればお買い得で貸す側からするとマイナスなエリアです。
＜＜比較的大変だったが順調な走り出しの常盤橋タワー＞＞
常盤橋タワーのリーシングはコロナと被ってしまいかなり大変だった模様です。 東京都千代田区大手町2丁目という住所にあり2021年6月に竣工したオフィスですが、当時内定していた会社のキャンセルがあったり、そもそもコロナで高い賃料が見込めない可能性などが複数動いていたにもかかわらず最終的には8割～9割の稼働に動かせたビル。
さらに言えば、三菱地所のグループ内外から動かしているというのもポイントの一つです。その気になれば地所のビルから動かすというのもできる事業規模ですが、しっかり大型はグループ内ビルから移転させそれ以外を外部誘致するというファインプレーでした。
坪単価はさすがの新築で5万円を越える目線だったらしく。苦戦にも関わらずナイス誘致！
新大手町ビル・大手町ビルという古い顔となるビルがあるのですが、三菱の方針としてはバリューアップを図ることで価値を上げています。レンタルオフィスであったり自社の運営するスペースをフル活用する事や、古いビルをグレードアップする手法で、それなりの賃料帯が取れるように工夫したり、注目されているスタートアップを誘致したりと力を入れています。
ちなみに大手町ビルはフロンティアコンサルティングというベンチャー向けの内装会社が移転しましたことで注目を浴びました。
このように、古いビルとＩＴ企業という一見は相性が悪そうに見えますが誘致戦略が効果をだしていると思える一取引です。
また大手町ビルディング以外でもそういった、古いビルを生かしながらのバリューアップをしており日本初のフィンテック拠点となる「フィノラボ」や「テックラボ」といったベンチャー企業・スタートアップの誘致に力を入れています。こういった効果もあり、大手町エリアの古いビルもそれほど価格を落とすことなく35,000円~40,000円の安定した賃料を確保しているらしいです。
上記の価格帯に関してオーナーが変わるとがらりと賃料目線も変わり、大手町ファーストスクエアや大手町野村などは少し弱気目な価格設定です。大手町も新築物件は増えており、大手町パークビルは三菱地所の本社も入居している大型オフィス。それ以外にも大手町プレイスタワーなど新築ビルがたちました。また、現在三井物産と三井不動産の「Otemachi One」も無事にめどがついてきており、オフィスのニーズは中々下火になりにくいです。
大手町-入居テナントの妥当な交渉ライン：3.2万円～3.7万円
大手町‐新規テナントの妥当な交渉ライン：3.3万円～4.0万円
▼賃料相場 天王洲から湾岸エリアの大型オフィス編
さて、マンションのマーケットや住宅としてはある程度人気がある湾岸エリア（この場合は芝浦とかですが）今回はオフィスとしての湾岸エリアの相場もいくつかお伝えしようと思います。ちなみに芝浦や港南、晴海などにわけてしまうと物件数が極端に少なくなってしまうのでおおざっぱに幅広く解説します。
天王洲アイルの空室は非常に好調・・・でした。
主なビル群としてスフィアタワー天王洲・天王洲パークサイド・天王洲ファーストタワー・シーフォートスクエアなどですが、2018年～2019年に掛けては本当に前回のマーケットが嘘のように好調でした。
その大きな理由は空室率です。ちなみにリーマンショック後のリーシングは各社ファンドやREITにとっては非常に出口のない八方ふさがりの状況でして、「運用上の理由から単価は下げられない」がニーズが無いので空室を埋められないという悲しいマーケット経験があります。PMもAMも本当に悲壮感がありました。
そんな中2009年～2012年のマーケットではフリーレント12ヶ月やフリーレント8ヶ月+AD4か月など、なりふり構わないキャンペーンでなんとか埋めた「過去の負債」がこのエリアです。
さて、始まってしまったのが過去の負債が、今回も始まったかという状況です。このエリアでは2018年から2019年はリーズナブルが売りで高評価だったのですが、その理由はコロナ関係で空きが増えるとやはり立地面の弱さから・・・・かなりの解約が出て埋戻しに苦戦しています。
周辺に高層ビルの空きがなければ企業は移転します。とくにこのエリアは賃料帯も比較的
つまりこのエリアでは坪単価1万円台前半で契約している安いテナントと坪単価2万円近い新規移転企業が混在するというわけです。
天王洲-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.2万円～1.6万円
天王洲‐新規テナントの妥当な交渉ライン：1.2万円～1.8万円
