エピソード2「資産価値がある家とは？」

我が家が考える資産価値がある家とは？

前回の投稿では「資産価値が高い家」を見つけることが出来れば「投資」と考えて迷わず買う、見つからなければ「消費」と割り切って賃貸を選択する、という我が家の結論をお伝えしました。本日は、そもそも我が家は「資産価値が高い家」を何だと考えているかについてお話しします。

結論からいうと「リセールバリューが高い家」となります。具体的にいうと買った時の価格より高い価格で売れるか、もしくは同じ価格で売れるか、という事です。買った時より高い価格で売れるのが「投資」であるのは明白ですが、買った時と同じ価格で売れる不動産がなぜ資産価値が高い家となるのか？その理由は「住居費」にあります。

例えば、家賃10万円の賃貸に10年間住んだとすると年間家賃120万×10年となるので1200万円の住居費を消費していると言えます。次に3870万円の住宅を購入し、毎月のローンの返済額が同じく毎月10万円だった場合と比較しましょう。10年間住んだ後に売却し、購入した時と同じ価格の3870万円で売れたとしたら、これまでローンで支払っていた1200万円がまるまま戻ってきたのと同じになります。つまり、10年間住居費を0円で生活できたということになります。同じ価格で売れる不動産は住宅ローンの返済額をそのまま貯金しているのと同じ結果になります。

この2つが大事

リセールバリューを考えるときにとても重要な要素は２点あります。

・不動産価値の推移を知ること
・将来的に売りやすい立地であること

１つ目の不動産価値の推移は、日本の不動産はどのように価値が減少していくのかという仕組みについてです。建物には耐用年数が設定されており戸建ては22年、マンションは47年かけて、価値がだんだんと0に近づいていきます。そうなると築年数が上がるほどもう住めないじゃん？って思いますよね。これはあくまで税制上の仕組みで22年や47年で建物が使えなくなるというわけではありません。全国平均で木造家屋が取り壊される平均年数は58年。ちゃんとメンテナンスすればもっと長く住むことができます。つまり、使用価値は残っていきます。もちろん、耐用年数による価値の下落は価格に影響するのですが、最終的な価格は需要と供給のバランスで決まります。

２つ目の売りやすい立地というのは、利便性の良さや人気エリアなのかという需要の問題です。どんなに建物が素晴らしくても無人島に建っていては誰も欲しがりません。立地は1番重要だと思います。なぜなら立地だけは後からどう頑張っても動かせないからです。家の間取りなどはリフォームなどで対応できますが、立地で失敗したら取り返しがつきません。

この2つの要素を踏まえてさらに踏み込んだ結論をいうと、リセールバリューの高い不動産は「中古戸建て」か「都心マンション」のどちらかです。