フランチャイズ出店、成功への鍵は物件選びにあり！失敗しないための完全攻略ガイド【特典セミナー動画付き】

「夢のフランチャイズ開業！でも、物件選びで大失敗…」
そんな悪夢、絶対に避けたいですよね？

このnoteは、店舗経営者やフランチャイジーのあなたが陥りやすい不動産の落とし穴を徹底解説し、成功への最短ルートを示す羅針盤です。物件選びで迷い、不安を感じているなら読んでください。

店舗情報サービス株式会社の繁友（しげとも）と申します。
弊社は店舗物件専門の不動産会社であり、エステサロンやドライヘッドスパ専門店も経営しております。
また、2024年9月より「店舗経営者倶楽部」という店舗経営者の為のコミュニティを運営しており、2025年1月現在で130名にご参加頂いております。

店舗経営者倶楽部とは、店舗経営者向けの講座「店舗経営開業パック」をご購入いただいた方のみが参加できる有料コミュニティです。

内容としては、下記3つの構成で成り立っております。
・私が制作した動画教材「物件選びで失敗しない出店マニュアル」
・各プロ講師による15ジャンル（集客や採用など）のＷＥＢセミナー
・店舗経営とのつながりと最新の一次情報が集まる交流会

毎月3回はWEBセミナーを開催して
仙台、東京、名古屋、大阪、岡山、福岡の6会場で毎月個別相談会と交流会を開催しています

全国の店舗経営者の皆さんと一緒に勉強し切磋琢磨して
仲間と「資産になる店舗を作る」という理念で活動してます。

今回のnoteでは、店舗経営開業パックの一部である「物件選びで失敗しない出店マニュアル」の細かい部分は省き簡潔にフランチャイズ向けに書いた記事を販売します。

この記事の内容は、フランチャイズ専門誌「ビジネスチャンス」に私が連載している記事を基に執筆しましたので、
過去2年分の「ビジネスチャンス」の雑誌がお手元にありましたら、こちらのnoteは購入する必要はないと思います。

私は、これまで10年以上店舗不動産の世界で大手チェーン様の出店支援だけではなく、契約期間内の賃料減額交渉や修繕依頼、退店業務などを中心に1000件以上の店舗物件に携わっております。

近年では新興フランチャイズの出店支援をする機会が増え、フランチャイズ本部の代表者との意見交換やフランチャイジーの出店に関するお悩みを聞いていると、店舗物件の不動産の特色を理解すれば、より円滑により良い経済条件で出店できると思い記事を作成しました。

今回のnoteの特典として、
店舗経営開業パックの会員限定セミナーの一部を視聴できます。

セミナーの内容は下記4つ
・失敗しないエリアと立地セミナー
・サロン向けホットペッパービューティー攻略セミナー
・人材で困らない人が集まる採用術セミナー
・店舗に特化したインスタグラム集客セミナー

全て有料でセミナーを開催している講師が担当しており、
明日からでも実践できる内容ばかりです。
是非下記のリンクより受け取ってください。
（特典の受取り）

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記事の目次
1.出店基準の設定
2.店舗物件の情報
3.賃貸借契約の条件交渉前編
4.賃貸借契約の条件交渉後編
5.賃貸借契約締結について
6.内装工事について
7.賃貸借契約期間中の注意点
8.賃貸借契約の種類について
9.出店エリアによるブランディング
10.居抜き物件の落とし穴
11.物件申込の際に審査落ちを防ぐ方法

１．出店基準の設定
まずは、店舗物件を探す際にフランチャイジーや店舗開発担当者が何を基準に探せばよいかを決める必要があります。出店基準が決まっていると、迅速に対象物件を見つけ精査することができ、出店までの時間を短縮できます。また、本部とフランチャイジー、不動産会社との間で求めている物件に関する認識のズレを減らすことができます。
自社サービスにとって良い物件の定義、売れる立地の定義をまとめることで、ミスが少ない多店舗展開が可能になります。
 
店舗物件を探すときに必要な条件とは、箱と場所です。
 
箱は本部のビジネスモデルをお客様に提供する為に必要な物件の条件です。
業績が良い既存店の物件条件をモデルにすることが多いですが、店舗展開を進めていく過程で基準の変更はよくあることです。
昔のコンビニは30坪でも出店していましたが、現在のロードサイド店は60坪が基準になりました。
飲食や物販などの業種によって仕様や基準は違いますが、物件の坪数、坪単価、階層、駐車場台数、営業可能時間などです。
賃料については、不動産市場を確認して、エリアにより変更する必要はあります。
100％理想の店舗物件はありませんし、まったく同じ店舗物件もありませんので、箱についてはある程度柔軟に対応する姿勢が必要です。
 
立地は自社サービスのお客様にとって、あったら便利で通いやすい場所が良い立地であり、お客様に最初にお届けするサービスは立地です。
一般的には出店を希望するエリアの商圏調査、競合調査、立地調査などを行います。
業種にかかわらず立地を確認する時は必ず現地を歩きます、営業時間内の平日と休日の人通りや客層の確認をします。
常住人口は少なくても流入人口が多いエリアもあり、その逆もあります。
立地を見る上では、サービスによりお客様の衝動来店（コンビニ等）と目的来店（エステ等）の比率で人の流れ（動線）にあるかの重要度が変わってきます。業種によっては視認性や間口の広さの重要度も変わり、優先順位のつけ方で出店基準は変わってきます。
また、周辺競合店の出店状況については、大手が出店していれば商圏調査済みであるという考え方もあります。
一昔前のオリジン弁当は市場調査コストを削減する為に、セブンイレブンの近くに出店しており、同様に日高屋はマクドナルドや吉野家の近くに出店していた話は有名です。
 
日本全国で通用するサービスをフランチャイズ展開しますが、不動産はエリアにより賃料相場や物件の数も違います。ターゲットエリアにある物件の形や面積、経済条件などに合わせて柔軟に対応できれば、選べる物件の数は増えるので選択肢を増やすことができます。条件で絞りすぎてしまっては、消去法で物件を決めてしまうことになります。
物件選びに妥協は必要ですが、ブレない軸が必要であり、その大切な軸が出店基準になります。