湾岸エリアといえば第3セクター開発関連の東京テレポートセンターがらみのエリアは苦戦しています。
これは2010年以降10年間苦戦していたといっても過言ではないかなと思います。坪単価の目安も1万円台前半でしたが最近は少し埋め戻しが成功しており1万円ゾーンの中盤をキープしています。
お台場エリアはその中でも比較的堅調なエリアです。これはフジテレビを中心としたメディア系および関連企業が周辺にオフィスを構えやすいこと。電車以外にも車アクセスから高速道路や空港へのアクセスが容易である点が評価されています。
お台場-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.3万円～1.75万円
お台場‐新規テナントの妥当な交渉ライン：1.5万円～2.0万円
新規テナントの妥当ラインはそこまで変動が無いですが一旦空きが出るときまりにくいのがこのエリアなのでなんとかフリーレント誘致などに力を入れている模様です。
豊洲も再開発がかなり活況で早い段階で新築ビルも移転がきまっているなど勝ち負けがはっきりしています。
特に豊洲エリアは競合するオフィスビルもすくないので単価は2万円前後というエリアにしては高単価で動いています。
住宅が多い反面コストパフォーマンスが良いオフィスが複数あります。江東区エリア東陽あたりも湾岸ですが、この辺は苦戦気味です。使える路線が限られているケースなどもあり単価はあまり上がりません。
（品川シーサイド・天王洲アイル・お台場・青海・テレポートこの辺はだいたい同じ顔色してます・・・）
▼賃料相場 人形町から東日本橋までエリアの大型オフィス編**
ここら辺のエリアはしっかり力を入れて説明したいエリアです。元々オフィスとしてはあまり人気が無いと言われていました。というのもこのエリア自体が老舗の街でして東日本橋エリアという老舗の問屋街といわれるエリアは70年代～80年代は活況だったそうですが、90年代はオフィスとしても問屋街としても元気がなくなってしまったエリアです。
2000年以降も同様のマーケットでした。2012年以降から少しづつマーケットに動きがあり、中規模のビルを中心にテナントが集まってきました。さらに茅場町のフィンテック誘致など特色を出してきて若い企業も集まり始めたのも要因の一つでした。
また、築年数が古いオフィスビルをリノベーションする事で価値を上げていくという企業などたくさん出てきました。
特にリノベーションマーケットの転換期はRE-KNOW東日本橋ビルというオフィスへリノベした物件はベンチャーやデザインセンスの高い企業の注目を浴びました。その後も古いオフィスを購入してリノベするようなパターンが増えました。既存ビルで大型の物件がそれほど無いエリアでしたが、リノベーションブームにのって、賃料は上向きです。
セットアップオフィスが増えているのもこのエリアの単価が上向いている理由のひとつになります。
最近はセットアップオフィスといった物件がたくさんあります。ビルを一定使いやすく内装をほどこしてそれを貸す手法です。テナント側は内装工事をする時間やコストが安くなり、貸し手は賃料UPが見込める
東日本橋周辺-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.2万円～1.6万円
東日本橋周辺-新規テナントの妥当な交渉ライン：1.6万円～2.0万円 <NEW>
その他、浜町や周辺の高層ビルも満室稼働中です。
浜町センター・トルナーレ日本橋浜町・日本橋浜町Ｆタワーなどのビルが周辺相場をみるには適正だと思います。
この手の中規模以上のビルだと仮に募集出ても2.0万円～2.3万円前後になってくるかと思います。つまりマーケットはそこまで落ち込んでいない事と、築年数が古くて安いビルというお得物件が相対的に減っている印象があります。古いものは建て替えるかお金のある不動産屋が買ってリノベして高めの賃料で貸すという仕組みがそれなりに成功してる為です。
▼賃料相場 秋葉原から神保町までエリアの大型オフィス編**
一括りにできないエリアではありますが、高層ビルが少ないので自ずとこの辺のカテゴリになってしまうビル群がこのエリアです。秋葉原ダイビル・秋葉原UDX・神保町三井ビル・富士ソフト・住友不動産シリーズあたりの高層ビルが建っています。ほとんどが満室という状況なのですが軒並みどこも3万円を越えていました。
現在は大型ビルであれば2.7万円〜3.2万円くらいでしょう。秋葉原のニーズの場合秋葉原UDXが１つの価格決定材料になります。
UDXはコロナ時点では満室でした。
