見出し画像

マンション購入記#3 物件内覧

tomo

事前準備も終え、物件内覧に移ります。
本記事では、私の物件内覧歴と内覧時/内覧後のチェックポイントなどをお伝えしたいと思います。

前回までの記事はこちら。


物件内覧歴

最初の記事でも触れたように、内覧から買付まで1週間という期間でしたが、合計10件の物件をみました（新築もあったので、内覧ではなく説明会なやモデルルーム見学会も含む）。
内訳は、条件1（前記事参照）に該当する物件を3件、条件2に該当する物件を5件、そして新築物件が2件でした。
※同物件の別部屋も含んでいます。

土・日は朝から晩まで内覧、土日で見れなかった物件を平日に行うという強硬スケジュールで、この1週間は寝ても覚めても物件のことを考えているという状態でした。
そんな状態で物件購入を決めて大丈夫かとも思いましたが、改めて振り返ると、件数もチェックポイントも、それなりに見ていたようなので、ちょっと安心しました笑

事前に予算や物件条件、判断基準を明確にしていたので、そもそも内覧までにある程度のスクリーニングが出来ていたこと、内覧後にすぐにアリかナシかを判断出来たことも大きかったと思います。

物件の周辺環境や間取り図などはある程度頭に入れてから当日を迎えましたので、1件当たりの内覧時間はそんなにかかりませんでした。
但し、間取り図は時々間違っていることがあるので、ざっと間取り図と相違がないかは現地で確認しておいた方が良いと思います。

内覧時のチェックポイント

私が内覧時に特に重視していたチェックポイントをまとめておきます（実際には他にもたくさんあるのですが、スペースの都合上厳選しています）。
また、中古物件の場合は売主と話す機会がある場合もあったので、その際はラッキーだと思って、色々と突っ込んだ質問もしました（心証も大事なのでうまくコミュニケーションを取りながら・・・）。

  • 騒音
    到着したら一番最初に窓を全開にしてから内覧を始め、内覧中に気になる音がないかをチェックする。
    近くに大通りや病院などがある場合は救急車両が通る頻度なども可能な限り確認する。

  • 日当たり、眺望の良さ
    最初に入った時の印象（特にリビングと寝室）、バルコニーに出て、周辺の建物などで気になることがないか確認する。
    また、当該物件に影響する可能性のあるエリアの用途地域区分、建設/開発計画の有無を自分の目で見ながら仲介業者に確認する。

  • 部屋の管理状況
    大きな傷や汚れがないか、もしそれらを修繕する場合にいくらくらいかかるかを仲介業者に確認する。
    中古物件だと、築年数以上に部屋の使用/メンテナンス状況が影響していると感じました（綺麗に使っている売主から買いたい・・・）。

  • 設備の状況
    水回りや給湯器などの給排水設備、エアコンや浴室乾燥機などの電気設備などの耐用年数、修繕履歴などを確認する。

  • 売却理由
    売却理由がネガティブなものではないかの確認。理由によっては、価格交渉の手札として持っておくため。

  • 居住中のメリット/デメリット（売主と話せる場合）
    実際に住んでいて良かったことと気になったことを確認。特にデメリットは自分が許容できるかも大事。

  • 住民の属性、付き合い（売主と話せる場合）
    どのような住民が多いか、どの程度の付き合いがあるか。
    特に、両隣/上下階の住民がどのような方であるか、過去にトラブルなどはなかったかは押さえておきたいポイントです。

内覧後のチェックポイント

上記を中心としたチェックポイントが問題なければ、本格的に購入を検討します。
私は内覧した8件のうち、2件が検討の俎上に乗ったので、その2件について以下のチェックを行いました（いずれも中古物件）。

  • 付帯設備一覧表

  • 物件状況確認書
    どちらも物件に不具合がないかを確認するものです。不具合がある場合は、許容できる不具合か、修繕するのにいくらくらいかかるのかを確認し、予算に組み込みます（場合によっては、価格交渉の材料にします）。

  • 長期修繕計画

  • 総会議事録
    管理組合が機能し、マンション管理が適切になされているかを確認します（総会議事録では出席率や投票率など、住民の関与度合なども確認できます）。
    また、十分な修繕積立金があるか、管理費や修繕積立金の今後の見通しについても確認しておきます。

  • 管理規約
    （全てを確認するのは骨が折れるので）気になる規約だけでも確認しておきます。例えばペット飼育の可否や共用部の管理ルール、民泊など最近の課題への対応状況など。

  • 過去の成約事例集
    過去の当該物件がいくらで売りに出されていたかをまとめたものです。
    相場を把握し、購入検討物件の価格妥当性を測るために使用しました。

  • 過去の賃料事例集
    過去に当該物件がいくらで賃貸に出されていたか。もし賃貸に出さなければいけなくなった時にいくらで貸せるのか（ローンを補えるのか）を確認するために使用しました。

  • ハザードマップ
    自治体のHPなどでも確認できますが、仲介業者からもハザードリスクについて説明があると思うので、マンションの対策（電源設備はどこにあるか、有事の際の管理体制はどうなっているかなど）や過去の災害歴などと合わせて確認する方が手間が省けますし、安心できます。

内覧をしてみての気づき

実際に複数の物件を内覧をして私が気づいたことは以下の点でした。

  • タワマンによくある豪華設備（バーやゲストルーム、広い中庭など）には興味がない
    初めてタワマンを内覧した時にはその豪華さに驚きましたが、冷静になって検討するとそんなに使用頻度が高くない設備があるせいで、管理費が高くなる方が気になりました。
    また、とあるタワマンはエントランスから部屋に入るまで5分くらいかかり、基本的に駅徒歩5分以内の物件にしか住まない私には敷地内を5分歩くことの方がストレスに感じてしまいました笑

  • "ちょっとした特別感"を求めている
    とは言え、折角購入する物件なので、賃貸でも住めるような物件ではなく、ちょっとした特別感を感じられる物件に魅力を感じました。
    例えば、ちょっと豪華なエントランス、ちょっとグレードの高い設備（ダイレクトウインドウやエコカラットなど）がある物件には心が揺れました。

  • 思ってた以上に自分は日当たりと眺望を意識している
    実は前回の記事で書いた条件の日当たりと眺望は、内覧をしてから追加したものでした。
    最初はそんなに意識していなかったのですが、実際にいくつかの物件を内覧して、日当たりや眺望が悪いとそれだけでテンションが下がった自分に気づきました笑。
    階層はそれほど気にならず、低層階でも日当たりと眺望が良い物件もあれば、高層階でも悪い物件があり、後者はそれだけで検討の俎上に載らなかったので、自分は日当たりと眺望を求めているのだなと改めて思いました。

  • 売主と仲介業者の印象は大事
    （今の市況では）立場の弱い買主が言うのも変な気がしますが、売主と仲介業者の印象は大事でした。誠実に質問に答えてくださったり、こちらの要望も真摯に検討してくれた方の物件は、好印象でした（たまたまかもしれませんが、そういう方の方が部屋も綺麗に使っている気がします。）。
    逆に、売主や仲介業者の印象がイマイチだと、この人から家を買いたくないなと思ってしまい、ちょっと良いかもくらいの物件は見送ることもありました。
    実際に、私の購入決定の最後の後押しには売主と仲介業者の印象も影響していると思います。
    合理的な判断ではないですが、折角高い買い物するからには、気持ちよく買いたいですよね。

こうした気づきも踏まえて、内覧した物件を吟味し、内覧から1週間後、物件の買付に進みました。

いいなと思ったら応援しよう！