人生詰んだかもしれない…不動産投資を検討される方への注意事項
サラリーマンの節税に向いている中古ワンルームマンション投資
不動産投資を検討しているサラリーマンの方には、中古ワンルームマンション投資が一つの選択肢となる。この投資手法は、比較的手軽に始められるうえ、購入価格が新築マンションに比べて安価であることから、初めての不動産投資として選ばれることが多い。また、ローンを活用すれば購入時の自己資金を抑えつつ、家賃収入でローンを返済していくスタイルが主流だ。
サラリーマンの強みとして、会社の信用をフルに使うことができるので、手数料の20万程度のお金があれば2000万円ー3000万円のマンションをフルローンで購入できるのだ。株などの信用取引で3倍のレバレッジ、FXで25倍・・・などを考えるととてつもなく大きなお金を用意できるという点と、ローン金利が上がっているという不安要素があるものの、まだまだ低金利でお金を借りられる今こそ将来にむけて不動産を購入することを検討するべきだ。
サラリーマンは節税が控除のみ
サラリーマンとして働く人々の節税手段は、実は非常に限られている。その主な方法は、所得控除や税額控除といった、法律で定められた仕組みを利用することに尽きる。個人事業主やフリーランスのように、経費を自由に計上して所得を圧縮することはできないため、節税の自由度は低いのが現実だ。
代表的な控除としては、生命保険料控除、医療費控除、住宅ローン控除などがある。これらは毎年確定申告を行うことで、払いすぎた税金を取り戻すことが可能だ。しかし、そもそも「支出をしなければ控除を受けられない」ものが多く、余計な出費をしないと恩恵を受けられない点がネックとなる。
さらに、所得税と住民税は給与から天引きされる仕組みのため、自分で支払額をコントロールすることは難しい。つまり、サラリーマンの節税策は、「できるだけ制度をフル活用して、税金を少しでも抑える」程度にとどまる。
運用利回りは低いが、やるメリットは節税
中古ワンルームマンション投資は、運用利回りが高いとは言えない（よくて4％程度）。特にローンの支払いを考慮すると、毎月のキャッシュフローは少なくなることが多く月1万円程度なら手出しもあったりする。※私が買う羽目になった不動産は1.5万円ー3万円程度の手出しがあり、そんな物件は買わないように！それでも、この投資がサラリーマンに支持される理由は、節税効果だ。不動産購入に伴う経費や減価償却費を活用することで、給与所得から税金を抑えることができる。特に高所得のサラリーマンの場合、所得税や住民税の負担軽減が大きなメリットとなる。ただし、過度に節税だけを目的にするとリスクを見落とす可能性があるため注意が必要だ。また、団信（保険）があるので、万が一亡くなったときはそのまま物件が残るので生命保険に入らなくてもいいというメリットもある。
不動産を買うなら関東（東京、神奈川）に限る
不動産を購入するエリア選びは、投資の成否を左右する重要な要素だ。特に初めて挑戦する中古ワンルームマンション投資では、首都圏、特に東京や神奈川といったエリアをおすすめする。これらの地域は人口が多く、賃貸需要が安定しているため、空室リスクを抑えやすいのが特徴。また、将来的な資産価値の下落リスクも地方に比べて低く、出口戦略（売却）を視野に入れても安心感がある。一方で、物件価格は地方に比べて高めですが、それを補って余りあるメリットが得られるだろう。
不動産投資は、リスクとリターンのバランスを考えることが重要だ。慎重に物件選びを進め、節税以外のメリットやリスクにも目を向けることで、安定した資産運用が可能になる。
宅建業者ではない不動産屋とは付き合うな
不動産取引を検討する際には、必ず宅地建物取引業者（宅建業者）であるかを確認するべきである。宅建業者とは、国や都道府県から免許を受けた業者のことで、不動産取引における法律や規制を遵守して業務を行う資格を持つ。不動産屋を名乗っていても、宅建業者として登録していない場合は、重要事項説明などの法的義務を果たせないため、トラブルのリスクが高まる。
宅建業者でない不動産屋は、法的な責任を果たす能力がなく、悪質な場合は違法行為に及ぶことさえある。不動産取引は高額で複雑な契約が絡むため、信頼できる業者でなければ、大きな損失を被る可能性がある。
人生詰んだかもしれないと嘆いている僕はまさに不動産コンサルとうたっているエセ業者にやられてしまった。どんなに有名だのメディア露出しているだのアピールしていたとして絶対にかかわってはいけない。個人でやってる不動産ブローカーと大して変わらない。
取引を始める前に、業者が宅建業免許を持っているかどうかを必ず確認し、不安がある場合は免許番号を自治体のサイトなどで照会することが重要だ。宅建業者でない不動産屋との取引は、リスクが大きすぎるため、絶対に避けるべきである。
おすすめする不動産業者は？
もちろん宅建業者である前提ではあるが、過去かかわってきて変なことをしないであろう不動産屋を紹介したいと思う。
紹介を通じて活動している不動産営業をさがそう
ある程度大手の企業だと「迷惑電話」がかかってくると思う。こうした企業は、どこからか電話番号をかき集めて連絡してくるのだが、そういうところは相手にしてはいけない。相手にすべきは、不動産を買ったことがあるサラリーマンの方でいい物件を提供してもらった経験のある人から紹介してもらうことをお勧めする。
かくいう僕も、今では価値が本当にある物件なのかわからないものをつかまされているが、過去に買ったりその物件を持っていることに対し高く評価してくれる営業を3人ほど知っている。
ここではさすがに個人名は避けたいが、お世話になった企業名を3社上げたいと思う。
フュディアルクリエーション：某大手不動産会社から独立して起業。大手企業のノウハウと社長が営業経験で培ったノウハウをもとに物件を提案してくれる
CREAL：もともとREITの運用として立ち上がった企業。投資物件を運用してきたノウハウから物件を提案してくれる。
A-MAX：社長が日本でトップクラスの営業成績を残した実績を持っている。顧客ファーストで手数料とかをなるべく少なくすることでお客様の投資による負担をなるべく低くするご提案をしている。
もし、とりあえず話だけでも聞いてみたいという方がいたら、メッセージください。