ダイビルなども稼働率が高く解約は出てこなかった模様。また出てきたところで館内での増床ニーズが高くなかなかビル外募集がなかったなんていう事情もありました。
現在はこのエリアでもそこそこの募集はでてきておりハイスペックビルで2.7万円～2.95万円。既存ビルのグレードだと2.5万円くらいかなという状況。
このエリア近辺では住友不動産の新築ビルが多く建っているので、比較的そことの戦いになっているような印象を受けます。周辺に3棟程度また新しいの建ってますし。物量で攻めますね・・
逆に比較的中規模なビルは新規供給や空きがあるので、そのラインを取りに行くにはそこまで高騰していないので良いエリアです。それでも神保町から秋葉原にかけて2万円を切る物件は少ないと思います。
神保町秋葉原-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.4万円～3.0万円
神保町秋葉原‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.0万円～2.5万円
神田は新規供給が少ないですが、その中でも住商の再開発が注目です。周辺のビルを買い取っては開発に向けて着々と取り組んでいます。
また安田不動産が神田エリアで糸井重里事務所やメガネのJINSを誘致するなど古き良き街にインパクトを与える誘致に成功しています。
この辺のエリアで単価が高いなと思われる方は、そのまま千代田区内で探す場合は九段下や飯田橋まで視野を広げるのが王道です。というのも千代田区は全体的に交通網がかなり発達しているので、千代田区にいる企業が他のエリアに行くと通勤コストや移動コストが高くついてしまいます。
ちなみにかなりざっくり概算で考えると、神保町や秋葉原のビルに比べて、飯田橋や御茶ノ水、九段下なとのエリアだと上記の賃料ラインから0.5万円程は値打ちになります。肌感覚的には1割くらい安いかなと思えます。
▼賃料相場 文京区のビジネスエリアの大型オフィス編**
文京区は相場が出しにくいエリアです。所謂オフィスビルが存在するのは春日後楽園というエリアか新宿区と文京区の混在する飯田橋周辺のエリア、そしてあとはオフィス街ではなく住宅街というようなオフィスビルの分布状況です。
春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合が建設中の南街区がかなり盛況だったのは記憶に新しいですが、
周辺の住友不動産や飯田橋よりの後楽森ビルも盛況です。この辺のグレードをもったのビルであれば2.1万円～2.5万円が今の相場観です。もちろん新築や住友などの物件だと2.5万円ベースで考えると良いのかという状況です。
▼賃料相場 池袋や大塚周辺の大型オフィス編**
さて、2019年でとっても力が入ったエリアと言えば、豊島区の池袋エリアと言えるのではないでしょうか。2020年に入ると池袋も微妙な空室率なんですが2019年春から2019年の夏にかけては最も熱いエリアだと言えます。
さて何が熱かったかというと。それはサンシャイン60ですね。
サンシャイン60の何がすごいかといえば、2018年の年末から2019年に掛けて空室がたくさん出たのです。セガ・サミーグループやファミリーマートグループが大きく解約してしまい、急遽大量の空室が出ました。
一時期2万円を割るのかという予想もありましたが実際は2万円台半ば以上の成約らしく大盛況でした。この理由としては、空室を待っていたとばかりに渋谷や新宿エリアで大型の物件空きを欲していたテナントが拡大移転したという背景があります。
手堅い企業だと三菱商事建材がメインテナントとして入りますが、人材紹介会社のリジョブやゲーム制作会社であるオルトプラスの移転はベンチャー企業が池袋を選ぶファクターとして大きく取り上げられました。その他アドバンスト・メディアと橋書店といった銘柄も出そろいサンシャイン60ブランド健在！という盛り上がりを見せています。
このような一見築年数が古いビルが再度見直されて評価が高まるというケースはいくつか存在します。
という事で、サンシャイン60は驚異的な勢いで埋め戻しをしており2019年末にはほぼ稼働率100%という以前の状態になるミラクルを起こしています。
サンシャイン60はお陰様でコロナ解約も少なく稼働率は結構高いという良いビルとして再認識されており周辺が高騰化してもある程度家賃を見誤らなかったのも優秀です。
