格安土地あるじゃん！！でも第34条第12号区域だから家が建てられない！？
新築住宅を建てると決めたら次は土地探し。
物件サイトで調べると、意外と安くていい土地があるじゃないか！？
土地探しを始めた頃は、土地の安さに驚き案外広い家が建てられうのでは？
と浮かれたました。この記事では、その安い理由である
市街化調整区域の第34条第12号区域について記載してみようと思います。
そもそも市街化調整区域ってなんだ！？
土地探しを始めた頃は、物件サイトの物件ページで価格や広さしか注目していませんでした。
よく見るのは、「駅近」「閑静な住宅街」「1500万円」「90m2」など、
高いな、、、建物にさける予算が減る。。。などと思っていました。
※ それでも東京と比べたら格安ですね！
しかしながら、探していくと「700万円」で「300m2」と言った理想の土地に出会えます。
しかし、注意深く情報を読むと、市街化調整区域とあります。
市街化調整区域とは、
都市計画法に基づく区域区分の一つで、「市街化を抑制する区域」のこと。
乱開発から農地や緑地を守るため、市街化調整区域内では、原則として住宅や商業施設、ビルなどの建物を建てられません。
「原則として住宅を建てられない。」
そう、農地や、緑地を守るために新築住宅を建てられない土地なんですね、
建てられないのになんで売りに出されているの？
喜びも束の間、建てられないことを知ったのですが、次の瞬間なんで建てられないもの売るんだよ！と怒りが込み上げてきます。
はい、例外的に住宅を建てられるのです。
それが
「第34条第12号」
第34条12号ってなんだ？
まず都市計画第34条とはどんなものなんでしょうか？
第三十四条
前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為（主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。）については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
「各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない」
各号に該当しなければ開発許可をしてはならない。とあります。ということで、各号に該当すれば例外として開発許可できるということなんですね、
では、12号はどんなものなんでしょうか？
十二
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
何やら難しい。
分けてみてみます。
1.「開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ」
2.「市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為」
3.「災害の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い」
4.「都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの」
１〜３は条件のように見えます。
４は「都道府県の条例で‥用途を限り定められたもの」というように、
都道府県ごとに定められているようですね、
埼玉県の条例
私が物件を見ていた埼玉県では、以下の条例に記載されていました。
埼玉県都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例
第六条
法第三十四条第十二号の規定により、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として定めるものは、次の各号に掲げるものとする。ただし、都市計画法施行令（昭和四十四年政令第百五十八号。以下「令」という。）第二十九条の九各号に掲げる土地の区域又は用途地域が定められている土地の区域における第二号から第八号までに掲げる開発行為は、この限りでない。
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二 自己の居住の用に供する建築物を建築する目的で行う開発行為で次のいずれかに該当するもの
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ロ 当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に二十年以上居住する親族を有する者が、既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの
条件１
「当該開発行為に係る土地の存する市町村又は当該市町村に隣接する市町村の市街化調整区域に二十年以上居住する親族を有する者」
購入しようとしている土地の市町村又は隣接する市町村の市街化調整区域に20年以上住居する親族がいること。
いきなり厳しい。
つまりは農家などが農業の発展のため親族同士近くに住むことを認める条件のように読み取れます。確かにこの条件を作らなければ、代々農業を続けるのは困難ですよね。
＜曖昧な点＞
・「隣接」とは？ 境界が隣り合っていないとダメ？
→ 購入する土地の市町村によって変わる
・「親族」とは？ どこまでのつながりを言っている？
→ ６等身以内の親族
細かい部分の解釈は購入したい土地の市町村によって変わりそうですね、
ここはよく調べた方が良さそう。
条件２
「既存の集落に自己又は自己の親族が所有する土地において行うもの」
以下の解釈が気になりますね、
「自己が所有する土地」
「親族が所有する土地」
特に「自己が所有する土地」は気になります。
市街化調整区域の第34条第12号区域は開発の規制があるものと読み取れますが、
購入を規制するものとは読み取れません。
そのため、市街化調整区域の第34条第12号区域の売り出されている土地を購入すれば、「自己が所有する土地」にはなりそうですね、
※ 詳しくは専門家に判断を任せたほうが良いと思います。
限られた人しか家を建てられない土地
結局私は、条件１の６等身以内の親族がいなかったため、購入しても家を建てることができないと分かり、見つけた土地の購入を諦めました。
そもそも、市街化調整区域自体が守られた土地ですから、そう簡単に家を建てられたらダメですよね、
残念でしたが、このようにして農地などが守られているのだと学び納得ました。
さいごに
理想の土地に理想の家、そう簡単には諦められませんよね、
今後は、私たちが理想の土地を見つけた方法なども記事にしていこうと思います。
諦めず頑張りましょう！