米国 6月中古住宅販売件数
6月の中古住宅販売総戸数は5.4％減の512万戸ペースとなり、予想を大きく下回る結果となりました。
6月は5ヵ月連続の減少、過去1年間で14.2％の減少となり、戸建ては4.8％減の457万戸ペース、コンドミニアムとコーポの販売は9.8％減の55万戸ペースとなっています。
住宅ローン金利の上昇は、住宅購入活動の低下を促す大きな要因となっており、フレディマックによると、6月の30年住宅ローン固定金利の平均は5.52%で、5月の5.23%から上昇しました。
販売の減少が在庫の増加を促しています。6月の中古住宅売れ残り在庫は126万戸に増加し、過去の水準から見ればまだ著しく低いですが、前月比では9.6%増となりました。
供給量の改善と需要の冷え込みにより、住宅価格の上昇もやや緩やかになっています。6月の中古一戸建て住宅価格の中央値は42万3,300ドルとなり、過去最高を更新しましたが、これは前年同月比13.3%の上昇であり、5月の14.6%上昇に比べるとやや軟調です。
しかし、全米不動産協会（National Association of Realtors）によると、住宅は非常に早く売れ続けており、これは、2011年以降の記録で最も短い日数となっています。
住宅ローン金利の上昇は、引き続き住宅購入活動の重荷となっています。
6月の中古住宅販売総戸数は5.4％減の512万戸ペースとなり、6月で5ヶ月連続の減少となり、過去1年間で14.2％の減少となりました。
一戸建ては4.8％減の457万戸、コンドミニアムとコーポは9.8％減の55万戸となっています。
最近の住宅ローン金利の急騰が、最近の中古住宅販売の後退の主因です。
フレディマックによると、6月の30年住宅ローン固定金利の平均は5.52％で、5月の5.23％から上昇し、2021年全体では2.96％であった。2020年と2021年の歴史的に低い融資コストは、その間に発生した急激な価格上昇を買い手が吸収することを可能にしました。
金利の引き上げは、同価格帯の住宅が大幅に値下がりしたことを意味し、特に価格に敏感な傾向がある初回購入者層が増加傾向にあることを意味します。
ブラックナイト社の住宅ローンモニターによると、5月に頭金20％で購入した平均価格の住宅の毎月の元利払い額は2100ドルを超え、今年に入ってから750ドル近く増加し、パンデミック直前の2020年初めの平均支払い額1089ドルの約2倍になっています。
所得の増加によってその一部は相殺されていますが、それでも住宅ローンの平均支払額は平均世帯所得の約36%を占めており、住宅ローンの支払額対所得比率が50%を超えて急増した1980年代半ば以来の高水準となっています。
販売の減少が在庫の増加を促しています。
6月の中古住宅売れ残り在庫は126万戸に増加し、現在の月次販売ペースで換算すると3.0ヶ月の供給量となります。
パンデミックにより開発競争が始まり、販売が急増する前の2019年は、1カ月供給量が平均3.9カ月でした。
在庫はまだ過去の水準からすると著しく低いですが、買い手がこれ以上いなくなる前に売り手が急いで家を売りに出すため、現在上昇中です。
供給の改善と需要の冷え込みにより、住宅価格の上昇はやや緩やかになっています。
6月の中古一戸建て住宅価格の中央値は42万3,300ドルとなり、過去最高を更新しました。
前年同月比では13.3％の増加となりましたが、5月に記録した14.6％の増加よりやや軟調となっています。
売主が希望価格を引き下げる比率が上昇していることは、さらなる価格の緩やかな上昇を示唆しています。Redfinによると、価格を下げた売り出し中の住宅の4週間移動平均シェアは7月上旬に7.1%に達し、少なくとも2015年以来最高となりました。
売主の中には、市場の現状を見誤り、高すぎる価格設定をしてしまった人もいると思われますが、最近の値下げの増加は、住宅価格の急激な上昇を生んだ競争が過去のものとなったことを意味しています。
中古住宅販売は、さらに下落する可能性が高く、7 月 15 日の週に7.3%減少した住宅ローン購入申し込みは、7 月に入ってからすべての週で前倒しで減少しています。
住宅ローン金利は急速な上昇を一旦停止し、ここ数週間はやや落ち着いた水準で推移しています。しかし、借入コストは最近の歴史に比較して高止まりしており、住宅購入活動の重石となる可能性があり、現在の基本ベース予測では、中古住宅販売は2022年、2023年ともに全体として減少する見込みです。
住宅価格の上昇はさらに鈍化するものと思われます。
これまで好調であった地域市場もマイナスに転じるとみられ、全国レベルで数ヶ月の下落があっても不思議ではありません。
しかし、人口動態の強い追い風と構造的な供給不足により、今後数年間、年間価格上昇率はプラスの軌道をたどるものと思われます。
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