それ以外にも2020年新築のHareza Towerや日本生命池袋ビル、2019年新築のダイヤゲート池袋が満室稼働するなど池袋は大量供給があったにも関わらず、ほぼ空室が無いという状況になりました。さて賃料目線に目を向けると、ハイグレードなビルは坪24,000円以上です。新築ならば30,000円からといった値付けになるので、新宿渋谷に比べると安いのですが、池袋で平均単価2万円を越えるという大盛況ぶりです。
池袋はオフィスが少ないので需要と供給のバランスで考えると需要の方がまだ高いなというのが個人的な感想です。
東池袋にあるライズアリーナもコロナ後のマーケットで2,000坪程度の募集がありましたが確かほぼ満室だったかと思います。東池袋エリアにも関わらずそこそこの成約単価で満室だと聞くのでテナントさえ見誤らなければ池袋は需要ありが証明されました。
ライズアリーナ成約目線は2.3万円から2.5万円程度、渋谷や西新宿より安くビルのスペックやグレードは良いビルというのが狙いめなのでしょう。
池袋駅周辺-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.1万円～2.4万円
池袋駅周辺‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.3万円～2.7万円
▼賃料相場 大井町から川崎周辺の大型オフィス編**
大井町は品川とマーケットが似ています。
実はそれほど不便ではないけれど渋谷や恵比寿、五反田ほどのベンチャーニーズもないが、飲み屋や飲食店も多くそして住宅街や湾岸マンションにもいきやすい、そして川崎、横浜と大都市にある程度アクセスがしやすい・・・しかしこれといったビジネスの大きなメリットもないという特徴の出しにくいエリアです。
概ね大森のベルポートが1万坪以上の床があるもの大口のメインテナントが変わらずオフィスの大半を借りているのであまり新規床はでてきません。大井町・蒲田～川崎までのエリアはオフィスとしては結構お手頃なエリアです。
新築も少なくオフィスビルの単価も比較的安いです。最大値でも2.2万円くらいが上限であとは15,000円～18,000円と比較的値段も落ち着いています。
大井町駅周辺‐新規テナントの妥当な交渉ライン：1.7万円前後
あとは近隣で大森駅などもあり大森駅周辺から大井町・蒲田あたりでオフィスを構えるのは2020年においては悪くない選択肢です。
全体的な景気がさがる「はず」の2021年～2022年といった頃合いに主要なオフィスエリアに遷都するという選択肢もありっちゃありなかと思います。
オフィスの市況はどう変わる2022以降
オフィスの市況は2020年で大幅に解約縮小傾向になってきました。2020年時点では多くの会社が「オフィス不要」の議論をしてきた状況です。
いまでもその議論は変わらず、オフィスから離れる企業とオフィスによりこだわる企業が分かれてきています。
①大手企業の場合
社員数2,000人を越えるような大手企業の場合、大体5,000坪程度のオフィスを使用しています。この様な企業は半年では移転が追いつかないので、約1年から2年程度の目線で考えます。つまりは大手企業の解約や移動、オフィス面積の見直しは3年間くらいどうしてもかかってしまうのが現実です。
現状のオフィスの契約満期などほかの理由も絡み合うので2020年に始まったコロナ大移動はようやく開始して先が見えてきたというところかなと思います。
②ベンチャー企業の場合
ベンチャー企業はコロナでテレカンやリモートワークになっている企業が増えてきましたが、2021年頃からじわじわとオフィスに戻ってきている状況になっており全体的にはオフィス出社傾向が強いです。とくに新卒採用や人材採用を強化している企業は2022年以降は出社傾向が強いのかなと予測しています。
その理由は、ベンチャー企業は社内の研修や人事面がそこまで強くないのである程度対面で処理をしないと業務遂行が難しいという側面があります。教育や育成目的の為には出社して研修や勉強をやらせて社員コミュニケーションを取らせないと育成できないと判断している企業が一定数あります。
ただし、ベンチャー系でも10人以下の企業の場合はそもそも対面だろうがリモートであろうがそれほどコミュニケーションの差が出ないという話もあるので、20名から50名くらいで増員傾向の企業はオフィス出社の流れなんでしょうね。
<<エリアの話>>
オフィス選定エリアの話です。これは渋谷が強いです。上記②のベンチャーが多いという事が大きいと思います。
ただし、出社がマストではなくなった企業がオフィス賃料を下げてちょっと離れたエリアにオフィスを構えるという考え方もありますので、これも正解がどれか？と言われると難しいです。
ここでは３つのパターンに分かれます
①昔ながらオフィス出社型
