新型コロナで壊滅的と言われている民泊事業を推し進める理由
こんにちは！
愛媛県松山市に1日1組限定のゲストハウスを運営していて、
今は新型コロナウイルス感染拡大の予防のため、
今のところ5月末まで休業を余儀なくされている
ゲストハウスオーナーの大塚です。
休業を決めてからは、
銀行融資の返済に関して半年猶予をいただいて、
再開に向けて準備をしています。
全国の新型コロナウイルス関連倒産では、
旅館・ホテルなどの観光関連事業者が多く、
宿泊稼働率も軒並み下がっていて、
未曾有の危機に陥っている状況は周知の事実なので、
昨年、ゲストハウスをオープンした私のところにも
休業を心配して連絡をいただく方も多いですが、元気です！
ただ、そうやって気にかけてくれるのは、
本当に嬉しいです。
ありがとうございます。
さて、それでは、本題に入り、
こんな状況の中、民泊事業を推し進める理由を
お話したいと思います。
不動産大家さんの大半は民泊事業をリスクと思っている
私は前にもお話しましたが、
民泊を始める前には民泊事業のリスクヘッジとして、
不動産大家としても利益が上がる物件を探すということを考えていたので
今も色々な書籍やコラム、ブログ、voicyなどで、
不動産投資に関しての情報を得ています。
そんな中、不動産大家さんの多くは、
民泊に手を出さなくて良かったと言っています。
確かにこの状況で、
民泊事業に撤退している人も多くいますが、
私は、民泊事業>不動産大家だと思っていて、
休業を余儀なくされている今も、
民泊事業に舵を切ったことに、全く後悔しておりません。
皆さんが考える民泊のイメージとは？
ここまで読み進めてくださった皆さんは、
少なからず、民泊事業に興味ある方だと思いますが、
民泊事業ってどういうイメージでしょうか？
訪日外国人向けの事業なので、
外国人ゲストとのコミュニケーションが大変だとか、
家主移住型だと、
24時間365日、宿泊客の対応に追われるとか、
民泊でも一棟貸切のゲストハウスのオーナーだとしても、
ゲストとのコミュニケーションに疲れたり、
宿泊以外に事業をしようと思っても
ゲストハウスに併設したカフェやバーの運営くらいで
ほぼゲストハウスから出れなくてストレスが溜まるとか、
確かにまだ民泊自体が産業として成熟していないので、
事業の目処が立ちにくいことから
上記のようなデメリットだけが顕在化し、
マイナスの面だけが取り沙汰されるので、
あまり手を出しにくい状況なのかなと思っております。
私のゲストハウスの運営状況
私のゲストハウスでは、
戦略的にインバウンドを狙いにいかなかったのもあり、
新型コロナの影響でキャンセルが出たりしても、
先月の稼働率は85%、売上は130万、粗利は80万-90万となりました。
東京で本業の広告制作の仕事をしながら、
複業としてですよ。
それと遠隔だからといって、
接客に手を抜いている訳ではありません。
現状、昨年の9月にオープンして以降、
44人の方からレビューをいただき、
5.0の評価をいただいております。
想定される質問やハウスマニュアルは
データとしてクラウドに格納しているので、
ゲストにそのURLを送れば、
必要な情報をDLしてもらって理解してもらえますし、
分からなければ、電話やビデオチャットでも対応します。
チェックアウト後の清掃作業とチェックイン前の確認作業は
LINEで現地の清掃スタッフと連絡をとりながら進めているのですが、
ゲストから備品が足りないとか部屋が汚いとか
宿泊した際に不便に感じたといったクレームは一切ありません。
他のゲストハウスとの運営面の違い
私のゲストハウスは1日1組限定で17名まで宿泊可能なのですが、
仮に団体客が17名入ったとしても
私が接客するのは幹事の1名とのやりとりで済むので、
毎日1人の幹事に対しての接客になります。
他のゲストハウスだと、
仮に17名収容できるところがあったとしても、
ドミトリー利用の1人のゲスト8人、
2人組のゲスト3組、3人組のゲスト1組で17名満室になった場合、
2人組のゲストと3人組のゲストは幹事のみに接客したとしても
1日で12人の幹事と接客しなければならず、
しかも、その12人の幹事が
一度にチェックインすることなどあり得ないですよね。
仮にチェックイン時間が15時から22時だとしたら、
時間帯はバラバラになってしまいますし、
騒音や盗難などの宿泊者間のトラブルも考慮しなければならないので
オーナーが疲弊してしまうのも当然です。
私の場合、1日1組限定ということで、
宿泊がない日は売上がゼロでも
