突然の１０室退去のピンチで不動産投資の素人が行った５つのこと

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【テーマ】

僕がまだ不動産投資について、

しっかりと勉強する前の出来事ですが、

会社で所有していた不動産が

”突然の１０室の退去”

に見舞われました。

その当時の出来事を赤裸々にお話しまます。

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【理由】

当時は

「事故だ、なんてついていないんだ！」

と思っていましたが

今考えると退去が重なったのには理由がありました。

それは

・快適な”住まい”の価値提供が出来ていなかった

・物件の欠点を把握出来ていなかった

・強みをアピール出来ていなかった、などなど

当時のことを振り返り記事にすることで

同じ悩みを抱えている人の

気づきになれば幸いだと思ったのがきっかけでした。

大工さんのU字フック

建物が築４０年と古さがあるものの、利便性も良く、

大型ショッピングモールにもアクセスできる物件でした。

案内からの成約率が悪いことが気になり、

離脱した理由を徹底的にリアリングすることにしました。

・仲介店へのヒアリング

・案内の立ち合い

・自分でも案内

とにかくダメな事を把握することにしました。

そしてもっとも多かった理由が、

バルコニーが無くて、洗濯物が部屋干しになり、

一度に多くの洗濯物を干すことが出来ないことでした。

前からバルコニーがないことは、

物件の欠点として把握していましたが、

”一度に多くの洗濯物が干せない”

は、気が付けていませんでした。

当時独身だった僕は、

主婦の目線になることが出来ていなかったのです。

すぐに改善できる方法はないか

大工さんと打ち合わせを繰り返しました。

コンセプトは

「外干しよりもたくさん干せる部屋干し」です。

改善案は、

「どんなに多くの洗濯物を干しても決して壊れることのないU字のフック」

を設置することにしました。

耐久性を重視する為に特注で大工さんに作ってもらったのです。

誰でも分かる化

せっかく大工さん特注のU字フックを取り付けても、

説明をする人がいなければ気が付いてもらえません。

そこで現地にU字フックを説明する

”ポップ”

を設置しました。

説明内容は

「洗濯物たくさん干せます！大工さんの特注U字フック」

と記載しました。

そうする事で、内覧時に見れば伝わりますし

物件案内する営業マンも説明してくれるようになりました。

伝えたいことがしっかり伝わり

物件の欠点がアピールポイントに変わりました。

徹底的にクリーン

物件共用部分の清掃を月に1回お願いしていましたが、

細かい部分まで掃除が行き届いていなくて不十分さを感じた為に、

清掃会社を変更することにしました、

たまたま別の機械でご縁があったご夫婦で清掃業をやっている方に今までとほとんど変わらない金額で月に2回の清掃をお願いすることが出来ました。

物件の「顔」であるエントランスには、

特に清潔感が保たれているか、

ポスト廻りにチラシが散乱していないかチェックするようにして、

チラシやゴミなど自分でも掃除を徹底しました。

その理由は

内覧時の一番最初の

”つかみ”

で汚いと思ってしまったら

成約率が著しく下がることを知っていたからです。

応援を大きな声で求めた

それまでの僕は、誰かに助けを求めたり、

応援を求めることが出来ない人間でした。

理由は

・助けを求めて無視されたらどうしよう・・

・イヤな気持ちにさせたらどうしよう・・

自分が傷つかないための保身、

無駄なプライドが邪魔をしていたのです。

しかし

そんなことを言っている状況ではなくなり、大きな声で応援を求めました。今まで付き合いがあった募集店だけでなく、エリア内の募集店に片っ端から声を掛けました。

月曜日に物件状況を伝える

金曜日に挨拶

どんどん応援を求めたのです。

出るお金と出口

それまで、家賃単価など

”入るお金”

ばかり気にしていましたが、

”出ていくお金”も、

それ以上に大切だと気が付きました。

その理由は

利回りが良くても出ていくお金が多ければ、

実質的な見入りは下がってしまいますし、

想定外の出費が出ると収支が合わなくなり

「こんなはずではなかった」

と投資そのものが成り立たなくなってしまうからです。

出ていくお金を徹底的に管理して見直しました。

具体的には管理費、清掃費、修繕費などです。

すると少しずつ賃貸経営の状況が改善されていったのです。

その結果売却することにしました。

大きな理由は、３つありました。

・建物の減価償却期間が終わっていて経費化できる状態ではなかったこと

・大規模修繕に備え資金的準備が出来ていなかったこと

・入居が改善して物件価値が高まったこと。

僕にとっては売却するタイミングでしたが、

入居や賃貸経営の改善を行った結果

購入した人はとても喜んでもらったことが印象的でした。

【簡単に出来る最初のステップ】

これは僕が不動産投資の

ほぼ素人だった時の話ですが、

とにかくガムシャラでした

”ケツに火がつく”

とはこの事だと思いました。

まずは、いとも簡単にコツコツ実践できる事を紙とペンを手に取り書き出してみて下さい。

きっと

幸せな人生の具体的な一歩を踏み出すことができると思います。

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