オフィスは出社、増員して立地も良い場所に構えようとしている企業。ベンチャーに多く、渋谷をはじめ恵比寿、目黒、五反田にある程度あつまるかようなパターンです。
②規模縮小するが立地やビルにこだわる
100坪から30坪などに規模を減らしてリモートと併用にするような働き方。ベタにはWeworkなどのサービスオフィスを拠点にしながら・・・という形なのですが、ビルを小さくしてカッコイイセットアップオフィスを選んだり。高層ビルの小割区画を借りたりとビルや立地にこだわって拠点を構えるパターンです。
③規模も小さく立地も遠くへ
パターンとしては多くないですが、東京都内のビジネス地区から少し離れて立地面で今まであまり人気がなかったエリアに格安で移転するような企業が増えます。これはリーマン・ショック次の縮小移転とパターンが似ているので過去にあった課題解決方法であります。
湾岸や晴海や東京以外のオフィスに拠点を移すなんていう話もあります。特に千葉県や横浜市は助成金もありコスト的にも選びやすい。
賃料について今後の見通し
過去に2019年にまとめましたが2022年においては緩やかに下降しているながれは否めません。新築が大好調なおかつオフィス移転が活発であれば上昇も見込めるのですが・・・・現在は大きく悪くはないがあくまでも再開発や建替え、立ち退き理由もある一過性の側面も強く、景気が回復しているとは言い切れません。
三鬼商事のレポートからも賃料水準は一年間下がり続けています。まだまだ回復の目処が立っていません
2019年時点でまとめた空室物件の賃料帯から肌感覚ですが、成約賃料目線で1割くらいは安くなったなと感じます。
そこから大幅に下ることは無さそうなので一旦はリーマンショックよりは「今のところ」オフィス需要が減っていないというのが2022年～2023年の初頭までの見込みです。
2023年竣工のオフィスビルが高単価で埋まれば賃料や空室率改善のチャンスです・・・ちょっと厳しいかもなと思っています。
その理由は2022年の後半から2023年にかけての大量にオフィスビル竣工ラッシュがあるからです。
閑話休題空室率マジックの話
さてよく話題にわれる空室率ですが、実は各社によって空室率の出し方の基準は異なります。A社は募集床ベースで出している、B社は空室の予測も踏まえて空室率を出している、C社は解約ベースで出しているといった各社の出し方が異なります。
例えばワタシが使っている三鬼商事のレポートと仲介大手と言われる三幸エステートの空室率の出し方やCBREやJLLの空室率の出し方も異なります。
ちなみに三幸エステート社はネット・アブソープションという考え方を使っておりまして特に新築ビルの空室動向を見る際には指標になるのですが・・・ちょっと難しい側面もありますね。
ネット・アブソープション（吸収需要）とは
調査期間内のオフィス需要面積（稼動面 積＝入居済面積）の増減。ネット・アブソープション＝「期初竣工済募集面積」＋「新規 供給面積（期間中に竣工した新築ビル貸付面積）」－「期末竣工済募集面積」
2023年竣工のオフィスビルと状況
2023年の竣工ビルの数自体はそれほど飛び抜けて・・ではないのですが基準階坪数がエグいのです。つまり総貸室面積が超でかいのです。その分の移転を促さないと空室が回復できない・・・
麻布台プロジェクト
1フロア1400坪くらいの超大型開発、内定しているものや先行商談しているような話のものを全部集めて4割から5割近くの様子。2022年内中にある程度大床を固めていきたい状況
虎ノ門ヒルズステーションタワー
基準階1,000坪ビル。虎ノ門ヒルズなので金融関係の企業誘致を後押ししたい状況。ゴールドマン・サックスが移転するので上層階オフィスフロアが埋まるがまだ2割から3割程度、麻布台プロジェクト次第
虎ノ門二丁目地区第一種市街地再開発事業
基準階1,000坪で日鉄興和と第一生命が行う再開発事業。上記は森ビルのプロジェクトに対して日鉄興和系なので同エリアでバチバチにライバル関係となるオフィスビル 、2023年11月（予定）の竣工に向けて本プロジェクトを推進
田町タワー(TTMプロジェクト)
基準階は780坪程度と小ぶりだが、とはいえ田町エリアではかなりの大型開発。近隣にMSB田町もあるのでここからの増床やもしくは移転の可能性もあるドキドキ物件です。
渋谷桜丘再開発（A-1 A-2 棟）
A-1が最も大きな開発案件、すでに半分5割程度の目処が立っている状況でさすがの渋谷というプロジェクトになる。
道玄坂二丁目開発計画（ドン・キホーテ跡地）