そこにかかる時間もゼロなので割り切って休めますが、
17名収容できるゲストハウスで
ドミトリー利用のゲスト1名だけ宿泊されてしまっては、
売上はほぼゼロに近いのに、
その1名のゲストのために稼働しなければと思うと
お気の毒としか言いようがありません。
民泊事業は観光地でなくても成立する
また、宿泊業と営むためには、
観光地に近くないと泊まってもらえないと思われる方がほとんどなので、
地方でも比較的地価が高い観光地の近くで宿を構える人も多く、
その場合、賃貸だと家賃が高めだったり、
購入するとしたら坪単価が高いので、
初期費用でかかるコストが上がります。
私のゲストハウスは、愛媛県松山市というと
観光地として道後温泉、松山城が有名ですが、
その2つの名所からは車で15分くらいと、
松山市にある宿泊施設としては、
比較的遠いところに位置するので
観光地に比べると地価はかなり安めです。
これだとゲストが来ないのではないかと
思われる人もいるかもしれませんが、
地価が安かったのと、
スタッフが常駐しないことで運営費を安く抑えることができたため、
その分で上物のリノベーションや
家電を含めた付帯設備にお金をかけることができました。
地価がかなり安めだったので、敷地も600平米を越えていて
駐車場も10台以上停められ、広いウッドデッキでBBQができたり、
120インチのスクリーンで映画やゲームを楽しめてしまうので、
観光以外のニーズも掘り出すことに成功したのです。
例えば、地元の大学生のサークル合宿、
地元のママ友たちのお泊まり会、地元の同窓会、
地元で結婚式を挙げる際に遠方から出席した親戚たちの宿泊利用、
観光利用としても、
東京や大阪などの大学生の卒業旅行など、
大人数での宿泊ニーズにマッチする形で
どんどん宿泊予約が増えていきました。
不動産コンサルが手がける
アパートメントホテル開発事業とは？
こちらの資料は霞ヶ関キャピタルという
不動産コンサルティングを行う会社が出しているIR資料なのですが、
アパートメントホテルと言われている
多人数向けの客室を用意している大手ホテルチェーンがほぼなく、
需給ギャップを生んでいるということを指し示しています。
次の資料でも徹底的な差別化として
・客室面積は35平米から40平米、定員4名以上を想定
・客単価をビジネスホテル以下に設定
・サービス、スタッフのミニマル化による運営効率化
上記を挙げています。
こういった資料を見ると、
自分が今まで民泊事業としてやってきたことは、
あながち間違えてなかったんだなと思いますし、
まだまだ民泊事業に関しては、
伸び代があると思ってしまうので、
不動産大家よりも魅力を感じているのです。
不動産大家と民泊事業の今後について
実際、Amazonの書籍で「不動産投資」で検索すると、
3,000冊以上ヒットしますが、
「民泊」で検索すると、
300冊程度しか出てきません。
要するに、
不動産投資に関しては、
再現性があるビジネスになっていて
解像度も高いので、何をすれば儲かるかが明確な分、
ライバルも多くなってしまいます。
今後人口も少なくなってくる中、
不動産大家さんが同じやり方で
今後10年続いて儲け続けられるとは思いませんが、
民泊事業に関しては、
再現性がなく、まだどういうやり方がベストなのか分からないので、
ライバルも手探りの状態です。
やり方次第では、
パイオニアとなるチャンスは広がっています。
新型コロナウイルスの影響で、
確かに今、観光業は大打撃を受けておりますが、
2011年の東日本大震災で訪日外国人の数が少なくなった時も
2012年からは右肩が上がりで増えてきて、
あっという間に年間3,000万人を越えて今に至っております。
コロナが収まれば、必ずや訪日外国人の数も
また上昇に転じることでしょう。
ライバルが多く、
どんどん人口が減っていく中での不動産大家と、
ライバルも少なく、手探りの状況ですが、
新型コロナウイルスが収まれば、
訪日外国人も増えてくる中での民泊事業、
皆さんはどちらの方に事業として魅力を感じますか？
とはいえ、新型コロナウイルスが収まるような
明確な道筋はまだ見えていないので、
なんとかこの状況を打破し、
普通に生活を送れる日々が早く訪れるのを願いながら
ステイホームでこの記事を書いております。
長くなりましたが、最後までお付き合いいただき、
ありがとうございました。
それではまた！
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