ドン・キホーテが手掛ける渋谷再開発。こちらはまだリーシングの目処が付かずに1割程度の状況。同じ渋谷でも明暗分かれるか？立地は商業よりなので好みが分かれそうな物件である、ホテル棟あり
五反田計画（ゆうぽうと跡地）
基準階1,000坪のオフィスビル、五反田に突如と現れるオフィスビルではあるがホテルフロアには星野リゾートを入れるといった大きな枠は固まっている。同時に約6割－７割が目処付いているという強気な状況。３－４社内定の噂あり
2022年のまとめ（エリアごと賃料目線 Aグレード）
そこまで悲観することは無いですが、大きく値下がりも、値上がりもしにくいだろうなと思います。その背景は大量供給における見通しがまだ付いていないからこそといえます。
押さえておきたいオフィスの相場や賃料目線の早見表を入れました（共益費込み坪単価、成約目線）
西新宿のオフィス相場
西新宿-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～2.9万円
西新宿‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.9万円～3.1万円
渋谷周辺のオフィス相場
渋谷-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.0万円
渋谷-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.2万円
目黒周辺のオフィス相場
目黒-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.7万円～3.1万円
目黒‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～3.0万円
五反田周辺のオフィス相場
五反田-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.5万円～1.7万円
五反田‐新規テナントの妥当な交渉ライン：1.4万円～2.0万円
大崎駅周辺のオフィス相場
大崎-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.3万円～2.8万円
大崎‐新規テナントの妥当な交渉ライン：2.2万円～2.7万円
青山～赤坂周辺のオフィス相場
赤坂青山-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.0万円～2.7万円
赤坂青山-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～3.2万円
六本木周辺のオフィス相場
六本木-入居テナントの妥当な交渉ライン：3.3万円～3.6万円（ビル次第）
六本木-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.8万円～3.4万円（ビル次第）
田町浜松町周辺のオフィス相場
田町浜松町-入居テナントの妥当な交渉ライン：1.8万円～2.5万円
田町浜松町-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.0万円～2.65万円
新橋周辺のオフィス相場
新橋-入居テナントの妥当な交渉ライン：2.2万円～2.7万円
新橋-新規テナントの妥当な交渉ライン：2.5万円～3.0万円
日本橋京橋周辺のオフィス相場
日本橋京橋-入居テナントの妥当な交渉ライン：3.0万円～3.9万円
日本橋京橋‐新規テナントの妥当な交渉ライン：3.4万円～3.8万円
丸の内エリアの周辺オフィス相場
丸の内-入居テナントの妥当な交渉ライン：4.5万円～5.5万円
丸の内‐新規テナントの妥当な交渉ライン：5.5万円～6.5万円
最後 一言メモ
どうでしょうか。ここ数年で大きく相場は動き今年もまだまだオフィス動いておりなかなか気が抜けません。特に2023年以降供給が増えれば空室率は上がらざるを得ません。
この辺がかなり楽しみでもあり不安なオフィスビルマーケットになります。
2022年から2023年の動向は新築ビルの稼働状況次第というのがポイントになるのがなんとなく掴めたでしょうか。
もし誰かに聞かれたら
「今のオフィスは新築ビルの決まり次第で大きく動くね、新築がまだあんまり埋まってないのが不安材料かな」
と言っておけばそれっぽく語れると思います。
また2023年相場まとめで何かしら語れるように仕掛かります。
参考資料アーカイブ
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